年终总结：重庆南区现在是你想不到的价格！
前言
这是【万家灯火】2020年重庆楼市年终总结报告 系列的第五篇——重庆南区。
从目前的种种迹象表明，明年重庆的房价大概率有一波明显的涨幅。所以我最近一直想趁着年底价格便宜，抓紧时间建个仓。
在选筹的时候，我注意到了一个核心区内存在感很低的板块——界石。
印象里，界石是巴南区的一个镇子，新房套内均价8000-9000元/平左右算是天花板了。而现在界石在售的新盘价格，估算下来套内均价要1万多/平。
界石这种地方都这么贵了？对比价格，老沙区的一些二手房套内也不过1.1+万/平。
这个异军突起的价格，还是着实把我惊了一下。
那么，界石所属的巴南区呢？龙洲湾、鹿角以及重庆东区茶园，现在价格都不便宜了。
这种看似没涨其实阴到起涨的，对于后知后觉的大众才是静悄悄的屠杀。
01 巴南新长子——龙洲湾
现在巴南区被划分成巴滨路、融汇半岛、李家沱、龙洲湾、界石等小板块。
但是，我认为巴南区现在的中心只有一个——龙洲湾。当然，龙洲湾商圈也是近10年才发展起来的新商圈。
（图源网络）
老重庆人常说：“北城观音桥，南城李家沱”。
李家沱曾经一度是非常辉煌的。
在重庆发展重工业的时候，位于李家沱板块的花溪建设厂等厂区是重庆南部的产业核心支柱之一。一直到上世纪90年代，李家沱大约90%以上都是工厂职工、家属以及退休人员。
产业在哪，人就在哪。
80年代左右，李家沱还是九龙坡的区府所在地，和巴南并没什么关系。
1996年，李家沱正式脱离九龙坡，后归属巴南。此时，国企厂区面临转型，工厂的发展进入下降期。李家沱界面老旧，污染严重。巴南区急需一个新板块来革新城市界面，去摆脱“脏乱差旧”的阴影。
那么，龙洲湾就成了不二之选。
龙洲湾是个新商圈。先是四大行“中农工建”的支行转移，区府搬到此地、商业、轨道配套跟上、一群有名的开发商进入之后，拉高了龙洲湾土地价格。至此，一个新的商圈就形成了。
（图源网络）
不管过去、现在、还是未来，它都是唯一的新中心选择。
它的地理位置和地形地貌决定了它可以成为巴南的新中心——相对平坦。下接鱼洞老城、上接九公里、麒龙等已经发展成熟的区域。
简直是巴南区大型人流集散中心。
（图源网络）
现在的龙洲湾不便宜。目前来看，它的价格已经达到了整个巴南区的高地，能与之抗衡的也就巴滨路了。如果横向拉通对比整个重庆，它的价格还是不高。
用两江四岸核心区的部分陈年二手房价格买龙洲湾的新房，也算是划得着。
总结一下龙洲湾：
大型自住板块，住家考虑它没什么问题。配套齐全，未来有多条轨道线规划。可挑选的改善项目也不少，价格方面对于刚需自住群体还算友好。
投资的话，要不再考虑一下？
02 界、茶、鹿，买房的标准只有一个
如前言所说，界石真的算是异军突起了。在我印象里，界石能喊得出名字的只有一个楼盘，就是某某锦城。建面均价大概8500-9500/平，折合套内怎么说都得1万+。
就挺吓人的。
界石这地方以前为出渝走黔交通要塞，现在是大型物流厂区基地。
（图源网络）
有产业就有需求，但是由于离核心区实在是有点远，交通也实在是一般。未来虽然有轨道规划，但是目前第四轮规划的轨道线路中，似乎是避开了界石。（8号线未知，暂时不说。）
本来说完界石，要讲一下鹿角。但是说鹿角之前，必须说一下茶园。
茶园作为重庆房价最贵的副中心之一，我之前一直想不通一点：
与核心区隔了一座南山，产业利好不明显、教育资源优势不算突出，仅有东站一个超大型的规划。凭什么茶园能有14500-16000元/平左右的套内单价？
在近期的轨道规划中，茶园的价格才逐渐与其配套契合上了。
轨道6号线东延伸段（茶园—重庆东站）、轨道24号线、轨道27号线等，均在第四轮轨道规划中。
除开轨道的因素，在重庆这些副中心里，茶园房价贵的原因只有一个：
谁离解放碑近谁牛B。
要不然，为什么叫副中心？
（图源网络）
茶园的地价在我印象中一直是保持在楼面价7000-9000/平的样子。年中的时候广阳岛土拍破万，但是它具有一定的局限性和特殊性，所以这块地不能作为茶园土拍价格的标杆。
如果说，茶园被称为“解放碑的后花园”，鹿角被称为“茶园的后花园”。那么鹿角就是：
后花园的后花园。
这个逻辑还是挺有趣的。
鹿角属于巴南区，也在巴南和南岸共同开发的江南新城内。预计2024年开通的鹿角隧道将与未来的黄桷坪长江大桥相连，拉近与核心区之间的距离，带动鹿角的发展。
（图源 重庆网络问政平台）
鹿角现在房价比较适中，现有住宅套内均价差不多在1.3-1.5万元/平左右。它的主要购房群体为茶园的外溢、区县入主城。毕竟这里可以用一个相对低的价格买到别墅或者面积很大的洋房。
总结一下，龙洲湾、界石、鹿角、茶园，这四个板块的同一特点就是：
自住优良选择，投资千万需谨慎。
在这几个地方买房子的要点只有一个：
沿着轨道买，买站点周围的房子。
没了。
我在这几个板块各踩了几个盘，简单讲一下这些板块的市场价值。
03 重庆南区市场价格分析
1. 锦城
界石板块内的明星楼盘，地理位置不占优势，但是价格是绝对的优势。对楼层和朝向不那么挑剔的话，基本上套内单价9000多不到1万就能拿得下来，还带精装修。
刚需自住神盘，交通差了点意思。在周边工作的有车族可以考虑。
2. 麓铭府
从茶园进入鹿角不久就能看到它，离首创奥特莱斯不远，组团不算小。有几批先修的住宅已经开始接房了。
小区内品质只能说是说得过去，户型都不小，平均100平以上。单价能保持在套内1.25-1.35万/平。
但是之前因为一些原因业主和开发商扯过皮，具体原因就不说了。
3. 南国天骄
地段还可以，出门就是商场，洋房社区，品质还不错。
单价偏高，均价1.4-1.5万/平的样子。这个价格在鹿角有点劝退，所以去化率表现比较一般。
4. 同景国际城星时代
地处茶园邱家湾，轨道旁，位置不错。商住楼业态，之前推出来的2栋听说已经售罄了，这是令我比较吃惊的。
周围配套比较齐全，在那做商业商务办公还是挺不错的。根据规划来看，这个项目的卖点是东站的发展和小户型灵活打通，在茶园的商住楼里算不错的。
5. 枫丹江屿
茶园组团中相对比较便宜的一个项目，套内均价大概在1.45-1.55万元/平，现房销售。但是一分钱一分货，离茶园的中心地段比较远、项目里高差较大、有堡坎。
也是由于价格相对有优势，去化率还不错。
6. 南山
有小高层和叠拼别墅的项目，在南山上，位置有点偏，交通不是特别方便。但是项目坐落于高夫尔别墅区，生态环境和社区内部环境非常好。
项目整体去化率还可以，买这个项目的基本上都是买环境。
7. 漫山
从真武山隧道进茶园走不久就能看得到这个超大组团，较早接房的已经开始装修了。整体来看社区外部的环境还是不错，门口有公交线路，距离轨道有点远。
这个项目边角地方有几栋政府集体采购的安置房，总体来说品质相对一般。
由于其配套还算可以，在售洋房的价格也比较贵，平均总价大概在175-180万左右。
8. 澜山樾
地段可以，在地图上看离轨道6号线刘家坪站比较近，其实还是有一段距离，之前开售的洋房似乎是售罄了，目前在售的主要是别墅项目。
前段时间龙湖拿下了康田米源公司50％股权，联合打造该项目的4期。可能他们自己都没想到，龙湖首次进入茶园竟然是以这种方式。
04 万家灯火——重庆南区篇总结
凭良心讲，重庆南区是一个适合自住的区域。
它拥有扎实的人口基础和商业基础，所以，买这些地方的房子自住基本不会亏。
龙洲湾作为一个新商圈，它的影响力在巴南区比较强大，其辐射范围已经延伸到了高职城；
界石是近年才引人注意的地方，现在土地出让楼面价不高、住宅单价也在刚需接受范围内；
茶园和鹿角现在套内单价已经开始偏高，常住人口和未来轨道规划开始向各个板块的商圈靠拢。
这几个板块的统一特点就是目前轨道偏薄弱。所以，在这里买房子的硬性条件就是周围要有轨道交通。
如果说涨价，重庆南区整体都是跟涨趋势，其自身没有实力庞大的产业来支撑刚性上涨。
待到重庆南区的轨道交通逐渐跟上以后，会直接拉近与核心区之间的距离。
届时，我认为重庆南区的房价和核心区不会差太多。
而现在，正是上车重庆南区的好机会！
E·N·D
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原创：余生
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