2018澳洲房市一降再降！2019能否触底反弹？
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前言
悉尼和墨尔本：全澳表现最弱两大市场
其他首府城市：房价大体企稳回升
非首府城市：吉朗房价独占鳌头
影响房价下行/上涨的主要风险因素
前言
2018年年终的脚步日益临近，在过去的一年中，澳大利亚多地房产市场出现持续下跌。但是伴随2019年的到来，澳洲地产网站Domain预测，相比2018年，2019年澳大利亚的房价将趋于稳定。
当然，这并不是说房价不会进一步下跌，只是说在我们进入另一个温和上涨周期前，我们可能会看到房价在2019年上半年跌速会出现放缓。
2019年上半年，信贷收紧、投资者情绪低迷、住房供应增加将依旧成为推动房价下行的主要不利因素。
但是伴随贷款买房人逐步适应目前的信贷新规、信贷增长有望恢复。
另外，失业率降低、工资增速加快以及首次置业者数量上升则是推动房价上涨的有利因素。
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悉尼和墨尔本：全澳表现最弱两大市场
根据Domain的预测，2019年，悉尼和墨尔本这两个澳大利亚最大的房产市场将成为表现最弱的两大市场，2020年的房价涨幅则在4%左右。
Domain发布的报告显示，2017-19年期间的跌幅可能是悉尼和墨尔本自上个世纪80年代末期以来的最大跌幅。但是，值得注意的是，这样的跌幅是发生在大幅累积上涨之后。
例如，悉尼的房价在2012年至2017年间上涨了85％，并于2017年见周期性顶点后开始下跌。同期墨尔本房价增长了70%，并且于2018年年初开始下跌。截至今年9月，悉尼和墨尔本的房价相对峰值时期分别下跌了8%和6%。
悉尼
展望未来，就悉尼的房价而言，独栋屋和公寓的价格表现或如下图所示。
如上图所示，Domain经过建模分析后预测，悉尼独栋屋房价继2018年同比下跌8%左右后在2019年持平，然后于2020年开始温和上涨。
具体而言，独栋屋中位价相比2017年6月的120万澳元下跌约12%，并于2019年年中达到略高于100万澳元的低点。
相比之下，公寓房价更具弹性。
据预计，截至今年年底，悉尼公寓房价或同比下跌3%左右，未来两年内或温和上涨3-5%。换言之，悉尼公寓中位房价相比2017年6月高点（769,000澳元）下降至72000澳元的低点后逐步回升至2016年年中的水平。
对于新州首府悉尼而言，当地的印花税减免政策或有利于当地公寓市场。但是，当地公寓市场所面临的最大风险则表现在新建公寓数量能否被有效吸收。从当地城市人口强劲增长的势头来看，尽管部分地区的新建公寓数量庞大，但是不足以构成整个悉尼范围内的房价下跌。
据预计，到2020年，新州的失业率有望降低至4.75%，同时当地的人口增长率预计为1.5%。这两者都有利于对当地房价构成支撑。
墨尔本
如上图所示，Domain经过建模分析后预测，墨尔本独栋屋房价继2018年同比下跌9%左右后在2019年的跌幅缩小至1%，然后于2020年开始温和上涨约4%。
具体而言，墨尔本独栋屋中位价或从2017年12月份的910,000澳元下跌至800,000澳元的低点后逐步回升至2016年年末的水平。公寓中位价则预计从2017年3月的507,000澳元下跌至490,000澳元的低点，随后在2019-20年分别上涨1%。
据预计，维州失业率的下降，加上未来几年2%的人口增长率有助于推动当地房价逐步回升。
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其他首府城市：房价大体企稳回升
和悉尼和墨尔本两地房价表现持续疲软不同，布里斯班、珀斯、阿德莱德和堪培拉将在未来几年看到房价的持续温和上涨。霍巴特在近几年历经快速上涨后，房价趋于稳定。
布里斯班
如上图所示，Domain经过建模分析后预测，布里斯班独栋屋房价继2018年持平后将于2019年和2020年分别上涨4%和5%。
布里斯班独栋屋房价在最近几年虽然没怎么大涨，但是未来几年内的涨幅有望跑赢绝大部分其他市场。
就公寓房价而言，2019年和2020年的涨幅大约在3%左右。同时，当地公寓房价有望在2018年年底或2019年年初触底反弹。
珀斯
如上图所示，Domain经过建模分析后预测，珀斯独栋屋房价继2018年下跌5%之后将于2019年和2020年分别上涨5%和3%。
具体而言，珀斯独栋屋价格将于2018年年底或2019年年初触底反弹，较2014年年底616,000的峰值下跌约12%左右。在近几年的持续下跌后，珀斯独栋屋增速在未来也有望超过大多数城市。
就公寓房而言，珀斯公寓中位价继2018年下跌6%之后，有望在2019年和2020年分别上涨2%。
在矿业繁荣结束后，珀斯的房价已经连续多年下跌。展望未来，当地经济环境的好转、矿业的复苏、大宗商品价格的上涨、人口的增长以及就业前景的改善都是推动当地房产市场止跌企稳的主要利好因素。
霍巴特
如上图所示，Domain经过建模分析后预测，霍巴特独栋屋房价在2018年全年或同比增长约12%，录得所有首府城市增速最快水平。
展望2019年和2020年，当地的独栋屋房价或分别上涨约2%。相比之下，当地公寓房价的波动相对更具不确定性，2019年或大体持平，2020年则微幅上涨约3%左右。
值得注意的是，截至今年年底，霍巴特独栋屋房价至2016年开始上涨以来，累计涨幅已经达到40%左右，跑赢同期绝大部分首府城市。但是伴随当地住房可负担性相对优势的消失，新建住房存量的增加，霍巴特独栋屋房价涨幅将出现明显放缓。
堪培拉
如上图所示，Domain经过建模分析后预测，堪培拉独栋屋房价在2018年全年或同比增长约2%，2018年和2019年或分别上涨约4%。
就公寓房而言，由于当地新建公寓开发率相对独栋屋加高，因此房价涨幅要低于同期的独栋屋市场。
失业率下降和当地1.75%的人口增速是推动当地房价上涨的主要支撑因素。
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非首府城市：吉朗房价独占鳌头
根据澳大利亚房产研究机构Corelogic提供的最新数据，我们对以下几个州/领地的主要非首府地区第三季度房价表现进行了总结，即新州的三个主要非首府地区（Newcastle & Lake Macquarie、Illawarra和Richmond-Tweed）、维州的两个主要非首府地区（吉朗和Latrobe-Gippsland）、昆州的五个主要非首府地区（黄金海岸、阳光海岸，汤斯维尔、怀德湾、卡恩斯）、以及西澳的Bunbury。
整体而言，今年第三季度，无论是独栋屋市场还是公寓市场，维州的吉朗住房中位价均录得全澳非首府城市中的最大同比涨幅，即独栋屋中位价同比上涨16.6%，公寓中位价则同比上涨11.9%。
今年第三季度，11个主要非首府城市中，昆州的汤斯维尔和西澳的Bunbury是独栋屋和公寓同比下跌的地区。维州的Latrobe-Gippsland和昆州的怀德湾（Wide Bay）则是销售活动同比上涨的地区。其中，怀德湾是唯一一个独栋屋和公寓房租金同比持平的非首府城市。
与此相反，昆州的黄金海岸独栋屋租金同比录得全澳非首府地区最大涨幅。公寓租金同比录得全澳非首府地区最大涨幅的地区则是新州的Newcastle & Lake Macquarie。
新州主要非首府城市
Newcastle & Lake Macquarie 地区
Illawarra地区
Richmond-Tweed地区
昆士兰主要非首府城市
黄金海岸地区
阳光海岸地区
汤斯维尔地区
怀德湾地区
卡恩斯地区
维多利亚主要非首府城市
吉朗
Latrobe-Gippsland地区
西澳主要非首府城市
Bunburry地区
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影响房价下行/上涨的主要风险因素
展望未来，导致房价下行的主要风险因素包括：
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抵押贷款利率上涨幅度超过预期
尽管绝大多数市场人士分析澳储行在2020年初前仍将维持1.5%的现金利率不变，但是全球利率的上升将推动澳洲主要银行的融资成本。抵押贷款利率或提前于官方现金利率上涨，涨幅超过市场预期。
Domain的建模分析表明，如果2019年抵押贷款利率上升0.5个百分点，那么2020年澳大利亚房价涨幅则将削弱约1个百分点（其他条件相同）。
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APRA继续收紧信贷
APRA在2014 - 2018年期间实施了一系列宏观审慎措施，旨在遏制过度或不谨慎的贷款，特别是投资型只付息贷款。
据预计，如果皇家委员会的调查结果导致银行进一步收紧贷款标准，以及全面征信报告的引入，进而可能进一步减缓住房融资增长，对房价构成压力。
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政府削减移民政策
据悉，澳大利亚联邦政府正在考虑在未来几年内减少澳大利亚的永久移民人数。
在过去十年左右的时间里，海外移民一直是人口增长的主要驱动力。减少永久性移民人数可能会减缓人口增长，继而减少住房需求，对房价下行构成不利影响。
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中美贸易战
中国是澳大利亚最大的贸易伙伴。中美贸易战的升级、中国国内的诸多因素或导致经济增速放缓，继而影响中国市场对澳大利亚大宗商品的需求，导致澳大利亚GDP增速放缓。
今年早些时候，澳储行对大规模贸易战的建模分析就表明，中美贸易战的升级会导致澳大利亚失业率上升和经济增速放缓，对房地产价格构成压力。
推动澳大利亚房价上涨的主要影响因素则包括：
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住房建设速度低于预期
近年来，澳大利亚住房建设一直处于历史最高水平，主要原因是悉尼，墨尔本和布里斯班大量公寓房的建设。
尽管如此，如果开发商在新建项目开始前无法获得足够的融资，导致获批项目延期或取消，则可能导致新房建设速度低于预期，进而推动房价上涨。
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政府干预推动房价上涨
如果房价继续下跌，政府可能会采取出台相应政策支持。（例如，在全球金融危机之后引入的首次购房者补贴等）。这些政策可能包括首次购房者补贴、印花税优惠，或减少对外国投资者的税费等。
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GDP增长强劲推动市场情绪升温
如果澳储行对经济预测结果的乐观估计成为事实，（2020年失业率降至4.75％，GDP增长率保持在3％，工资增长率接近3％），则房价下跌的负面情绪可能会早于市场预期发生转变，推动2019年和2020年房价出现上涨。
END
对于投资者而言，无论房价是涨，还是跌，相时而动或是最好的选择。
文中数据来源：Domain, CoreLogic
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