《大房市小投资》之二：回归现金流

7月份的市场数据出台，似乎很振奋人心：一个量价双升的格局，出乎很多人的意料，因为这是疫情封闭的几个月以来，第一次关于市场比较正面的消息。其实一直对市场保持关注的人们对此倒不会感到诧异，因为在此之前，房市就已经开始缓慢回升，疫情封闭影响的是看房，而一旦这一障碍得到缓解和克服，一切还是会回归正常轨道上来的-7月份的数据无疑就是最好的佐证。

上篇我讲了房价高企对投资所造成的现实影响，也就是说即便你能买得起，但关键问题是养不起，并且面对后疫情时期诸多的不确定性，高价位房产作为投资方向，短期无利可图、长期无力负担，剩下的就只有徒增风险，显然不是最理想的选择，所以长远看大多房市趋势是好的，也是非常明确的，需要做出调整只是投资方向：即既负担得起又要保持得住的中长期投资，那么把握的关键点是什么？三个字：现金流。

现金流这个词，已经漂移出公众的视野好多年，因为大致从2010年开始，华人公认的投资房市场，房租与费用的平衡就已经被打破和超越，也就是说过去的这些年，我们是用快速增值的预期，某种程度也是实绩抵消或者掩盖了现金流为负的事实，不过当大潮退去，裸泳的事实则是每个投资者不得不去正视和面对的。特别是在2017年以后，这种现金流的严重失衡对于许多投资者来讲，已经成为严重的现实负担，被动割肉已经不是个别现象，所以说现实的投资要重新回归到对现金流的客观考量上来，这是现实的需要，甚至可以说现金流考量就是未来市场投资的主要标准：没有给力的现金流，就不会有可负担的投资，没有可负担的投资，结果就很可能是一地鸡毛。

那么如果做现金流考量呢？那就是以平衡为标准，正现金流更是求之不得。以前我讲过，大多地区租房市场租金是有一定范围的，这里指的是除了Condo的镇屋、半独立和独立屋市场，大致租金在$1500-2500之间，我们可以用租金逆推房价，那么这个房价上限我上篇讲过，最高是$75万，也就是用现金流考量，在大多地区投资适用房价，应该考虑$75万以下的房型和市场，这就是一般性的结论。

不过接下来问题又来了：$75万以下的房子，显然在我们华人目力所及的范围几乎是凤毛麟角，可选择性非常小甚至几乎可以让你干脆放弃了。不过请不要这样急于下结论，你没看到，其实不等于并不存在，此处我一定要再敲一下黑板：它确实存在，只是你没看到！而这恰恰就是普罗大众的常态-非常正常。

记得2010年我推荐Newmarket、2014年推荐Oshawa时，碰到就是同样情形。有人说过去10年，无论你推哪个区域其实都会赚钱，那就是一个猪都能飞上天的时代。这样可以说对也可以说不对，说对是因为确实都是水涨船高、普遍疯涨，节奏赶上了；说不对那就是其实忽略了一个关键要素：时机。

比如Newmarket，你在2010年和在2015年入市，会一样吗？结论当然是显而易见的，所以最后说回主题：好的市场其实一直都在那，差别仅在于你何时看见，而我此时此刻要做的，就是帮助你打开问号、及早发现、最后精准实现。

下期概要：为什么$30-40万是最现实可行的投资？这些小额投资的“价格洼地”到底在哪？提醒：居住在St.Catharines、Peterborough和Kingston有意房产投资和airbnb的朋友，请与我联系。

作者介绍：王韬 Evan 资深地产Broker，最早发现并专注于Newmarket、Oshawa房产投资的华人经纪。电话：417-859-1767/ 微信：wangtao687097