既然重庆楼市是个大坑，那我们一起把它填平好了。
（图源网络）
重庆这个城市，真是让人又爱又恨。
爱的是它的绝美景色。山川湖泊，河流月色，一应俱全。
爱的是它的绝味美食。小面抄手，烧烤火锅，遍地坐落。
爱的是它的绝佳环境。山城特色，现代风格，相互交错。
（图源网络）
而对它的恨，好像从来就只有一点，那就是重庆的房价涨得太慢了，让人在重庆享受不到投资的收获。
纵观其他发展相近的城市，哪个城市的房价放在重庆面前，重庆都得叫大哥。虽然你景色绝佳，虽然你环境宜人，但我在其他城市投资一套房赚的比你这儿多多了，那我为什么还要选择你这个城市呢？
更有人说，重庆楼市是个大坑，房价处于低位，土地天量供应，还有海量公租房，供给始终是大于需求的，重庆楼市腾飞无望。入了重庆楼市就像跌落坑里，很难再爬起来。
诚然，上面这些问题的确是阻碍重庆楼市发展的存在，就像是一个大坑。但是人们进入重庆市场绝非是跌落这个坑里，因为这个坑是可以被填平的。
01 关于土地天量供应
首先我们来说说倍受议论的土地天量供应的问题，这一问题一直被大家所诟病，然而这一问题仿佛也是不争的事实，因为过去重庆的土地供给确实很多。
造成这一问题的原因主要便是重庆建设规模很大，这里有一张住建部公布的各个城市2018年城市建成区面积大小的图表。从图中我们可以看到，重庆市目前的城市建成面积位居全国第三，仅次于北京和上海。
（图源网络）
重庆从直辖后开始正式发展，仅仅只经过二十多年的发展，城市建成区的规模已经位居全国第三，可见重庆发展的速度之快。然而，巨大的发展规模势必会带来更多的土地供应，你所发展的地广，你可供给的地便越多，这个原理大家是很容易就明白的。
而前面也说过了，重庆主城的发展颇为快速，直辖二十多年城市建成区面积就已经位居前列，现在的重庆一路向西，还大有向璧山发展的意思，未来的规模还会更大。而城市进行快速发展，就一定离不开资金。
资金何来？税收、转移支付、土地财政。显然，这三项主要的资金收入中前两点官方都缺乏主动权，税率是定好了的，所以税收要看企业和个人的发展，而转移支付则是要看上面的意思，只有土地财政才是官方牢牢攥在手里，拥有决定权的。
（图源网络）
你以为重庆为什么发展那么快，正是有了这项资金的支持，重庆上任领导曾高调宣布，“我们的基础设施建设10年投入了6000亿，我的奥妙就是土地储备。”重庆市2002年开始实施土地储备制度，当时储备了40多万亩地。十年用了20万亩，按200万元一亩的收入，这就有了4000亿的收入，抵消掉了重庆城市基础建设的大部分开支。
所以重庆市今天能有如此的发展，其实土地天量供应是有它自己的功劳的。若不是曾经靠土地天量供应打出一片天，重庆哪来的钱修高铁、修轻轨、建港口？如果没有这些，重庆的发展差了，就没人愿意来重庆发展。你只看到了重庆土地天量供应打压了房价，殊不知它也为一个城市的发展做出了巨大的贡献。
02 虚假的天量供应表象
但是那已经成为过去时了，现在重庆土地的天量供应其实也只是一种假象，真相是内环用地匮乏。大家都知道重庆土地天量供应，却不知道重庆核心区一地难求，现在供应的土地大多都是外拓的土地，比如渝北区照母山以北，沙坪坝区西永以西等。位于核心区的组团，一年供给的土地也就寥寥数宗。
（2018年重庆主城区供应土地面积与价格，图源网络）
其实不仅是核心区，从总的土地供应量上来看，重庆的土地供应目前也是处于逐年减少的状态。我们可以看一看重庆历年的土地供应量，可以发现，从2013年起，重庆的土地供应便一直处于减少的趋势，这是为什么呢？这一点放在后面来解释。一方面土地供给越来越少，而另一方面容积率也越来越低，这就意味着重庆楼市正在进行由量向质的改变，未来重庆的新房会越来越少。
（重庆历年住宅用地供应计划，自制）
接下来我们来解释重庆的土地供给为什么越来越少，其根本原因在于重庆未来可能将无地可卖！我们上面也说到了，重庆2002年储备了四十多万亩地，十年便已卖出了20万亩，而后又天量供应了八年，可想而知重庆现在土地很紧缺。
在当年官方收地的时候，其实征收了很多农民的土地，而这一点，许多城市是没有这么做的，所以看起来他们的土地储备和土地供应就会小很多，但其实它们还有着丰富的土地储备。
这就像农民卖萝卜一样，重庆是除了将地上的萝卜拿出来卖，还将藏于地底的萝卜也供给了出来，所以供应量大、价格低，但是在未来就鲜有萝卜可卖。
而其他很多城市则是只卖地上的萝卜，供给少、价格高，而地下还有很多萝卜在未来可以出售。
可以预想的是，再过十年，重庆的供地会变得十分稀少。
许多城市的地价可能是匀速快速增长，而重庆的地价，前期可能增长的比较缓慢，到了土地卖完的那一天，地价则会蹭的一下就涨上去，可能翻个两倍，也可能三倍或者更多，房价亦是如此。
(自制)
我们承认过去重庆土地是天量供应，但是那些唱空重庆楼市的人，也要正视，重庆的土地供应，早已没有当初的规模，而且未来还会逐年下降，直至一个很低的水平。现在不抓紧投资核心区的机会，未来就只能投资那些卡卡角角。
03 关于房价低
关于重庆房价现价便宜，这也是不争的事实。在这些新一线城市中，重庆的房价的确是最后一个梯队的，但是房价低并不完全是一件坏事。
一个城市房价低你可能会觉得这个城市发展差，但是客观事实是重庆的发展并不差，无论是从GDP看还是城市建设规模看。
房价低首先能保障居民的幸福感，你们一天天在网上看到重庆人吃的多么巴适，玩的多么安逸，就是因为人们除了负担买房以外，还有很多钱可以用作其他用途，比如消费。我没记错的话，重庆的夜经济也是全国前列（甚至第一？），房价低使人们住的起，同时也玩的起。
此外，房价低还可以吸引其他城市的人才前来定居，这点我深有体会，我身边就有很多人来自其它城市，他们选择留在重庆的原因，或多或少都有房价低的原因。有的刚来时被限贷，可是因为房价低的原因，甚至全款买了好几套房。
而且，房价低也同时意味着增值空间大，下跌空间小。网上有的人说，这辈子已经看到了美股熔断，看到了原油价格为负，要是再看到中国房价腰斩可就此生无憾了。
（重庆历年房价走势图，图源网络）
但如果他们把这句话中的中国房价变为重庆房价，我想他们可能要抱憾终身了。重庆房价的泡沫多小大家心里都有数，建面均价1w2，更何况还有很多只要七八千一平的限价盘，下跌是不可能下跌的，只有勉勉强强涨一点这个样子才能维持生活。
04 关于海量公租房
与天量供地相对应的，还有重庆的海量公租房。到去年十月，重庆公租房累计分配50.97万套，除了重庆，还没有一个城市有这么大的公租房供应。
海量公租房的供应对重庆楼市有影响吗？肯定是有影响的，而且影响不可谓不大，要知道重庆去年成交的商品住宅才20.47万套。
（重庆公租房，图源网络）
说到这里，不得不说句题外话，重庆的土地供给是大，公租房是多，但重庆商品房的成交量也是遥遥领先的，重庆一个城市的交易量相当于四个城市的交易量，这说明绝大多数人对重庆楼市是认可的。
重庆的海量公租房是抑制重庆房价的另一大原因，但我想说的是，公租房能住一辈子吗？
我想大多数人的观点都是不能吧。公租房便宜是大家公认的，但公租房的品质和地段不如商品房也是公认的，对于很多人来说，公租房只是由于目前经济能力受限而不得不选择其作为住所。等到他们资金成熟，他们大概率会选择买一套商品房作为改善。
（图源网络）
就算只有60%的人认同我这个观点，那么也可以去化约30万套的房源，当然这些肯定不是在短时间内可以实现的，应当会过十年或者更久。而再过十年，重庆无论是供地还是房源，抑或是成交量，应该都是处于一个较低的水平了，30万套可能是未来重庆好几年的交易量了。
现在的重庆，供给大，需求也大，供大于求，所以房价无所起色。而未来的重庆，供给小，需求大，供不应求，楼市腾飞是必然的事情。
还有一点，重庆的公租房是多，但大多都距核心区是有一定距离的，重庆内环是没有公租房的。如此一来，核心区就显得弥足珍贵。在未来，公租房的分配也会变得越来越少，毕竟住宅用地都很紧缺，哪里还有土地来建公租房呢？
以前卖萝卜卖得太多，那么未来萝卜的售卖肯定要省着来了，难以再用作他途。
05 关于人口
公租房的存在，一定程度上还吸引了一些外来人口，因为重庆公租房在全国率先打破城乡内外差别和户籍制度藩篱，准入条件不限户籍。
在过去十二年里，重庆的常住人口每年都保持着一个约25万人的增长，合起来增加了约309万人。很多人对此嗤之以鼻，一个3000万人的城市，十多年涨了三百万，这貌似也没有什么值得炫耀的地方吧？
(自制)
其实不应该这么算，除了公职人员以外，这些增长的人口很多都是涌入主城的，就好比你去其他省发展，那么最大可能是去它的省会城市，因为在省会城市发展潜力更大，机会也会更多。同理，来重庆发展的人大多都会选择主城区。
在2007年的时候，重庆主城区的常住人口还只有659.7万，而到了2019年，主城区常住人口已经达到了875万人，平均每年增长2.5%，而去年重庆的人口自然增长率是0.29%。两相比较便会发现外来人口的确更青睐主城区。
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不断涌入的人口，既是生产力，也是消费者，还是楼市长远发展不可或缺的动力。近年来许多城市放开落户政策，所为即为吸引人口，对，是人口不是人才。设了门槛才叫引入人才，不设门槛引入的不就是人口吗？
在过去几年，重庆房价虽然增长较为缓慢，但也是有增长的。一个城市，如果房价在不断增长的同时，还源源不断的有人涌入，那就说明这个城市是有着巨大吸引力和发展空间的。
而随着未来重庆发展的越来越好，相信会有越来越多的人愿意来这座城市发展。如此看来，又是对重庆楼市的一大利好。
06 关于老破旧、老破小的改善需求
除此之外，重庆还有许多老破旧与老破小的改善需求。到今年大面积棚改已快结束了，在2018年以前，重庆累计完成各类棚户区改造1816万平方米，而在2018年至2020年，重庆市将继续改造1400万平方米。
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在此之后，将由另一措施“旧改”继续对城市形象进行维护与提升。简单来说，棚改就是拆了再建，旧改则是对小区基础设施与配套的更新和改造。
棚改虽然会带来改善需求，但是也会添置一些土地储备，有的土地甚至位处核心区。虽然提供了需求，但也扩大了供给，所以棚改其实对房价的影响颇为复杂，不知道具体是利好还是利空。
而旧改则不同了，对老旧小区改造升级，使得居住在老旧小区的生活条件变得更好，相当于既没有扩大供给也没有扩大需求。但是这些人中的一部分人，在未来肯定也会有改善的需要，原因同上，随着居民财富的不断累积，我不认为这些老破小、老破旧房子会是他们一辈子的住所。
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07 关于其他
还有的人说重庆的产业过于传统，劳动力工资低之类的，吸引不了人才。但我想说，重庆如此快速的发展、GDP位列前茅、城市建成区规模庞大、带动区县全线脱贫等等，绝对不是靠庸才能完成的。或许在他们眼中，人才只聚集在北上广深这些城市。
重庆产业传统是不错，但是重庆也在迫切寻求转型升级，两江新区的发展、高新区的重新规划、智博会的接连举办为这个城市带来高新技术，带动产业升级。一带一路的带动、中欧班列的建成、西部陆海新通道的建设，势在将重庆打造成为内陆国际物流枢纽。成渝地区双城经济圈的建设，使两座城市抱团发展，各自发挥比较优势，实现互惠共赢。
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重庆是西部的工业中心，也将成为内陆国际金融中心，立足西部，面向东盟。重庆的发展，不是盲目探索，是有迹可循的。重庆要打造的水陆联运，物流枢纽和金融中心，与新加坡的定位极为相似。而新加坡，正好一直在与重庆展开深度合作。
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此外，重庆已经全线脱贫，这也意味着以后重庆会有更多的资金投入城市的基础设施，修高铁、架大桥、开隧道、建轻轨，而随着这些基础设施的建成，也必定会带动楼市的发展，毕竟要有人为基础建设买单。
基础设施的建设带动房价的上扬，房价的上扬则会导致地价的上升，地价的上升意味着官方会获得更多的财政收入，从而建设更多的基础设施，惠及更多人。这是一个循环，但也是这种良性循环能良好的带动一个城市的发展。
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重庆就正处于这一良好的循环之中，所以无论怎么看重庆的发展都只会越来越好。
08 结语
我一直以来对于重庆楼市都是看好的，并且是长期看好。很多人，因为在重庆收不到短期投资利益，就来各种唱空、诋毁重庆楼市的发展，说什么重庆楼市是个大坑，涨不起来。
这些人，既没有经过仔细分析，也拿不出确切事实依据，张口就来。有句话是这样说的，你永远也叫不醒一个装睡的人，我写这篇文章也没指望改变这些人的观点，只是希望更多的人不要被这些人误导，改变自己原有想来重庆发展或者投资的想法。
当然，本文也只是我个人的看法，肯定也会有许多不足或者逻辑欠缺的地方，我欢迎有事实依据的反驳，但绝对不接受对重庆恶意的诋毁。
重庆楼市很复杂，短线投资难有巨大收益，但是如果想用重庆楼市实现保值还是不难的。如果你眼光长远一点，你也会发现，重庆楼市迎接的，是一个光明的未来。
E·N·D
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原创：以笺
主编：浮云
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