原创 | 在澳洲，只是为负扣税优惠投资房产理智吗？
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本篇共3825字｜预计阅读时长5分钟
前
言
负扣税允许账面上亏损的房产投资者利用亏损部分对冲其应纳税额。简单来讲，负扣税是用来减少房主应纳税额的课税减免方式。
负扣税已经存在了一个世纪，这是房地产市场的一个重要组成部分。澳洲有近200万人自己投资物业，120万人使用负扣税，其中90%的人拥有一至两个物业，三分之二的业主有应纳税收入8万澳元或以下，平均账面亏损额为1万澳元。举例来说，若某人年薪为8万澳元，负扣税政策会将其应纳税额降至7万澳元。
澳大利亚智库格拉坦研究所的一份研究报告显示，收入位居前10%的人群使用负扣税政策获占总量近一半的负扣税税务减免。其中，外科医生使用负扣税政策得到了一些大额税务减免，每人平均达3万澳元。
澳洲联邦财政部长莫里森（Scott Morrison）曾表示：“这就是我们房地产市场的结构性特征。如果你取消这个政策，你是在玩火，与政治自杀无异。”
近日，莫里森曾表示，如果财政预算案中的住房一揽子计划仍无法使房地产市场降温，政府将准备采取进一步的干预行动。但他证实，政府将不会考虑减少资本利得税优惠和对负扣税进行改革的问题。
但在新预算案中，政府为增加住房供应推出重大措施，并对房价施加下行压力。
莫里森上月拒绝了来自经济学家和工党有关取消或降低负扣税（negative gearing）的要求，为百万亏损物业投资者保留了这份福利。事实上真是如此吗？
五月份公布的联邦预算案中，莫里森除了取消投资房主有关异地房产之间差旅和家电设备折旧用于抵扣以外，绝大程度上保留了负扣税的完整性。对于新预算案公布后购买的物业，投资者可以将新置家电设施折旧。但是随后的业主除自己新购的家电设施以外不再享有折旧抵扣优惠。
从近期来看，不仅是财政部就连银行似乎也在“觊觎”投资者的房产。澳大利亚审慎监管局先后出台了有关严控投资型房贷发放的新规，银行们纷纷响应号召上调了投资型房贷利率。
根据比价网站Canstar的数据，以大银行为例，投资者本息同还贷款利率上升了0.2个百分点，达到5.81％；只付息贷款利率则上涨了0.34个百分点达到5.94％。 这意味着一笔75万澳元的只付息贷款，投资者偿贷月供增加212.50澳元，每年则增加2550澳元。
那么，在这样的市场环境下，利用负扣税进行投资的策略是否还行得通呢？今天《澳洲财经见闻》将会为您从各个方面分析新形势新政策之下的负扣税投资。
阅读导航
一、近期市场走势分析
二、房价分析
三、折旧和差旅
四、贷款利率变化影响
五、租金走势及支出分析
一
近期市场走势分析
首先，我们来看房价的近期走向。我们看到房价历经强势上涨后近期呈现乏力迹象。根据Corelogic最新的房价指数，5月份悉尼房价下跌了1.3%而同期墨尔本房价下跌了1.7%；进而导致澳大利亚全国房价拉低了1.1%。
澳大利亚理财公司Bravium Financial Planning的Scott Farmer说道：“资本增值存在风险。一方面，澳储行发布了有关加息风险的信号。另一方面，越来越多的证据表明房价存在下行风险。因此对于利用负扣税投资的策略，投资者必须更为谨慎。悉尼和墨尔本两地房市的投资者在购买房产时必须相当谨慎。”
当然部分专家还是持有这样的观点，即在今天的环境下利用负扣税进行投资仍有空间。截至今年2月的一年里，悉尼房价上涨了18.4%而同期墨尔本房价则上涨了13.1%。
西澳大利亚ipac公司首席执行官Patrick Canion表示负扣税的确对房市有推动作用。但是他也提醒道天下没有免费的午餐。他说：“人们认为申请负扣税是个很简单的事情，就是在方框中画钩而已。但是时刻准备备选方案更为重要。”
澳大利亚财富咨询公司Empower Wealth Advisory创始人兼首席执行官Ben Kingsley并不认为负扣税是一种战略。他说，负扣税更像是一种手段，便于投资者买下他们所能支付的最好房产并获得不错的收益回报。他把负扣税比作创立一家企业。
负扣税就好像刚开始创业时先预测头几年是亏损的。有数据表明好的物业通常具有地理位置优越，配套设施齐全的特点。这些物业往往溢价很高。因此想拥有这些物业，你需要在早期进行投资。
Wakelin Property Advisory物业咨询公司负责人Paul Nugent表示，尽管墨尔本和悉尼房价出现快速上涨，房贷利率出现上调，他也不会改变自己的房产战略。他说：“我们对我们的物业类型没有做任何调整。”
二
房价分析
当谈到房价，绝大部分物业顾问均看好房价上涨的长期前景。即使是位于东岸市中心的房产，他们也同样这么认为。
澳大利亚Profectus金融集团负责人Mark Fenech说道：“历史告诉我们房价不乏下行的时候，但是就长期而言，房价整体趋势是上涨的。未来几十年GDP是增长的，因此我们认为房价也会随着上涨。”
Wakelin物业咨询公司的Paul Nugent也持相同的观点。他认为房价上涨的基本面没有变，即GDP增长和人口不断增加。他说：“就房价前景而言是非常强劲的。”
据Kingsley预测，那些靠近主要城市中央商务区、配套设施齐全的学区房在未来12年至15年内房价将实现翻番。
Fenech说道：“我们所要记住的教训是房产是一项十年投资。人们不应该抱2年、3年或5年的投资态度来投资房产。切记你决定买房子不是因为某次烧烤聚会别人告诉你应该买房子，而是在你有足够的资金且有着十年投资打算的时候。”
专家们表示自己的言论并不等同于未来房价会直线上涨，他们也不愿意就未来几年内的房价走势做预测。但是即使是长期投资，投资者仍必须对自己购买的房产类型有着深刻的了解。
即使未来十年房价出现快速上涨，但是也不太可能发生在主要由投资者主导的房市。近期一些公寓期房房价下跌就是个鲜明的例子。Kingsley说：“你肯定不想犯投资公寓期房这样的错误。”一些区域中心投资收益率虽趋势向上，但是供量的增加不可避免也会对价格上涨造成制约。因此，投资房子如他们所言必须注意地段、地段还是地段。
Kingsley认为那些希望房子增值的投资者至少应该购买1百万澳元的房子。但是他也承认悉尼房市可能存在麻烦。墨尔本的联排别墅可能是个不错的选择。在阿德莱德，投资者可购买交通便利的期房。理想的投资者想要购买的房子应该是那些自住房房主占到了70%地区的房子。
四
折旧和差旅
根据联邦新预算案，业主不再享有家电设施折旧和异地房产差旅进行负扣税抵扣。
在Kingsley看来，家电设施折旧就像是“现金流蛋糕”。但是我们在做规划时，我们决不能将折旧所带来的效益计算在内。聪明的投资者绝不会对税收福利进行投资。
Nugent也持相同的意见。他说：“如果你是因为设施折旧税收福利而投资的方式，那么你肯定就会出问题。”
当然按照现行负扣税规定，投资新房的业主还享有设施折旧的税收福利。对于二手房业主，考虑折旧税收福利的必要性已经不大。因为退税额几乎微乎其微。鉴于空调、地毯、吊扇、窗帘等等使用寿命为5到15年，在此之后，业主不再享有设施折旧福利。
澳大利亚Wakelin物业咨询公司Richard Wakelin本周在为《澳大利亚财经评论》撰文时写道：“例如可折旧的有效年限为热水器1年，洗碗机3年，微波炉3年。因此很多长期投资房产的聪明的业主其实在5月9日新预算案公布之前已经拿到了绝大部分的折旧退税。”
相似的，异地房产发生差旅不再享有负债税优惠也是如此。
四
贷款利率及政策变化影响
随着澳大利亚审慎监管局（APRA）出台了有关限制投资型房贷的新规，各大银行在过去几个月内先后上调了投资房贷利率。
APRA在最近一次政策调整中规定银行新增只付息贷款占总房贷的比例不得超过30%，且对贷款-房屋价值比率（LVR）高于80%的只付息贷款执行严格的内部限制。根据比价网站Canstar的数据，每笔100万澳元只付息贷款，借款人月供将从3500澳元上升至3713澳元。Kingsley表示，投资房贷款利率上调或意味着投资者必须控制对购买房产类型的预期。
以一笔100万澳元的房贷为例，如果借贷成本为4%而租金收益率为2%，不考虑所有其他成本和负扣税优惠的情况下，投资者每年的损失为2万澳元。如果上调利率至5%，那么每年净损失额将上升至3万澳元。如果投资者无法弥补这部分损失，那么他们就必须调低自己的投资预期。
Kingsley说：“如果购买的是普通房产，你就会失去资本增值的机会。” Nugent认为房贷利率上调将导致投资者进一步承压。就算他们可以承担这部分额外成本，他们往往需要寻求可以升值的房产。而寻求升值的房产将变得越来越难。
为了直观的体现房贷利率上调所带来的不利影响。Wakelin物业咨询公司以一笔50万澳元的贷款为例、假设贷款利率从4%上调至5%而收益率从3.5%下降至3%进行了建模。
在考虑了其他开支（中介费、房屋修缮费、地税和负扣税优惠），建模结果发现投资者每年损失的成本将从420澳元上升至平均4000澳元。Nugent指出考虑到约3600澳元的净损失额，投资者购买的房屋价值必须达到年增长介于3.5万至5万澳元。
Nugent说：“如果你买的房产是符合这个区间条件的，那么仍然是可以的。对于一类资产而言，房产增值率应介于7%-10%之间。”
“任何情况下，投资者都应该假定房产持有成本是不断变化的观点。如果持有一处房产10年，在某些时候你会遇到房产持有成本发生变化的情况。目前的持有房产成本相对而言是非常低的。”
值得注意的是，在负扣税生效前根据上文建模所推导出来的每年净损失额将从2800澳元上升至9300澳元。因为其中采用的是最高的边际税率。因此从这个角度而言，负扣税对于那些处于最高边际税率的群体而言是利好。
另外，银行贷款的政策风险也值得注意。前段时间，澳洲联邦银行（CBA）附属的西澳银行（Bankwest）就已经宣布将取消负扣税在借贷抵押贷款上的优惠政策。
据《澳洲金融评论报》报道，总部位于珀斯的西澳银行宣布，银行在为新的借款人以及一些现有的借款人计算贷款资格时，将不再包括负扣税优惠。不将负扣税优惠计算在内意味着借款人可以借到的贷款额将会减少，而负扣税正是利润丰厚的住宅物业投资的动力之一，特别是在墨尔本和悉尼。
该银行会通过修改抵押贷款经纪人用于评估贷款资格的操作计算器来引入新的变化。新的变化将适用于所有的新的贷款申请和一些需要“重新评估”的现有贷款申请。
作为全澳最大抵押贷款提供商并拥有西澳银行的澳洲联邦银行，已被广泛认为将会采取同样的决定。
H＆R Block税务会计事务所的负责人Mark Chapman说：“这可能对房地产投资者和借款人产生巨大的影响，因为投资者倾向于依赖负扣税。”
一份西澳银行的机密备忘录显示，新的变化针对的是那些投资物业亏损的借款人。
五
租金走势，支出分析
近期很多人认为租金停滞不前。但是在Kingsley看来，投资正确的房产，即使在墨尔本和悉尼，租金依然是持续上涨的，只是上涨速度较以往有所减缓而已。
Kingsley说：“实际租金是在持续上涨的，我们可以做到提高租金收入。”对于墨尔本和悉尼40万至50万澳元的房产，业主有望每年提高周租金5至10澳元。对于价值75万澳元的房产，每年的周租金有望提高20至30澳元。对于价值100万澳元的房子，每年的周租金有望提高50至75澳元。但是对于布里斯班，租金增长却呈现疲态，有些公寓房的租金基本上处于持平或下滑的状态。
Kingsley还表示租房业主不能把出租率推测为100%，而应估计为92%左右。
房产支出，像保养费和中介费等，上涨的机率不大。但是就目前来看，投资损失的风险却较以往任何时候都要高。
结语
在目前的市场情况下，进行大量调研较以往任何时候都显得更为重要。你购买的是什么房产？你为什么选择购买？风险是什么？市场上涨时人们往往更容易掉进陷阱并认为自己不需要做太多的调查。
但实际上，当投资者考虑负扣税的时候他们往往更应该考虑以下因素以便对自己的经济状况进行压力测试。即长期空置状态、失业、房价下跌、离婚、生病和其他意外事件。
此外，如果利率上调至7.25%，你是否还能承担？总而言之，你的投资必须确保自己有能力度过所有困难和变化。”
研究投资者必须问自己是否仅仅是因为担心错过负扣税的福利而投资房市。
本文作者：Cynthia高晨曦、Anna阳映红
本文制图：Chloe Liu
本文参考
本文参考资料来源：澳洲金融评论报、澳洲人报，悉尼先驱晨报 ,彭博社