广州深圳的这两个区域，都被过度透支了
前几天，我写了篇文章《金茂府的折戟，戳破了深圳楼市太多真相》，其中提到不是金茂府错了，而是龙华错了，是龙华被透支得太严重。
而在广州，也有像龙华一样被过度的区域，那就是白云。
白云也有一个像深圳龙华金茂府一样难卖的豪宅——龙湖天奕。
被透支的广州白云和深圳龙华，有太多的相同之处。
我觉得，非常有必要深入分析一下广州白云、深圳龙华是如何被透支的，从中，我们可以得很多房产投资选筹的经验和教训。
被透支的广州白云和深圳龙华
广州白云和深圳龙华，本身都有着不错的先天条件：
1.靠近成熟CBD
2.有高端的城市规划
3.有串联CBD的地铁（广州地铁2、3、8号线串联白云和天河，深圳地铁4号线串联龙华和福田）
白云靠近天河CBD，白云新城和珠江新城是差不多时间提出的，2004年，将白云新城定位为“广州市的副中心”。
十多年过去了，珠江新城成了广州的市中心，而白云新城却依然处于摇摆中。
龙华靠近福田CBD，龙华在最高潮的时候，甚至被冠以“宇宙中心”的称号。
当时的深圳人认为福田CBD成熟之后，龙华凭借物理距离的优势，可能会成为继福田之后的下一个CBD,而且依托深圳北站规划的唯一一个关外总部基地，站位也足够高。
于是在一系列高预期之下，白云和龙华都成了全城“炒地王炒房”的乐土，而这一切，在2016年的楼市火爆期达到了高潮。
2016年11月22日，经过169轮举牌激烈争夺，龙湖+首开，以总价32.23亿，配建30150平方米保障房，拿下白云新城地王，可售楼面价达46958元/㎡
2016年6月2日，金茂+电建以82.9亿元，拿下龙华上塘地王，楼面价达到5.68万/㎡
3年时光荏苒而过，作为豪宅专家，龙湖、金茂都倾尽全力打造出了堪称放眼全广州、深圳最优秀的产品，但是广州人、深圳人都不乐于为龙湖天奕9-13万，金茂府9-14.4万/㎡的价格买单。
这不禁让人问一句：为什么？
龙湖天奕卖了将近两年，项目至今未清盘。而在2019年豪宅日光的深圳，金茂府也陷入了谜之去化之中。
白云龙华的房价，都被透支得太严重了。
当初规划、承诺的产业、配套、城市界面升级，统统都没有落地执行好，导致了房价与产业、配套、城市界面的不匹配。
白云房价，与产业、配套、城市界面的不匹配
白云区靠批发经济起家，有粮油、食品、服装、鞋包、汽配、化妆品、装饰材料等各类工厂和批发市场，大型的有槎路大型综合批发市场、黄石路大型汽配、装饰材料批发市场。
2001年提出建设白云新城。
白云新城最早喊的口号是：建设以航空、生物医药、商贸会展、融资租赁、金融保险、电子商务等产业的总部基地。
后来发现，这是和珠江新城正面抬杠，而本身实力又不足以分流珠江新城CBD的企业。
于是，近几年，口号又改成国内大火的“空港经济区”。
所谓的白云新城，时兴什么概念，就改什么样的规划。
最后的结局是：只是引进了南航、华为、建华建材、中航油、太安堂-康爱多医药、娇兰佳人、韩后……
然而片区的综合实力，还太弱太弱。
十多年过去了，那些又土又LOW的工厂和批发市场，依然顽强地盘踞在白云新城上。
所谓的高端产业导入，没有做到；所谓的低端产业，没有做到。
而到处是地王的豪宅板块，显然是需要强大的产业、强大的购买力来支撑的。
对于产业的带动作用，金融、科技＞高新＞制造业。
有人可能会反驳我说：白云未来有棠溪火车站啊。
我只想说：呵呵。广州南站作为亚洲最大的高铁站，广州南站附近是个什么鸟样？棠溪未来会多好？
而广州白云虚高的10万+新房房价，显然不是白云那些小老板，能够消化吸收得了的。
白云新城越来越成为老广不认可、新广看不上的区域。
除了房价与产业的不匹配，还有房价与配套、城市界面的不匹配。
白云常住人口高达300万，人口密集，却至今没有拿得出手的学校，老牌学区认越秀，新贵学区认天河，而那些花费千万的土豪，想必也不想自己的孩子去上村小。
工厂和批发市场扎堆的白云，城市界面更是差。
工厂多，货车多，噪音污染也大。
白云区的农民房之多，堪称广州五大老城区中农民房之最。
旧改迟迟难以推进，道路建设、绿化未升级，城市界面有如三线小城。
三元里也是出了名的乱，广州人都知道原因。
购房者去白云新城看房，会觉得龙湖天奕、保利阅云台、云湖花城，产品都做不错，但走出售楼部，看到这遍地小工厂、迟迟不落地的配套、落后的城市界面，就会下不了手，看不上。
白云新城，既没有珠江新城的成熟、高级，又没有黄埔科学城的锐气、活力，白云新城如何破局？
白云，真的被透支得太严重了。
而且，白云被透支得严重，不仅仅是产业导入缓慢、配套落地缓慢、城建升级缓慢的问题。
最关键的原因是广州遍地新城，而城市规划执行力又太弱。
广州的发展中心有：珠江新城、金融城、琶洲总部基地、白云新城、黄埔科学城、鱼珠副CBD、番禺万博CBD、南沙自贸区......太想发展多中心，最后反而弄巧成拙，摊平了各区域的发展动能。
不仅仅是我前几天提到的——摇摆中的广州国际金融城，还有老城区“豪刚”板块，广钢新城。
当初吹的媲美纽约中央公园的广钢中央公园，至今还是荒草一片，两个大烟囱推窗即见。
不知道当初耗费数百万的广州改善客，以为自己每天早上醒来看到的是赏心悦目的公园，而现在却是荒草萋萋，是不是要在内心问候一句：草！
广州的城市规划真的有太多问题，一时难以说清。
龙华房价，与产业、配套、城市界面的不匹配
深圳的城市规划执行力本身就比广州要强，产业升级已经完成。
龙华之所以会被透支，完全是龙华政府的短视而造成的。
某个工作日的20:50分，我走出深圳北站，看到一片漆黑的万科超级总部大厦。
那一刻，我为龙华北站总部经济区，感到深深的焦虑：在深圳，竟然有写字楼完全不加班？
更大原因是——被切割成小面积办公来卖、租不出去。
从产业导入上来说，龙华的未来，早在政府纵容龙光玖钻、6979、汇德大厦和汇隆中心，把写字楼分割成小面积办公来卖的时候，就葬送掉了。
龙华和白云一样，也是遍地工厂和农民房，旧改推进缓慢。
而英雄难出梅林关，这个事，目前机会是无解的。
上周，地铁4号线故障，造成客流量全堵在地铁口。
地铁无法通行，车又开不出去，龙华就像个围城。
更何况，附近还有个NHK报道过的三和人才市场，人群杂乱。
这更让深圳买得起10万豪宅的新贵，看不起龙华。
这样产业、配套、城建都没有升级的区域，怎么样卖到10万+？
结
广州白云、深圳龙华，贵，但不值。
放眼全城，10万/㎡，可以买天河珠江新城；10万/㎡，可以买南山科技园。
况且，在广深楼市中，买房都存在鄙视链。
广州认可——离珠江新城越近越好；深圳认可——西边＞东边。
还有，白云和龙华都不是位于城市发展方向。广州向东，而白云在北，深圳向西，而龙华在北。
在板块房价已经透支产业、配套、城建之下，未来更会陷入滞涨。
在2016年的楼市高潮期，什么房子都不愁卖。
在楼市退潮后，去化率说明了一切。
老广新广都看清了白云新城就是个割韭菜的地，而深圳人现在也看清了龙华“宇宙中心”泡沫的虚假。
楼市分化之下，以前看预期，现在要看落地。看地铁、教育、商业配套的兑现能力、板块规划执行力。
只有真正进行升级且不被透支的区域，才是值得蛰伏下一轮楼市周期的。
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