临深涨价、回迁房被抢、公寓疯狂？最近的深圳楼市，请小心！
今天是深圳调控第20天。
有中介向南方楼事吐槽，“不想卖二手房，打算主攻新房。”
于是，公寓、临深新房以及回迁房......有什么卖什么。
还有人为了卖学区房，手动帮学校设计喜报并发朋友圈，被知情人士吐槽......
图源 微博
中介们凭着自身的业务能力，带火了公寓和临深市场。
昨天（4号）开始，惠州临深不少开发商又被曝出“封盘”，部分楼盘取消折扣，有的还上调价格......
在暗地里进行的回迁房买卖，也悄悄火了起来，新政后一个指标直涨7000元/㎡。
但别冲动，真相往往不是表面看到的那样。
市场究竟如何，下面我们一一道来。
“带领”公寓，站上C位
715新政之后，住宅市场冷淡，深圳公寓终于站上C位。
南方楼事采访多位经纪人，他们都表示：715新政后很多人房票没了 ，所以只能卖公寓这类不限购产品。
而且7月31日住建局发布通知：深圳全市将停止新的商务公寓项目审批。
让公寓市场再添一把火。
要说有多火，从中介电话推售以及发朋友圈的频率能看出一二。
以南方楼事自身为例子，新政后，接到电话推销最多的产品是北站和前海的某某公寓。
并且，朋友圈里中介们默契地刷屏各大公寓项目。
图源 朋友圈
有人以为这只是中介在造势，其实不尽然。
深圳湾片区有资深中介告诉南方楼事，新政后线下带看公寓的人数上升。
以北站的某某公寓项目为例，项目开放样板间后的第一个周末，售楼中心人满为患，现场火爆。
该中介表示，“不光是看公寓的人多了，而且成交也十分火爆，新政后上升20-30%左右。”
还是以北站的某某公寓为例，项目共1036套商务公寓，7月29日开盘在线上选房。
当天晚上就有中介发朋友圈表示，两分钟就锁定了986套房源。
但很快，这条朋友圈就消失，并且流出一张图片：禁止转发该文案和截图。
据南方楼事8月4日致电售楼部了解得知，开盘当天卖出三百多套，目前除了38㎡的小户型，其他户型都有房源可选。（具体情况以开发商口径为准）
图源 朋友圈
加上7月31日，深圳住建局发布一则重大通知：深圳全市将停止新的商务公寓项目审批。
一时间，中介们迅速在朋友圈开启“洗脑”模式：公寓是稀缺品啦！
并表示现在是入市购买的最佳时机，“越是没有，对现存产品越是利好，现有公寓会成为抢手资源。”
公寓新政出来当晚，南方楼事在多个粉丝群内提问：大家还会不会去买公寓。
绝大部分粉丝表示：不买。
可见，对于公寓市场，大家都很拎得清。
有人说，不管怎么看都觉得今年的调控是利好深圳公寓。
利好或者利空我们暂且不谈，但有一个问题值得深思：深圳公寓真的值得买吗？适合哪类人群买？
南方楼事认为，公寓不适合第一次上车的小白和资金实力薄弱的投资客入手。
首先，大部分公寓产品很难脱手。
一些买公寓自住的购房者，无非是看到公寓不限购、均价低并且公摊面积小。
但，我们建议不买的理由有无数个，比如产权时间短、税费高、商用水电、不带学位、带学位积分也很低等等。
最最关键的是：大部分后期难以脱手。
如果遇到什么事，急需套现，你大概率只能挂出低于市场价格才容易脱手，因为需求少。
南方楼事接触到的一位读者，早期因为预算不够，在西乡买了一套商务公寓过渡。
原本打算今年把公寓卖出去，然后用这笔钱买住宅，万万没想到挂出去的房子无人问津。
他表示，禁止审批商务公寓的政策出来后，才有一点儿卖出去的希望。
其次，大部分公寓涨幅低。
众所周知，跟住宅涨幅相比，深圳大多公寓涨幅平平，并且还有很多呈下降趋势。
以位于南山科技园的某公寓为例，楼盘距离地铁科苑站仅300多米。
从贝壳历史成交价来看，93.5㎡的户型今年1月成交单价8.6万/㎡；2016年12月成交单价7.8万/㎡。
三年多涨幅9.8%。
图源 贝壳
反观二手房涨幅，据贝壳数据显示，科技园二手房贝壳指数一年就上涨32%。
图源贝壳官网 数据截止8月4日
再来看位于福田香蜜湖板块的公寓项目，距离车公庙地铁站700米左右。
但从贝壳的历史成交情况来看，楼盘的成交情况并不活跃，从2018年6月至今只有5套成交。
图源 贝壳
从佛系老道统计的数据显示，2房成交单价呈比较平缓的上升走势；3房走势类似2房，但上下涨跌波动走势较大，进入今年成交单价滑落明显。
图源 @佛系老道SZ
除了举例的这两个公寓，深圳还存在很多涨幅不及住宅的公寓产品。
这也是为什么前面说，不建议资金薄弱的投资客入手。
因为这类房产多数处于横盘或者较低的升值状态，并且持有成本高，所以我们不建议只是有点闲钱的投资客入手。
如果资金雄厚，我们建议你购房高端的商务公寓，这种类住宅产品户型优质价值较高。
包揽惠莞中等临深“业务”
除了卖深圳的公寓，中介们还包揽起了临深业务。
也是在新政之后，南方楼事的朋友圈很多中介改了微信名:XXX深莞回一手楼专车接送。
朋友圈中关于惠州、广州、中山等临深楼盘广告也悄悄的多了起来。
昨天（4号）开始，中介开始转发惠州多个楼盘停盘通知；晚间便发布项目取消优惠政策，多个楼盘要求按备案价出售的信息。
表面上看，临深实火。
图源 朋友圈
事实上，惠州每年都会上演“封盘”、“涨价”的戏码。
新盘开发商联合封盘涨价的剧情，每年都会上演N次。
在2017年，因为这类现象，惠州房管局发表声明辟谣，呼吁大家“自觉维护市场稳定，切勿传谣。”
但从数据上看，在715新政出台后，临深城市成绩很好看。
除深圳外，东莞、惠州、广州网签量无一不环比上涨。（广州市其中南沙成交最高）
据南方楼事统计显示，新政前深圳一手房网签数据1906套，新政后仅成交1572套。
其中惠州成交套数上涨最多，在深圳715新政后一手房网签套数上涨1906套。
以临深大户惠州为例，新政后各片区成交量均上涨。
但相较之下，惠州成交新增套数最多的，并不是惠阳或大亚湾，而是仲恺片区。
临深区域的成交波动，并没有市场气氛那么火热。不过由于网签都有滞后，这仅仅是半个月的情况，大家可再关注接下来这两个月的数据。
“现在去临深买房的深圳客，多以投资为主。”南山科技园片区中介在多次带客户前往临深看房后，得出结论。
她告诉南方楼事，现在投资临深的深圳客，主要有几类人：
1.没有房票但手头有钱的；
2.有房票但手头钱不多的；
3.看好临深城市发展的。
“深圳入场门槛太高，很多投资即便有房票有钱，也不愿意高位买入了。”
新政把各种漏洞堵死，投资客不得不另谋财路。
对于中介，他们也有自己的无奈。
福田香蜜湖片区有中介十分悲观，表示新政出来后觉得自己这份工作已经没有出路。
但大多数人选择坚持。
如果有客户带看，他们就得马不停蹄地转战东莞、惠州、广州等临深城市。
有位深耕深圳楼市近5年的中介表示，最近已经开启双城生活，“一般工作日在深圳，周六周日会带客户去临深。”
然而，哪怕中介宣传得再卖力，这两年惠州的去化周期还是不断在增长。
也就是说，房子太多，比之前更难卖了。
图源 乐有家
“带火”回迁房
除了公寓和临深楼盘成交量蹭蹭上涨，回迁房市场也大幅升温。
新政出来后，在南方楼事购房交流群内讨论起回迁房的话题变得频繁起来。
南方楼事购房交流群
宝中片区某中介表示，新政出来后二手房市场淡了不少，开始主攻回迁房。
还是一样的理由，不用名额。
回迁房跟小产权差不多，不同的是购买需要一次性付清款项，而且有旧改预期上涨得更快。
他表示在新政出来后，白石洲、沙井等一些回迁房直接涨了7000元/㎡。
以沙井东塘街某回迁房为例，6月份中介表示单价是4.2万/㎡，很多户型可以选择。
但在新政出来后，已经涨到4.5万/㎡，并且很快卖完。
中介表示为了生计开始涉及各种房源，也是为了更好的服务客户，买到心仪的房子。
“购房者也知道回迁房有风险、不安全，但是想要上车的人依旧很多。”
这里南方楼事简单给大家科普回迁房。
回迁房是旧改时开发商赔给回迁户的房子，一般在建设完成后交付居民，但旧改时长不确定，长达7-8年的都有。
比如南山科技园的大冲都市花园和大冲城市花园，都是开发商在旧改后赔给村民的回迁房。
图源贝壳官网 数据截止8月4日
而在这里，需要提醒大家。上文中说到，中介卖的回迁房，只是一个指标。
也就是在房子还没有旧改前，业主和开发商之间的私人商业协议，没有得到房管局的认可。
如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易，是不合法的行为。
后期发生纠纷，购房者得不到任何法律保护。
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新政后，每每看到中介朋友圈，都会有一种万物皆可卖的即视感。
不管深圳出啥政策，似乎到了中介这儿都是利好。
这一切的背后，是许多中介的无奈——失去客户。
宝中片区的中介朋友自嘲表示：原本希望政策尽早出台让二手房业主静一静，没想到出来后直接是我们放假休息了。
“业主不卖，购房者不买，调控还这么严厉。”
跟一些失去房票的购房者一样，许多中介也在经历着调控带来的阵痛。
但顽强的他们，仍在谋求生路，有啥卖啥。