房地产企业土地增值税清算涉及的企业所得税问题

案情简介

山南公司2017年5月开始开发红枫苑项目，开盘预售住宅共5万平方米，签订合同价款7亿元，2017年至2019年分别取得销售回款2.2亿元、3.6亿元、1.2亿元，公司预缴土地增值税404万元、660万元、220万元。2019年年底公司进行土地增值税清算，补缴1216万元。2017年至2019年缴纳的企业所得税100万元、120万元、0元。公司2019年度汇算清缴出现亏损，应纳税所得额为-700万元。企业没有后续开发项目，拟申请退税。

律师解读

本案涉及土地增值税的清算问题。房地产企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

依据企业所得税法第八条以及企业所得税法实施条例第三十一条，土地增值税可以作为实际发生的与取得收入有关的、合理的支出进行扣除。国家税务总局相关公告规定：“土地增值税应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊。”根据规定，2017年、2018年、2019年分别分摊786万元、1286万元、428万元。经计算，2017年应纳税所得额调减382万元，即2017年应退企业所得税95.5万元。2018年应纳税所得额调减626万元，即应退企业所得税156.5万元，2018年度已缴纳的企业所得税税款(120万元)不足退税(156.5万元)，根据相关规定，累计退税额“不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税，超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转”，2018年退税120万元。2019年应纳所得税额调整1008万元，当年调整后的应纳税所得额为162万元，故公司应补企业所得税40.5万元(2019年应纳77万元和2018年结转36.5万元)。经测算，山南公司的红枫苑项目应申请退税95.5万元(2017年)、120万元(2018年)，补税40.5万元(2019年)。因此山南公司累计退税额为175万元。

高级合伙人、律师 尚艳

0531-58681777

原标题：房地产企业土地增值税清算涉及的企业所得税问题

值班主任：田艳敏