业委会委员的深情告白 | 致过去,致未来!漫长又短暂的三年,写在业委会离任之际!

爱家亚洲花园 

2020年这个动荡的年份里,我们在爱家亚洲花园三年的业委会工作终于告一段落,业委会九位成员全部选择了卸任。大家都清楚,这三年来我们触动到一部分人的利益,只要我们在位,无论怎样的决策,都会招致这批人的反对,这种对抗除了消耗公共资源,起不到更多的作用。目前小区已经步入正轨,需要更积极平稳地度过接下来的三年。我们希望更多有责任感的业主参与进来,聚焦小区的进一步改善。他们站了出来——这些敢于担当又无历史负担的业主们走向台前,接过接力棒,带领小区奔向下一个目标。

业委会成立:社交网络下民间推动

和很多小区一样,我们小区这届业委会始于维权,但成员大多并不是参与维权的人员,包括我还有几位就是最后推选候选人的时候被拉进来的,这也是我们这届业委会的基调和底色,正当的权利要维护,但主要关注点是小区建设。

一个没有什么利益矛盾冲突,管理良好的小区,是没什么人关注小区公共利益的,我们小区从交房几年后就开始有比较严重的问题,停车位不足,小区车位配比地库和地面加起来不到0.5。

也和很多小区一样,在业主入住早期,物业为了管理方便,搞了固定车位,随着入住率提高,周边停车空间日趋紧张,为以后埋下了很不和谐的隐患。第一届业委会成立后,原开发商物业因为某些原因自行离开后,通过公开招标,换成了某大物业,主要管理人员仍然是原开发商物业的班子。

一方面,管理人员长期管理一个小区后,会很熟悉小区状况,这是是有利于小区管理维护的,但另一方面,如果管理人员本身的素质和公司制度约束不够,他们会凌驾于业主之上。从开始的一些小摩擦到越积越多的矛盾,终于在物业合同即将到期的前一年爆发。

所以我们小区的维权主要是两方面,一是对车辆管理,特别是固位这个冲突的诉求,另一方面就是对当时物业的不满,从服务态度到管理质量。

参与维权的大部分是年轻人,有干劲,通过大量的跑楼、建立微信群,基本上联络上了小区一半左右的业主,到业委会换届之际,发展已经超出了各方人员的预计,中间虽有很多次看起来惊心动魄的波折和延迟,但最后政府相关部门还是按照法规选举出了新的业委会。

这届业委会的成立,虽然阻力重重,但趋势无法逆转,主要是现代社交网络下的民间力量组织,沟通成本大大降低,宣传和组织效率呈数量级的提升。

小区实名群、公众号的建立,对小区业主的组织和宣传十分重要。

艰难的第一步:更换和选聘物业

业委会成立后,原来的某大物业合同已经到期,面临着是续聘还是重新招标物业的问题。原有物业在固位这个问题上站队,一方面不愿意触碰这个敏感问题给自己带来麻烦,另一方面也想以此获得一部分支持。加上不少业主对主要管理人员意见很大,不续聘在业主群体中呼声很高。

第一次业主大会就此召开,为了稳妥起见,这次业主大会只做了是否续聘的议题讨论,期间经历了各种斗争、吵闹、也有物业方面的捣乱,最后绝对多数票通过不续聘,公开招标物业流程正式启动。

换一个物业并不容易,我们小区一条马路分割为两个区域,增加了物业运行成本。从位置和小区建设规划上看,我们小区还算一个不错的小区,只是这些年硬件先天缺陷、管理维护都不行,逐渐在周边越来越落魄。

我们一开始的目标是选择一个品牌物业,规范化管理,从运作机制上保证业主和业主所代表的业委会能成为真正的甲方。这段时期业委会进行了密集的调研,大致了解了目前的市场状况,要想找到一个品牌物业,物业费肯定要上调,只是上调多少的问题。

作为一个成员年轻化的业委会,我们善于学习新鲜事物,期间也采用了一些技术手段,比如找到SP服务商,业委会成员自己众筹购买了手机短信发送和回收统计服务,以此来了解业主们的态度。从2次手机推送调研短信和回收统计业主反馈(业主可以回复短消息)来看,有效的回复率超过一半,而且大多数业主也愿意为小区面貌环境的改善多付出一些成本。

物业选聘工作开始坚定、有条不紊地进行,业委会找了招标代理公司,并且和代理公司多次商讨,开始制定物业选聘方案和招标文件,这时专业公司、专业人员的作用就体现出来,让我们这些新手少走了不少弯路。

期间,基本每周至少2次以上的会议讨论,年轻人为主的班子,效率比较高,很多关键时间节点都定了目标,小区矛盾冲突越严重的时期,其实也是小区越容易发动业主的时期,反对的多,支持的更多。

按部就班稳步推进,以流程合规为前提,同时也为业主的参与提供了很多有利条件,比如在发放选票的时候,除了设置固定投票点投票箱,每两名志愿工作人员随身带好一个封条贴好(由相关见证人签字)的小型投票箱,发放选票的同时,由业主自愿选择是否当场回收,并在签收表上签字,以此来提高选票的回票率。

最后的结果是在大家预期内,甚至可以说超出了预期,回票率达到了历史上的最高水平,大家最担心的选聘方案中的物业费上限上调问题(由1.85元提高到3.3元上限,最后实际中标价3.1元),支持者占到了绝对多数,也就是回收表决票里明确同意的有600多票,超过小区半数,反对的只有100多票。能取得这样的结果,也离不开当时大量坚定的志愿者的满腔热情,做了大量细致工作。

后面公开招标前期,也邀请了多家知名物业来踏勘,保证了参与小区竞标物业的总体质量。方案通过后,后面的政府平台公开招标就是按部就班,没有什么大的意外,虽然后来有业主起诉撤销等插曲,但我们所做的规范的流程,在法庭辩论阶段,找不到什么瑕疵。

停车改革:波涛汹涌后的风平浪静

虽然很多维权和支持的业主,对停车改革特别是少数固定车位的撤销问题最为关注,但在招标结束,合同签订万科入驻后,我们并没有马上开展此项工作。前期主要和物业改善小区的管理,包括各种环境的打扫清理、毛垃圾清运、儿童乐园的修复,小区多年来号称没法安装(位置大小所限)的车辆自动识别系统改造上线,龙阳路大门的开通改造(有人称永远无法开通)等,因为这些是在物业招标时万科承诺的免费事项,无需经过繁琐的业主大会流程,推进的比较快。

4个月后,我们启动了很多业主期待的停车改革,但我们的重点在于车辆登记、管理和控制以及多辆车的收费标准,这些合情合理的内容,多数业主能够理解,至于固定车位保留与否,只是其中一个条款,供大家投票抉择。在这期间,实名业主群已经比较完善,我们利用微信进行了多次问卷调查,也对方案进行了调整,方案条款也参照了一些小区的成熟文本。

停车规则制定和当时一项重大维修消防修复由业主大会一起表决,虽然停车改革既涉及到固位保留与否,还涉及到收费调整(主要是多辆车阶梯收费),但前期问卷调查很充分,通过也很顺利。

为了稳妥起见,我们在业主大会通过生效一个月后才执行,虽然我们当时捏了一把汗,还和当地居委、派出所都报备做了预案,但后来执行时异常顺利,没有出现过一起闹事堵门的情况。

总结下来,一方面我们的业主大部分还是有素质底线的,包括利益有损失的固位业主,另一方面我们在续聘、物业选聘方面表现出的坚定不移和团结一致,大量志愿者热情支持,中标入驻物业的品牌影响力和执行力,也影响了广大业主,顺应了这个大势。

琐碎日常:不断改善中的苦乐

业委会工作在没有深入、公开透明展现出来时,大家总有许多误解,或是觉得这个工作简单,或是觉得这个工作有不少利益。但只要自己去深入,或者把日常的工作透明化,有点观察力和思考力的人,就会知道在一个逐步老化、硬件先天条件不足的小区,这是一件吃力不讨好的事从心理学角度,很难产生成就感,会倦怠,会坚持不下去。

万科入驻后,我们小区的日常清洁、维护、绿化、设备设施维修,千头万绪,业委会真是天天疲于奔命。举个最简单的琐碎环节,因为我们小区没有垃圾站,生活垃圾要清运到几个小区共有的一个垃圾站,而这个垃圾站的开放时间是有限的,怎么保证小区每天两次垃圾清理工作能及时完成,而不积压在小区内部引起反感,我们和物业、清洁公司调整作业时间、作业流程好几次,最后才基本满足需求。

当然,我们小区最麻烦的是各种设施设备老化,没有维护保养,消防系统不仅处于瘫痪状态,还有严重的消防地下环网漏水问题,在前面两个物业任期,在自来水公司挂账了巨额拖欠消防水费。

绿化草坪大面积死亡,大型热带乔木大量死亡,生活水泵没有保养维护,年久失修。水景漏水,相关喷泉瘫痪。

小众品牌电梯年久以后故障率提高,被厂商制约开高价维修零件费用。电梯机房空调几乎全部瘫痪,电梯基坑水泵瘫痪经常引起额外的电梯故障。

经常发生小区公区部位的大面积玻璃损坏问题。

还有房屋渗漏水问题,我们小区统计下来这3年维修的房屋漏水接近全小区户数的1/3。

这些维修,有的需要开业主大会通过,有的需要楼栋征询,有的虽然业委会能做决议,但为了维修费用合理,业委会和物业要反复多次更改方案,寻找更合理的供应商。有时为了多省一点钱,不得不多次谈判,寻找其他解决方案,维修时间很慢,引起不少业主不满。而且为了合法合规,很多事情并不像业主想象的那么快,小区不像政府单位或者企业那样,有层级管理,可以由领导决定。

这些琐碎的日常,做得好在很多人眼里是应该的,一时无法解决、或者解决得慢,就是严重的失职,其间的酸楚只有参与者才能理解。

当然,也有很顺利的赏心悦目的事情,比如公共收益的管理,万科在这方面很有经验,也具有谈判议价优势地位,对小区以前存在的电梯、车道门、快递柜等广告场地租赁,都重新进行了谈判,获得了市场上相当不错的价格。另外万科在财务方面管理很严,不在这些地方动心思,停车费在基本没有提高价格的情况下,跑冒滴漏杜绝,收入大幅提高,公共收益收入都算得很清楚,按时汇缴到业主大会的维修资金账户。

我们也和银行进行了谈判,尽力提高了维修资金的利率上浮,并进行了定期存款的组合,提高了维修资金的利息收入。虽然这三年我们进行了不少维修改造,也花了不少钱,但基本达到了收支平衡,利息收入和公共收益收入覆盖了大部分开支。

维修后

小区现状

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顺利交接 薪火相传

转眼3年任期已到,参与的各位业委会成员已经疲惫,再做下去可能更倦怠,效果也不一定好,对自己对小区都未必是一件好事。加上本届业委会上任的维权背景,和小区一部分业主在立场、理念上有冲突,大家全部卸任,换上没有经历过这些风波和斗争的成员,也更有利于卸下“对人不对事”的包袱,集中精力聚焦小区改善和建设。

还有很多事,比如对物业的监督改进,提高服务水平和质量,小区还有很多设施设备、环境维护的事项没有完成整改,需要更有热情的人来完成。

这次小区换届因为大的尖锐矛盾已经不存在,参与积极性不高。好在还有社交网络这个平台,在志愿者群、实名群大家的鼓励下,有9位邻居愿意挺身而出继续服务这个小区,其中大部分是我们这届的志愿者参与者,大家的目标、愿景比较一致。万事开头难,相信有了良好开端,未来三年会更好。

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