工业场地租金评估方法探讨

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span=''>[2,4)公里[4,6)公里[6,8)公里≥8公里距高速路口距离<5公里< span=''>[5,6)公里[6,8)公里[8,10)公里≥10公里基本设施状况供水设施配套完善，保障度达到90％以上配套较完善，保障度达到80％以上配套基本完善，保障度达到65％以上有少数配套设施无配套设施供气设施配套完善，保障度达到90％以上配套较完善，保障度达到80％以上配套基本完善，保障度达到65％以上有少数配套设施无配套设施排水设施设施齐备设施基本齐备设施不齐备设施基本没有无设施个别因素宗地形状形状规则，且长边临街形状规则，短边临街形状规则，对利用无影响形状不规则，对利用有一定影响形状不规则，严重影响土地利用宗地面积面积适中利于布局面积适中较利于布局适中，对利用无影响偏大（小），对利用有一定影响偏大（小），严重影响土地利用地形状况地势平坦有较小起伏有一定起伏，对利用无影响有较大起伏，对利用有一定影响起伏过大，严重影响土地利用工程地质地质承载力强，利于建设地质承载力较强，利于建设无不良地质现象有不良地质状况，但无需特殊处理有不良地质状况,并需特殊处理XX区Ⅰ级工业用地基准地价修正系数表（%）标准优较优一般较劣劣修正说明影响因素区域因素产业聚集效益产业集聚影响度3.011.510-1.51-3.01交通条件道路通达度1.650.830-0.83-1.65距火车站距离1.20.60-0.6-1.2距高速路口距离1.50.750-0.75-1.5基本设施状况供水设施1.20.60-0.6-1.2供气设施0.90.450-0.45-0.9排水设施1.050.530-0.53-1.05个别因素宗地形状1.20.60-0.6-1.2宗地面积1.20.60-0.6-1.2地形状况1.050.530-0.53-1.05工程地质1.050.530-0.53-1.05评估对象地价因素修正指标标准状况优劣度修正值（%）修正系数影响因素区域因素交通便捷度道路通达度邻近交通型主干道优1.65距火车站距离[2,4)公里较优0.6距高速路口距离<5公里< span=''>优1.5基础设施条件供水设施配套完善，保障度达到90％以上优1.2供气设施配套完善，保障度达到90％以上优0.9排水设施设施齐备优1.05产业集聚度产业集聚规模周边有工业聚集，相关产业联系不紧密一般0宗地面积面积适中利于布局优1.2宗地形状形状规则，且长边临街优1.2地形状况地势平坦优1.05工程地质条件地质承载力强，利于建设优1.05合计11.4评估对象区位修正值K=K1+K2+K3+……K8=11.45、开发程度修正基准地价所界定的土地开发程度为区域“六通”（通上水，通下水，通电，通路，通气，通讯），宗地内“场平”（场地平整）。根据本次评估目的，本次评估设定评估对象宗地开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路），宗地内“场平”。评估对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，故本次评估无需进行开发程度修正。6、使用年期修正基准地价设定的土地使用年限为出让工业用地法定最高使用年限为50年，评估对象的剩余使用年限为36.73年，故需进行使用年期修正。公式为：K=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/(1+r)^n]式中：m-评估对象剩余使用年期n-基准地价设定使用年期r-土地还原利率根据《XXX县人民政府关于公布实施XXX县城区土地定级与基准地价更新成果的公告》，本次评估工业用地还原率取5.30%。K2=[1-1/（1+5.30%）^36.73]/[1-1/(1+5.30%)^50]=0.9195；7、地价指数修正评估对象基准日与基准地价的基准日不一致，需进行期日修正。根据中国城市地价动态监测网公布XXX地区工业用地地价水平数据，工业地价指数详见下表：XX地区工业用地地价指数表（环比）2017年四季度2018年一季度2018年二季度2018年三季度2018年四季度2019年一季度2019年二季度2019年三季度11.0041.0041.0041.0121.0261.0261.0532019年四季度2020年一季度2020年二季度2020年三季度2020年四季度2021年一季度2021年二季度1.0711.0861.0861.0941.1031.1031.103评估对象所在区域基准地价于2018年1月1日更新，评估基准日为2021年6月30日，则修正系数为1.1/1=1.1。8、容积率修正容积率修正系数：评估对象设定为工业用地，其容积率对工业地价影响不大，故不作修正，即修正系数为1.0。9、权利状况修正评估对象设定的权利状况与基准地价设定权利状况一致，故本次评估不作权利状况修正，则权利状况修正系数为1.010、地价测算585×（1+11.40%）×1.10×0.9195×1.0000=659.15元/平方米（取整）（二）年净收益的求取1.报酬率根据《XXX县人民政府关于公布实施XXX县城区土地定级与基准地价更新成果的公告》，本次评估报酬率采用土地还原利率5.3%。2.收益年限依据委托人提供的《国有土地使用证》（XXX用（2008）第1679号），委估土地终止日期为2058年3月24日，至评估基准日2021年6月30日剩余土地使用权使用年限为36.73年，即土地使用权租赁权益期为自评估基准日起36.73年。3.净收益从区域租金市场来看，目前区域同类型土地租金递增率为4.00%。则评估对象净收益为：A=V×(Y-g)÷{1-[(1+g)÷(1+Y)]^n}=659×（5.3%-4.00%）÷{1-[(1+4%)÷(1+5.3%)]36.73}=23（元/年）4.应承担的年经营费用（1）管理费根据评估对象周围社会平均水平和评估对象实际情况，年管理费为1%；（2）增值税及附加和房产税根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号），一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。城市维护建设税为增值税的7%，则城市维护建设税=增值税×7%；教育附加为增值税的5%，则教育附加费=增值税×5%，教育附加为增值税的5%，则教育附加费=增值税×5%， 花税0.1%故评估对象出租税率合计为5.43%（增值税及附加合计为5%/(1+5%)*1.12=5.33%，印花税0.1%）；（3）土地使用税根据企业申报的土地使用税标准，土地使用税为8元/平方米/年；5.租赁押金的利息收入租赁一般需缴纳部分押金，据调查，区域内的押金一般为1个季度租金，即3个月作为押金，评估基准日一年期存款利率为1.50%；6.空置率据调查，区域内目前同类型土地基本无空置，本次评估取空置率为0%。7.租金测算表评估对象租金评估单价为3元/平方米/月。栏     目单   位取值(费率)计算公式计算结果土地面积平方米//1.00土地单价元//659收益年限年36.73//无风险报酬率％//风险报酬率％//报酬率％/无风险报酬率+风险报酬率5.30%租金递增率％4.00%//净收益元/年/净收益=地产价值×(报酬率-租金递增比率)÷｛1-[(1+租金递增比率)÷(1+报酬率)]^收益年限23.00维修费％0.00%总土地面积×土地成本×费率0.00管理费元1.00%年租金×费率0.01a土地使用税元8元/平方米/年面积×费率8.00税金％5.430%年租金×费率0.0543a运营费用元维护费+管理费+税金8+0.0643a存款利率％1.50%//一个季度押金利息收入元/年租金×(1÷12×3×利率)0.00375a空置率：％0.00%//年租金a元/年/（地产年净收益+年运营费用-租赁押金的利息收入）÷（1-空置率）33.00租金单价元/平方米/月/年租金÷12÷土地面积3.00（三）场地硬化租金的求取采用成本法对硬化场地的重置成本进行测算，再选取适当的报酬率换算成租赁净收益，并计算出租地产发生的管理费、保险费、税金等费用，反推演算即可得到租金价格；收益法计算公式为：A=V×(Y-g)÷{1-[(1+g)÷(1+Y)]^n}A-净收益、V-场地价值、Y-报酬率（%）、g-租金增值率（%）、n-收益年限场地租金=（年净收益+年运营费用-租赁押金的利息收入）÷（1-空置率）1.场地价值测算（1）建安工程造价的计算建筑安装工程造价为土建工程总价，采用重编预算法进行计算，根据建筑工程资料确定建筑物工程量，套用现行的《XX省建设工程工程量清单计价定额》（2020年）；2021年6月《XX建设工程造价信息》，计算工程总造价。土建工程取费表序号名称计算基数费率%金额一分部分项工程费1.1+1.2+1.3328,624.001.1人工费、材料、机械304,000.00其中：人工费定额人工费60,800.00其中：材料费定额材料费212,800.00其中：机械费定额机械费30,400.001.2管理费人工费+机械费18%16,416.001.3利润人工费+机械费9%8,208.00二措施项目费2.1+2.2+2.3+2.4+2.5+2.666,700.812.1其中：安全文明施工费分部分项工程费*费率18.50%60,795.442.3冬雨季施工增加费分部分项工程费*费率0.60%1,968.462.4夜间施工增加费分部分项工程费*费率0.80%2,625.712.6二次搬运费分部分项工程费*费率0.40%1,311.21三规费5.1+5.2+5.385,192.505.1排污费、社保费、公积金(一）+（二）*费率20.00%79,064.965.2民工工商保险(一）+（二）*费率0.75%2,964.945.3危险作业以外保险费(一）+（二）*费率0.80%3,162.60四税金  （一+二+三+四+五）（一+二+三）*费率1048,051.73五工程造价(含税）一+二+三+四528,569.04建筑工程合计(含税价)=土建工程(含税)=528,569.04（元）（2）工程建设前期费用及其他费用序号前期及其他费用建安成本×费率费率（含税）1勘察设计费建安成本×费率2.60%2建设单位管理费建安成本×费率0.08%3招标代理服务费建安成本×费率1.39%4工程监理费建安成本×费率0.04%含税前期及其他费用=建筑工程合计(含税价)×费率(含税)=21,724.19元2. 资金成本该工程总体建成投产的周期为1年，资金按年平均投入，利率取评估基准日一年期贷款利率年期4.35%，并假设资金均匀投入。则资金成本=(建安工程造价(含税价)+前期费用及其他费用（含税价）)×贷款利率×1×1/2=(528,569.04 +21,724.19 )×4.35%×1×1/2=11,968.88元3. 重置全价重置全价(不含税)=建筑工程合计(不含税价)+前期费用及其他费用(不含税价)+资金成本= 528,569.04 +21,724.19 +11,968.88=562,300.00元(取整到百位)4. 成新率计算本次评估构筑物成新率的确定，参照不同结构的构筑物的经济寿命年限，并通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对构筑物的各部分的勘察，结合构筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各构筑物的尚可使用年限。成新率根据评估对象已使用年限和尚可使用年限计算。成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%该场地为2009年12月投入使用，经济使用年限为30年，至评估基准日时已经使用11.50年。确定该构筑物尚可使用年限为18.50年。则：成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%=18.50/(11.50+18.50)×100%=62%通过现场勘察，该构筑物基础无沉降现象，面层稍有磨损，可正常使用正，则勘查成新率为58%综合成新率=62%×0.4+58%×0.6=59%5. 评估值评估值=重置成本×综合成新率=562,300.00×59%=331,800.00（元）取整评估单价=评估总价/面积=331,800.00/1900=175元/平方（四）年净收益的求取1. 报酬率采用累加法求取报酬率：累加法基本公式为：报酬率=无风险报酬率+风险补偿率（投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠）根据《XX县人民政府关于公布实施XX县城区土地定级与基准地价更新成果的公告》，本次评估报酬率采用土地还原利率5.3%。2. 收益年限场地硬化使用年限为30年，于2009年12月建成，至评估基准日2021年6月30日剩余年限为18.50年，即场地收益18.50年。3. 净收益从区域租金市场来看，目前区域同类型土地租金递增率为4.00%。则评估对象净收益为：A=V×(Y-g)÷{1-[(1+g)÷(1+Y)]^n}g=175×（5.3%-4.00%）÷{1-[(1+4%)÷(1+5.3%)]18.5}=11.7（元/年）4. 应承担的年经营费用（1）管理费根据评估对象周围社会平均水平和评估对象实际情况，年管理费为1%；（2）增值税及附加和房产税根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号），一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。城市维护建设税为增值税的7%，则城市维护建设税=增值税×7%；教育附加为增值税的5%，则教育附加费=增值税×5%，教育附加为增值税的5%，则教育附加费=增值税×5%， 花税0.1%故评估对象出租税率合计为5.43%（增值税及附加合计为5%/(1+5%)*1.12=5.33%，印花税0.1%）；5. 租赁押金的利息收入租赁一般需缴纳部分押金，据调查，区域内的押金一般为1个季度租金，即3个月作为押金，评估基准日一年期存款利率为1.50%；6. 空置率据调查，区域内目前同类型土地基本无空置，本次评估取空置率为0%。7. 租金测算表则评估对象租金评估单价为1元/平方米/月。.栏     目单   位取值(费率)计算公式计算结果场地面积平方米//1.00场地单价元//175收益年限年18.50//无风险报酬率％//风险报酬率％//报酬率％/无风险报酬率+风险报酬率5.30%租金递增率％4.00%//净收益元/年/净收益=地产价值×(报酬率-租金递增比率)÷｛1-[(1+租金递增比率)÷(1+报酬率)]^收益年限11.00维修费％1.00%总场地面积×场地成本×费率0.00管理费元1.00%年租金×费率0.01a土地使用税元2元/平方米/年面积×费率税金％5.430%年租金×费率0.0543a运营费用元维护费+管理费+税金0+0.0643a存款利率％1.50%//一个季度押金利息收入元/年租金×(1÷12×3×利率)0.00375a空置率：％0.00%//年租金a元/年/（地产年净收益+年运营费用-租赁押金的利息收入）÷（1-空置率）11.71租金单价元/平方米/月/年租金÷12÷土地面积1.00（五）场地租金为为地价租金和场地硬化租金之和。场地租金=地价租金+场地硬化租金=3+1=4元/平方米/月来源：四川德文会计师事务所有限公司-声明:我们致力于保护作者版权，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意，谢谢!（联系电话：[phone]）