原创 | 未来40年，新州如何构建住房和基础设施建设的蓝图？
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通常而言，经济基础设施如公路、铁路和港口等在建设和运营阶段所带来的直接经济效益立竿见影；就更长期而言可惠及生产力。基础设施为新房建设带来便利；提高服务货物运输效率；为实现基本服务提供可靠保证；让出行时间得到大幅改善。社会基础设施如高质量的学校和医院，会让生活在新州的人们享受到更多、更关键的服务。
适宜的基础设施建设可大幅提升生产力和参与度，带来长期的经济社会效益。
一般政府净资本性支出预计将以年均5.1%的速度递增，超出了新州生产总值（GSP）年均增速——在2055-56年将达230亿澳元。尽管政府资本性支出在总支出中所占比例较小，2014-15年度这一比例为不到5%， 但是充足且恰当的基础设施投资却是保证新州实现经济增长所不可或缺的因素。
精心设计的基础设施、适宜的住房开发以及众多的就业机会使得新州成为居家立业的不二之选。新房建设将刺激更多的居民迁往新州，从而提高适龄就业人口、抵消因人口老龄化所带来的经济影响。
未来40年里，新州预计将新建180万套住房。因此，基础设施投资必不可少。随着新房的交付、人们陆续入住；诸如供水、供电、学校、医院及配套设施等基本服务需求必须得到满足；贯通居住地和工作地的交通基础设施不可或缺。完善的交通基础设施往往能够辐射更多的住宅区，为推动经济发展和社会繁荣提供基础。
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一、政府基础设施投资
二、住房
三、未来住房与基础设施投资
一
政府基础设施投资
政府公共基础设施投资包括现有学校、医院、公共交通和信息技术建设支出，同时还包括医院、铁路和道路等大额、一次性投资。 以2014-15年为例，资本性支出总预算虽规模庞大、约为94亿澳元，但是依旧远低于年度经常性开支，645亿澳元（不计利息）。
注：本报告中，资本性支出总额是指政府所获得的非金融资产总额，含金融租赁所获资产。净资本性支出=资本性支出总额-非金融资产销售额-折旧
过去十年来，一般政府资本性投入增长势头强劲。同期，名义资本性支出总额翻了一番还不止，在2014-15年达94亿澳元。其所占GSP比例从1.2%上升至1.8%。预计在未来四年内，仍将维持高水平增加。
上图为截至2055-56年一般政府总名义资本性支出示意图。根据该图，一般政府总资本性支出预计将以年均4.1%的速度递增，在2055-56年达到492亿澳元。
未来四年里，资本性支出预计将持续高位运行。特别是在2018-19年，因公私合作（绝大部分为交通项目）金额达34亿澳元，资本性支出高企情况将尤为突出。除上述前瞻性预测外，资本性支出预计回归长期增长趋势。 “重建新州计划”（ Rebuilding NSW program）和“新州重启基金”（ Restart NSW）的资本项目均含在上述预测中。
除交通外政府各领域资本性支出均按照不变资本/支出进行建模，符合全澳长期趋势。
交通资本性支出则另外建模。因为交通领域往往资本高度密集，资本存量增加会推高支出。因此，对于交通领域，实际资本存量根据实际GSP增加而增加，符合长期历史趋势；即与整体经济增长保持大体一致。
就净值而言， 一般政府资本性支出预计将从2014-15年的30亿澳元升至2055-56年的230亿澳元，以平均5.1%的速度递增；略高于GSP 年均4.7%的增长率。
较2014-15年， 2055-56年净资本性支出增加了近200亿澳元。同期经常性支出增加了近5000亿澳元。 根据两者增加规模，总支出（经常性支出+净资本性支出，扣除利息）预计同期将以年均5.3%的速度递增。
基础设施支出构成
2014-15年基础设施支出中占比最大的是交通和通讯，约为65%（见上图）。紧随其后，占比第二的是教育和医疗。到2055-56年，这两者在总资本性支出中占比几乎翻了一番；增速超过交通。究其原因，随着未来40年人们对教育、医疗服务的需求日益增长，两者基础设施支出也会随之大幅攀升。
二
住房
趋势与展望
尽管自2012年起，实际住房建设得到明显提升，但是新州累计住房缺口约为10万套。究其原因，新房建设速度仍未能赶上人口增加速度（见下图）。
住房建设短期前景依旧看好。2015年住房审批超7万套，为1970年有记录以来的最高水平（见下图）。尽管过去四年以来，无论是独栋屋，还是联排别墅均增长迅猛。但是增速最为强劲的是公寓房，尤其是四层及四层以上的公寓楼。
住房建设短期前景看好意味着，在接下来数年内，新建住房会陆续投入市场以满足每年新增需求。随后，我们预计会出现“累积供不应求”的现象。满足市场缺口速度取决于未来房屋建设、人口增长及家庭组成偏好等因素。
从长期来看，我们预计住房供应在2030到2031年前将以年均4.5万套的速度增长，随后将以4.35万套的年均增长速度直至2055到2056年。因此，我们预计在未来40年内，新建住宅将达180万套，逐年递增满足市场缺口。
如上图所示，1986年至2005年的20年间，新房完工量达到峰值，为5万套左右，而位于谷底的新房完工量介于3万—4万套之间。五至六年一个轮回，年均新房完工量为4.2万套。
然而2006到2012的七年间，平均新房完工量少于3万套。尽管过去几年，住房建设大幅回升。但是这七年内新建住房相对较少、而人口增加强劲导致新州被压抑的住房需求猛增（悉尼更为突出）。
“住房供不应求”和“住房供过于求”并不是指严格意义上的供需不匹配。调整价格以实现供需平衡。应该说，“供不应求”是指根据家庭构成长期趋势分析，住房供应或低于需求水平。
过去数十年以来，人们财富得到积累、生育率降低、离婚率升高、寿命得到延长等因素导致每户人口呈逐步减少的长期趋势。上图4.6所示，每户人口数量从1971年的3.1人降至2006年的2.5人。直到2011年，每户人口数量微幅增至2.6人次，随后保持在这个水平。
平均每户人口数量继多年下降后，在2011年出现上升的最重要因素——20多至30多岁的年青群体中愿意与父母或群居生活的人数出现增加。与此同时，随着近期离婚率的下降，单亲家庭增多的长期趋势得到逆转。此外，“几代同堂”的现象也有所增加。
上述变化在多大程度可代表行为永久性改变尚不明确，因此也会对住房需求造成影响，亦或者是住房的供不应求、支付能力下降催生了每户人口数量的回升。
放眼未来，人口老龄化或成助推平均每户人口减少因素。例如，随着人口老龄化，独居老人比例将会上升，单户家庭数目也会随之增加。
根据2014年颁布的悉尼增长计划（A Plan for Growing Sydney 2014），同时考虑到悉尼与新州其他地区人口增长差异，新增住房供应将以年均4.5万套的速度增加，直至2031年。接下来数十年里，新州房屋存量将以年均4.35万套的速度增长，符合既定逐步缓解住房需求压力的目标。
房价与人口迁移
本报告首次将新州移民（含海外移民与国内跨州迁移）、房价与供量及就业机会等多重因素进行关联建模。就业机会和房价对人口迁移造成影响。反过来，人口剧增、尤其是迁移人口的大幅增加推升了房产需求，对当地房价造成影响。
将上述因素之间的关系进行整合建模，可以反映住房供应、人口流动、劳动力市场、经济效益及财政缺口之间的关系。例如，如果住房供应相对基本局面（Central Scenario）发生变化，人口和年龄结构也会发生变化，对财政缺口造成影响。 新州每年额外新增1万套住房（其他各州未增情况下），势必会带动海外移民和跨州迁移人口数量上升（见下图）。
到2056年，新增传统适龄就业人口或超60万人。反过来也会影响人口老龄化（见下图），带动经济增长。 更为年青的人口结构、强劲的经济增长势必会带来更多的就业机会、改善财政状况。
每年额外新增1万套住房可缓解近期房价上涨压力、改善居民支付能力。 此举势必会导致迁往新州居民增加。人口流动会慢慢消化额外新增住房，房价上涨下行压力逐步缓解。
然而，长期效应取决于多重经济因素，包括其他各州的行动。例如，如果其他州也增加房屋供量， 新州势必需要采取更多举措，持续改善居民的支付能力（其他各州也是如此）。
困难重重
基本设想是未来15年内，新州住房存量每年增加4.5万套。然而，实现这一目标并非易事。
首先，尽管主要就业中心周边（合理的上下班距离）还有部分绿地可供开发，但是较过去数十年相比已大幅减少。
地块限制问题在悉尼尤为突出。由于悉尼的独特地形——三面环山、一面环海、大大小小的国家公园、大风水岭（Great Dividing Range）的存在导致住宅开发“难上加难”。对于新州其他地区，尽管存在农田保护和环境问题的担忧，海边地块开发存在困难，但是较悉尼相比难度要小。
因此，要想新增住房供量，必须从棕地再开发或提高现有住房密度着手。新技术的应用和基础设施改造有助于达成这一目标。例如，应用新技术可以减少旧工业污染地块的修复成本。
此外，新的交通基础设施的开通不仅将为悉尼CBD地区上下班的人们带来便利，同时也会惠及CBD北至麦格理公园、南至悉尼机场的“全球经济走廊（简称GEC）”沿线居民。
上文所述问题均强调了基础设施投入所发挥的互补作用。当地基础设施等投入在不牺牲生产力和影响居民舒适度的前提下，将为悉尼及新州其他地区的人口增长提供更多便利。
三
未来住房与基础设施投资
投资建设适宜、有助生产力改善的基础设施不仅可以助推当地经济增长，反过来又可提高居民生活标准。
在工作生活所在地拥有一套住房、附近医院、学校等配套设施齐全的期望——相信没有人会提出争议。随着人口不断上升，新州要想成为宜居之选，以下因素不可或缺。即重点地段的住房供应必须跟上；进行交通基础设施投入，实现工作生活“互联互通”；修建配套的辅助基础设施，以满足人口增长与老龄化需求。
除了住房，包括学校、医院、公共交通道路、污水处理和电力供应网络等基本设施投入不可或缺。此外，更多事关城市整体福祉的配套设施也必不可少，如购物中心、公园、自行车道和停车场等。这些配套基础设施通常由各州当地政府和私营部门负责修建，有助于为新增住宅开发项目奠定民众支持基础。
在悉尼，很明显的一个趋势是在就业中心周边小型高层住房的兴起。这些住房大都簇拥在全球经济走廊（简称GEC）沿线。这些地区已经具备发达的交通网络，但是为了跟上人口增长的速度，保持“宜居城市”的美誉，仍需持续进行投资。为了实现与繁华地区的互联互通，新建住房开发项目配套交通和服务设施建设同样重要。基础设施投入不仅包括公共交通的升级改造，还包括交通拥堵情况的持续改善。
以城市道路交通拥堵相关经济成本为例，澳联邦基础设施、交通运输与区域经济局（the Bureau of Infrastructure, Transport and Regional Economics）预计，2015-16年全国城市道路拥堵成本达165亿澳元（按2010年货币计），包括个人企业时间成本、车辆运营费用及空气污染成本。尽管，对高峰期人流进行疏导可缓解部分道路和公共交通压力，但是长期来看，扩容势在必行。
为此，恰当的规划政策和配套基础设施投入必不可少。新建住房的开发必须实现用地规划和配套基础设施之间的整合，为居民提供所有基本服务包括供水、污水处理、供电、通讯、医疗和教育设施、方便居民通勤出行的交通设施以及其他娱乐设施等。
通常情况下，上述基础设施的修建涉及到各州、各当地政府及私营机构。不同机构侧重点各有不同。 普遍存在的一个问题是涉及多个区域的基础设施修建问题，如区域道路等。此外，针对不同地区的住房开发项目根据土地管理条例和基础设施容量，制定通用的限制标准其重要性日益凸显。
城市中心聚集效应所带来的经济效益
2014年，格拉顿研究所（Grattan Institute）指出，经济活动和就业水平相对较高的城市，其生产力也往往更高（按每工时计）。目前，悉尼全球经济走廊居住人口占新州总人口的16%，但是这16%的人口所贡献的生产总值却占新州全州生产总值（GSP）的39%。
格拉顿研究所还发现，过去十年内，悉尼经济活动分布发生了显著性转变。在2006-2015的十年里，悉尼城市内区就业岗位增加了22%，而同期大悉尼其他地区这一比例仅为15%。此外，就业结构发生了根本性的变化，逐步向高技能、知识密集型岗位转变。例如，2000年至2015年间，专业、科技服务行业就业岗位增加了55%。其中，绝大部分新增岗位由悉尼“全球经济走廊（简称GEC）”内或附近企业提供。
通过统计数据，不难发现企业、工人聚集在城市所带来的效益（俗称“聚集效应”），包括交通成本减少、劳动力市场充沛、企业员工之间知识共享所带来的更多机会。
因此，没了“精挑细选”，只是通过合理规划和产业政策，为企业建立和成长、打造强劲商业中心提供便利。同时，通过留住富有生产力人才，实现效率最大化从而助推经济腾飞。
住房与基础设施投资同时必须满足广义上的社会需求。例如，对于希望在近郊生活的老人和退休人士，或者那些希望退休后撤离就业中心、“回归田园生活”的居民，我们应该考虑他们的需求，进行配套公寓建设。此举不仅有助于释放现有住房存量，而且有助于为有需求者提供想要的生活方式、提升社会福祉。随着澳洲老龄人口的不断增加，医院、交通基础设施的修建必须充分考虑当地老年人的需求。
为了实现就业中心与退休居地的互联互通、获得持续增长， 通往新州偏远地区、各地区与市中心之间的基础设施投资必不可少。
新州超过1/3的人口居住在偏远地区，因此基础设施建设尤为重要。增强偏远地区基础设施投入不仅有助于实现各区域保持竞争力，而且助于实现与全球市场的互联互通。“重建新州计划”和“新州重启基金“中偏远地区基础设施建设拨款占比约30%。其中，“重建新州计划“中用于地区交通建设的拨款达41亿澳元。
技术进步为联接偏远地区提供了便利。“远程办公“等技术的应用或可改变人们的工作方式；通过改善新州偏远地区的宜居环境，新技术甚至可以改变劳动力分布状况。为此，投资也需进行相应的调整。例如，目前正在进行的”移动黑点计划（Mobile Black Spot Programme）”就意识到了这一点，旨在改善澳洲偏远地区的移动信号覆盖率和竞争力。相应投资必须充分考虑居住在偏远地区老年人的需求，如为老年人就医提供便利等。
人口老龄化对基础设施与住房需求影响
澳大利亚统计局（ABS）2006—11年人口普查纵向数据集对2006年年满65周岁老人在两次普查期间的住房变化进行了研究。
数据集显示，澳洲老年人口往往通过搬离城市、选择面积较小、特定设计住房对整个住房市场产生影响。
此外，老人如果没有自有住房、或者没有共同居住的子女、亦或是独居状态；他/她们往往更倾向于搬家。相比住在城里的老人，那些居住在郊区的老人更有可能搬家。
需要人照顾生活起居的老人与尚不需要人照顾的老人相比，搬家可能性更大。 那些在2006年不需要人照顾但在2011年需要人照顾的老人中，25%的老人已经搬家，其中仅不到半数老人住进了养老院或护理机构。
新州不同地区受人口老龄化影响程度不同。例如，目前，45岁至65岁人口占比较高的地区受到的影响将最为严重。要知道20年后，这部分人群均将年满65岁。此外，这些地区中很多是退休人士的“宜居之选”。因此，当地人口老龄化速度会大幅加快。根据政府有关人口预计，到2031年，部分地区年满65岁人口比例将超过40%。老龄化人口增速最快地区对医疗、看护等服务的需求也会激增，因此，相关公共社会基础设施投资也需相应增加。
除非能够保证充足的住房供应和配套基础设施建设，不然我们势必可能会错失人口增长所带来的经济发展机会。充足的住房供应将有助于缓解房价过快上涨、同时满足人口增长需求，继续推动新州经济发展。
来源：NSW Intergenerational Report 2016
翻译： Anna阳映红
制图：Chloe Liu
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