受疫情影响停工期间的房租 免付!

2002年9月26日,新世纪公司与郭伟(化名)签订了5年的租赁合同。租金为每年11万元,每三个月缴纳一次,每次交租金2.75万元。

合同约定,合同期满或终止后,乙方在租赁期间为经营酒店购置增加的固定资产、酒店专用设施、装潢装饰等,为保持酒店的可持续经营性,不得擅自拆除协商处理;租赁中如房屋顶棚、地基、供水、排水、供暖、煤气管道等基础设施发生问题,由甲方负责维修,造成事故及损失由甲方承担;及时维修在经营中损坏的一切设施设备建筑等,对阳光大酒店进行局部维修、装潢费用由乙方自行承担;

合同签订后,王文(化名)对阳光大酒店进行了装修、改造,酒店于2003年3月14日开始营业。实际经营者为王文。王文在经营酒店期间修建了职工食堂、宿舍、热水房共计7间。然而就在酒店开业后不到一个月,2003年4月“非典”来袭,酒店按照政府有关部门要求停业抗击非典,停业五个月。2004年4月份酒店门前的榆黄公路拓宽改造,至当年10月1日酒店再次被迫停业,休业5个月

2006年10月20日晚上7点20分许,酒店桑拿部楼顶女儿墙突然倒塌,砸透浴区屋顶、蒸房,造成了酒店财产损失,王文要求新世纪公司维修桑拿部,新世纪公司至今没有维修,桑拿部停业至合同期满,桑拿部停业严重影响了酒店经营收入。酒店开业3个月后陆续出现楼顶多处漏水、地沟塌毁、暖气管道糜烂、南宿舍楼及厨房暖气不通、下水管道漏水、桑拿房顶损坏漏水、停水、停电、停气等情形,王文多次请求原告予以维修未果,在经营期间自费维修酒店的一些基础设施。

因王文未能收回投资,多次向新世纪公司申请续签合同,新世纪没有同意。

由此,新世纪公司把郭伟、王文起诉到法院,请求法院判决:1、解除原被告之间所签订的租赁合同;2、被告腾退阳光大酒店;3、二被告向其支付房租1599889.76元及2017年4月11日起至被告腾退房屋之日止期间的租金;

二被告辩称,我方从未拒绝交房,合同到期后原告不接受房屋未进行结算至今;原告计算房屋租赁租金有误,房屋租赁到期日是2008年3月18日,租赁期间的租金应当去除部分房租,其中包括非典期间的费用6个月2003.4-2003.10;去除2004年酒店门前道路改造的影响6个月2004.4-2004.10;2008年3月18日之后双方不存在租赁关系,被告不应该出租金。

嘉宾:王绍涛律师

云南大韬律师事务所主任

云南省律师协会刑事专业委员会副主任

方弘:非典期间酒店的租金是否应该免除?

王绍涛律师:无论是2003年的非典期间,还是目前抗击新型冠状性病毒期间,经营者的租金是否应该免除?即合同是否应该继续履行?

如果不履行合同,是否应该承担责任?

我个人认为,承租者可以不履行这个租赁合同,而且不履行还可以不承担责任。

法律依据是什么?

不可抗力!在双方的经营合同、购销合同、买卖合同、租赁合同或者其他合同当中,双方当事人可能会有约定,如果发生了不可抗力,合同双方都不承担责任。

即便没有类似约定,法律也有相关的规定。

《民法总则》规定,因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任,法律另有规定的除外。

所以,本案中的承租人要承担的民事责任是什么呢?他的民事责任就是付房租。如果发生了不可抗力,法律就免除了承租人付房租的法律责任。

不可抗力指的是不能够预见,不能够避免,而且不能够克服的一些客观情况。大概就是包括以下三种情况:

第一、自然灾害,如台风、洪水、地震等。

第二、政府行为,如征收、征用等。

第三、社会的异常事件,如罢工、骚乱等。

无论是非典期间还是抗击新型冠状病毒期间,它属于社会的异常事件,是一种传染病。同时,政府又通告在什么时间之间不得复工。有媒体报道,提前复工的工厂老板被行政拘留。因为,其违反了紧急状态下政府的决定。

所以,在这种情况下,抗击新型冠状病毒期间就是不可抗力,这是合同双方当事人都是不可预见,不可避免也不能克服的情况。

因此,承租人不应该因为拒付租金而承担民事责任。

方弘:本案的王文又提出了道路改造也影响了酒店的经营,导致酒店停业。那么道路改造又算不算是不可抗力呢?

王绍涛律师:这个问题就可能会有不同的看法或者说不能一概而论了。

首先,道路改造是谁改造?是政府部门改造还是公司内部改造?

其次,道路改造是不是必然导致酒店无法经营?如果这条道路改造了,但是其他的通道还通着,酒店仍然可以经营。这种情况就不好说是不可抗力。

如果是政府的一些市政工程的改造,因为这个市政工程改造,导致酒店必然无法经营,那我认为它仍然属于一种不可抗力。

方弘: 法院审理认为:本案承租人刚经营酒店不久,2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业,歇业5个月,2014年5月许,酒店逢门前榆黄路拓宽改造,又歇业5个月,“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况,属不可抗力,不可抗力期间承租人没有经营收入,依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定,“因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。”

这是否意味着停止复工期间期间租赁的办公经营的场所,都可以免付租金呢?

王绍涛律师:作为承租者是否都要通过打官司来主张免付租金,显然不是。

首先,承租者必须要主动向业主方提出来,政府通告不得复工或者自我隔离的这段期间,房租不支付。而并非要由房东主动给你减房租。当然,如果房东是一个通情达理的人,其有可能主动来减这个房租。但是,如果他没有主动减房租,你必须要主动提出来协商。

如果在双方协商不一致,承租人就只能通过法院来进行裁决。是否属于不可抗力,不可抗力的期限究竟是多长?房租究竟应该少付多少?最终由法院来进行裁判。

方弘:所以,这段时间也出现了不少中国好房东的称呼。万达集团对全国323个购物中心实行从1月25号到2月29号为期36天的租金和物业费全免政策。当然,还有很多商业公司都拧成一条绳,免了很多商户的租金。

尽管很多企业家认为这次疫情对社会经济造成了很大的损失,但是只要我们同心协力,相互给力,一定会早日战胜疫情!

嘉宾:王绍涛律师

云南大韬律师事务所主任

云南省律师协会刑事专业委员会副主任

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