这种产品模式90%的房企玩不转，凭什么融创屡卖屡爆？搞不明白这3个差距只能say拜拜！

艳姐说

都说文旅市场有50万亿的蓝海，前些年接连几个文旅大盘的成功更是让不少钱越来越紧的开发商认识到：

做文旅或许真的是条出路。

于是乎，越来越多的开发商踏入了这一条道。时至今日，有相关数据显示，百强房企超一半已布局文旅。

但是如何真正让文旅成为自己的核心竞争力甚至助力企业弯道超车？事实上，很多房企都没有摸到门道。

有些时候，你不得不承认，有些人就是不仅比别人起点高，还比别人有天赋。

哪怕半路出家，也能将困扰数人已久的东西玩得非常溜。

比如说融创，2017年入局文旅，2019年年度房企项目销售榜中销售金额排在TOP10的，融创文旅项目独占3席，合起来为融创去年5562.1亿元的业绩贡献了逾350亿。

文旅优等生是如何炼成的？

01

你和融创文旅的3个差距

融创文旅牛到什么地步?

这里先给大家算一笔账，要知道这些文旅城都是融创之前收下的万达资产包，而不看这背后额外投入的成本，当年砸下的438.44亿元单是这三个项目这一年就收回了大半。

我们再来看下这三个项目：

去年销售金额排第一的济南融创文旅城，为拿下2019年济南年销售额榜首的融创贡献了65.5%的业绩，助力融创甩了第二名足足约35亿。

排在第三的重庆融创文旅城，是重庆首个单盘年销破百亿的项目，平均9天就集中开盘一次，一年开盘32次，次次人气爆棚。

排在第七的昆明融创文旅城，去年劲销6755套，相当于在昆明每卖出的16套房中，就有一套昆明融创文旅城。

再比如大家看这张统计表，每一座文旅城开盘前后的对比，都在证明融创文旅城的投资价值有多高。换句话说，热卖都不是一时的，而是持续性的甚至是有增值潜力的。

创造一个奇迹还能说是偶然，但是出击必胜就不得不思考：融创文旅到底有什么独到之处，以致于别人都玩不转的模式它却能屡卖履爆？

1、大投入真运营 

过往文旅的乱像，大多是从成为“拿地”和“营销”的手段开始的。

很多文旅项目，前期吹得天花乱坠，各种首创，为住宅增了多少预期与溢价，最终落地的又有几何？

所谓“文旅”，有名无实。

房企做文旅，卖的是文旅赋能溢价后的住宅；而拒绝运营这些溢价点，却是很多房企做文旅的通病。

甚至不少都是摆着“拿到地就成功了一半”“卖完就可以拍拍屁股走人”的态度在做。

但反观融创，收下文旅资产包花了四百多亿，但是单是截至2018年融创就投资近1300亿了。 

真的真金白银的投入和其他显然是有本质不同的。我们看到的是，这些年，一座座文旅城如约开业，每开一次就引爆一座城。

为什么？因为融创是真的在认真做运营，甚至是坚持自己持有物业。

它拥有的是一套完整的系统，不仅是娱乐、居住、旅游、教育、医疗等全配套，甚至能解决一定的就业和创业问题。 

再加上一些以前鲜有的娱乐性的IP加持：雪世界、水世界……爆卖成了必然。

2、配套的兑付并行 

前面说了很多房企做文旅核心还是为了卖房，永远都是地产先于产业，换句话说，项目未见动工，配套还是空话、房子却早早开卖了。

但融创却是两条路并行，房子要卖，但是更重要的是让客户先看到一定兑付，并且一定要在承诺的时间内兑现所有的规划。 

实话说，单看融创接手的这些文旅项目，大多本就完成了一定兑付，但融创并不是急着去卖房，而是依旧选择并行开发，让客户看到更多实际的配套与赋能。

虽然把卖房的战线拉的更长了，但是落地的配套却恰恰能加强竞争力，所以融创文旅才能出现这样的席卷之势。

比如燃爆了哈尔滨三年的哈尔滨融创文旅城，就是投资了400亿打造了世界级的冰雪世界，成为哈尔滨的文旅地标。

这样的势能下，哈尔滨文旅城连续三年蝉联哈尔滨单盘销冠（金额+套数）。

不过这样一个方式的前提不仅要足够用心，更要求房企钱包够鼓。

3、布局占优 

当然，成功的文旅单有充分的投入与运营的思维是远远不够。

从基因上来说，一个文旅项目在择址上踩准步伐就成功了一半。

文旅不仅是要卖房，后期更需要长期运营，有人住不行，更需要有人来，还要能来第二次第三次，所以在城市的选择上可见一斑。

融创目前12座文旅城，基本都在一线或是强二线以及省会城市。 

为的就是有充分的城市能级，在最热的、有充分人口导流的区域布局，才不会让一个优质的项目憋屈地死在“无人问津”上。

几个核心都市圈，融创文旅基本都占据了一席之地。

02

真正的第一座“融创文旅城”

是如何打造的？

当然可能很多人会说融创毕竟都是收过来的资产包，很多起码都是之前打好一定基底的，做的好也不怎么稀奇。

事实真这样吗？不见得。这种半路接手的项目需要你重新考虑项目的定位、打造是否真的合适，各方面的融合性、包括一起接手过来的原本的团队。

到处都是难点。

这些资产包之于融创倒像是一块磨刀石，让原本尚是个门外汉的融创在对资产的梳理重组中不断成长。

所以当融创真正完全从拿地之初开始操盘它的第十一个文旅项目——中原融创文旅城时，是真的站在了非常高的起点，也交出了不一样的答卷。

成熟体系运作下，该如何为郑州打造一张新的名片？

1、只定制不复制

如果大家有仔细盘过融创已经开放的那些文旅城就会知道，看似是非常标准化的动作，事实上从不是做单纯的复制工作，而针对每一个项目的实际情况量身定做。

“只定制不复制”。

比如中原文旅城共有8大复合业态，包括有：雪世界、冰乐园、水世界、湖滨商业小镇、体育公园、水上运动、湖岛酒店群、水岸秀场……

基本还是商业、休闲、娱乐、酒店那些东西，但是如果对比其他项目的来看不同一下子就显现出来了。

比如在无锡的文旅城则聚集了融创乐园、水世界、雪世界、海世界、太湖秀场、融创茂、江南水乡酒店群、酒吧街8大业态。

同样是8大，内容却相差甚远。

比如在无锡，是海世界，但到了郑州，就变成了冰世界；

包括酒店群，在无锡是江南水乡式的，甚至进入酒店都靠摆渡，而在郑州，却是做的湖岛式；

包括秀场也都是极具当地特色，比如郑州的水岸秀场就是因为中原文旅城临近黄河，所以在其中会更多地展现黄河文化。

这里你大概就能窥见融创在文旅城打造上的特色了，只针对当地特色做最适合的。 

融创也在力争让项目中更多地去进行一些文化的传承，比如不仅是基于黄河文化去做秀场，更是要做水上运动

2、差异化竞争，并直面同类产品竞争

有一点艳姐非常在意的是，在中原文旅城竟然没有融创招牌的乐园。

了解下来发现理由也非常简单：方特已经占据了区域绝大部分的乐园市场，融创深知后来者很难轻易地分到蛋糕，竞争激烈且艰难，所以融创最终选择了放弃乐园。

而在郑州，文旅项目并不少见，尤其是在郑州东部已建或在建较多游乐项目，各类业态也相对丰富，如何才能后来者居上？

所以我们会发现一件非常有意思的事——中原文旅城最终择址平原新区，位于文旅产业尚不成熟的郑州北部，为的是什么？错开与成熟产品的直接竞争，在市场尚未饱和的区域寻求更大的发展空间。

包括在业态的打造上，也是要么做别家没有的，要么能完全超越别家的。 

换句话说，一方面形成差异化竞争，另一方面也直面部分同类项目的竞争。 

①差异化竞争方面：

融创在无锡、哈尔滨、广州等城市实践下来非常火爆的雪世界就出现在了中原文旅城中。

并且是作为中原乃至整个华中、华北地区规模最大、落差最高、设施最全、 滑道最专业、单道最长，且全年运营的室内滑雪场，以填补区域内冰雪世界的空白。

这个雪世界是融创的第三代研发的产品，中级道为370米不变坡单直赛道，为中国雪场首例，也是国内首次引入4人座椅室内的索道。

再比如项目本身就有很多北方城市不具备的水资源优势，也被充分利用起来了，打造具有特色的滨湖商业街。

再比如融创通过调查发现，在郑州不乏有文化底蕴深厚且强IP的旅游目的地，但缺能留住人、产生多次消费的夜游经济。

而据相关数据显示，过夜游游客消费约为一日游游客消费数额的3-4倍。

针对这块巨大的空白，融创则去强化了自己的夜游产品体系，不仅要有夜间宿，还要有夜间玩、夜间逛。

结合灯光秀、投影秀、水秀演艺、巡游活动、沉浸式互动体验等营造丰富的夜间主题活动，打造首个“360°+24h”体验的休闲目的地。

真正做到留住人并促进消费升级。

②同类项目的竞争方面：

针对已经在不少竞品中有所呈现的水主题。

中原文旅城在打造时就独创地做了室内室外双乐园，并且还是全天候、全时段的，但从时间维度来看，就足以pk掉很多对手了。

03

不做到极致不罢休

一如融创一直以来坚持的那样，中原文旅城动工至今都是产业与地产并行前进着。

在中原文旅城，项目展示中心已经落地了大半

这极具特色的冰晶体结构估计也会在未来自发地形成网红效应，让项目自带流量。

而最大的卖点之一雪世界地下的基础施工基本已经完成，其他很多板块包括商业街、酒店等预计在今年年底或明年年初也会开工。

而融创做的不止是高度运营，更是高品质的输出。

融创研发的朋友告诉艳姐：融创在文旅城的打造规划上是呈螺旋上升的。

从前期概念方案到敲定大方向再到细化每个产业部分，甚至是每个建筑、每个景观都经过反复的推敲与修正。

基本都经历了起码三板大方案的对比选择。

比如在住宅项目立面、规划方案的选择上，从单体立面的呈现效果上：

从总平面的对比效果来看：

从鸟瞰的效果来看：

最终敲定了方案一作为项目的最终呈现。

效果上来看，不仅兼具了现代建筑的干练、古典建筑的典雅气质，更是内收外放、各地块与轴线景观形成对景呼应、高度变化丰富、层次分明…… 

再举个例子，针对项目中一个幼儿园的设计，融创考虑到幼儿园的定位，最终放弃了用色相对沉闷、形体较厚重的方案二，以及体量简单缺乏设计亮点与缺乏色彩变化的方案三，选择了体量变化丰富、窗户间距丰富立面效果功能、用色鲜明的方案一。

包括你看到很多很细微的点，也都是融创尝试了数次才最终敲定下的，比如这个住宅建筑边上浅黄色的灯光，与米色为主的建筑相得益彰，包括在景观草坪也设置浅黄色灯光，整体呈现出与建筑单体类似的典雅静谧的效果。

更重要的是，这样的灯光设置还能保证项目内部居民夜间生活不受干扰。

从这些细节你就可以窥见融创对产品的要求严苛到了什么地步，而这种严苛是针对所有业态的：融创一些尚未落地的单元迄今还在不断的打磨中。

结语：

所有的成功都不是一蹴而就的，我们都看到了融创资金雄厚吃下了不少让人眼热的资产包，但是这背后没有足够的体系运作能力、没有足够的诚意，也很难将这些资产包盘活。

而融创更是凭着一股认真做文旅的心，从不敷衍了事，从不止于卖房，才在短短的三年时间内做到了这样屡卖履爆的盛状。

如今我们也在中原文旅城融创这个真正融创全身心打造的项目上看到了这家企业的决心：做文旅，我们是认真的。

主编：张艳

责编：Nanako