酒店开发成本过高是导致酒店行业整体投资回报低的最主要原因。在酒店投资的过程中，应该怎样合理地控制开发成本是我们需要思考的问题。我们在上一篇文章中已介绍酒店投资开发成本包括的费用。除了土地费用以外，占比最大的是酒店建造成本，即主体建筑安装（装修）工程费、园林景观工程费、配套设施费等。酒店建造成本约占总投资额（不含土地投资）的70%至86%不等。接下来我们看一下怎样控制好酒店开发成本？
一、酒店开发成本除了对比不含土地的开发成本，还需要对比酒店客房和公共区域的装修成本是否合理
目前酒店行业在投资开发过程中，行业发布的数据通常是以不含土地每平米的造价来衡量对比酒店投资额。
以上数据来源于威宁谢公司，造价不含地下室，不含土地投资、场地平整费用、专业顾问费、开业筹备费用和运营物资、财务和法律费用。但是在酒店项目实际操作过程中，这一数据还不能支撑投资预算。还需要进一步对比客房、公共区域（大堂、餐厅、宴会区、娱乐区）、后勤区域的装修造价，特别是客房和公共区域的装修造价（含硬装和软装）对比。例如投资一家五星级酒店，选择某一个酒店品牌预计不含土地为1.5万每平米，如果要评估预算是否合理，还需要进一步了解1.5万每平米中，酒店的客房装修造价是多少钱每平米，需要估算多少钱一间客房（单算客房），再估算公共区域（大堂、餐厅、宴会区、娱乐区）、后勤区域的装修造价，同时对比市场上同档次酒店的上述指标，最终才能准确地做出合理的投资预算。酒店开业后，在酒店业主方在做工程决算时，也需要工程造价人员精准地计算出酒店客房、公共区域（大堂、餐厅、宴会区、娱乐区）、后勤区域的装修造价，需要把酒店筹建过程中的装修合同也进行归类核算，按统一的口径进行对比分析，对酒店项目进行总结回顾。造成酒店主体安装工程成本较高的主要原因是酒店品牌标准、产品档次的提高，导致单方造价增加。例如强电工程中，招标选用进口品牌高压发动机比国产发动机差距较大；空调采用单冷系统和冷暖系统差距较大；排气扇和灯具选用进口品牌和国产品牌差距较大；还有一个常见的情况是因功能要求不清晰而致使设计图纸深度不足，从而在合同实施过程中增加各类变更签证，也会造成额外成本的增加。有的五星级酒店是聘请国外著名的设计师来设计，这些设计师通常是工业产品设计师，在设计过程中会要求业主使用很多他自己设计的产品，例如酒店所有的家具、灯具、龙头五金等都是设计师的产品，因此造价会增加。有的五星级酒店在设计上对工艺和材料质量要求很高。例如客房门窗为断热型材提升推拉门系统，门窗每平米造价在4000以上；有的设计师要求材料样品与众不同，要求材料质感，不能有仿木人造的东西；有的要求工业产品，或者要求一些比较少见的新材料，特别是一些技术专利或者供应商很少的材料。如果全部按照设计师的要求，甚至是做原版，会造成业主投资标准较高,投资额较大。酒店品牌标准有高也有低，因此在筹建的过程中业主方需要跟酒店管理方和设计师进行充分沟通，在装修中合理使用同等可替代产品，否则就容易出现投资额超标的情况。当然酒店装修造价得以控制也需要业主有很好的内外部资源整合能力、集团供应商资源采购能力等。酒店投资开发的成本管控需要参考酒店行业经验做法和数据，根据统一口径的经验数据来指导拟建酒店项目。有的业主方酒店项目前期开发和后期运营属于两批人来负责，因此酒店开发运营的数据未能实现全部打通，了解前期开发的团队不了解运营，熟悉运营的团队不了解前期开发，导致每家酒店的数据和资料不够全面和完整。我们建议酒店业主方在投资过程中合理控制成本，并且能够做好酒店前期投资开发数据的统计分析工作，从而做好酒店项目的全过程成本管控。
