未提执行异议即诉讼请求确认被查封财产权属法院不予受理
（最高法院出版物公布的参考性案例中确定的审判规则）
【审判规则】
案外人提出书面执行异议，由执行法院依法进行异议审查并作出民事裁定是提起异议之诉的前置程序。案外人在未向执行法院提出书面异议的情况下，即提起民事诉讼，主张对被查封的不动产享有所有权，该请求不属于人民法院民事诉讼的受案范围，此时法院应当不予受理；法院已经受理，则应驳回起诉。
【关 键 词】
民事 建设用地使用权 案外人 书面 执行异议 执行法院 审查 民事裁定 异议之诉 前置程序 查封不动产 所有权 受案范围 法院受理
【基本案情】
土X公司（海南省昌江黎族自治县土X日杂公司）与绿X公司（海南绿X园林工程有限公司）签订《合作合同》（《昌江县土X日杂公司旧房改造工程合作合同》），约定：绿X公司负责出资在土X公司的原办公楼址处修建办公、商铺、住宅一体综合楼。该合同还对综合楼中各房屋的归属问题进行了约定。同年，绿X公司将该综合楼工程发包给二建公司（东方第二建筑公司）承建。嗣后，综合楼工程竣工并通过验收，绿X公司与土X公司遂按照《合作合同》的约定分别对属于各自的部分进行管理。现土X公司已经对综合楼第三至五层的办公用房进行了装修，并将一层和二层的两间铺面出租；绿X公司亦已经将归其所有的住房、商铺对外出售。至此，绿X公司始终未向二建公司给付全部工程款。
后二建公司以绿X公司、土X公司为被告诉至法院，请求绿X公司支付拖欠的工程款，土X公司对此承担连带给付责任。诉讼中，二建公司提出诉讼保全申请，法院审查后将综合楼查封。该案经过两级法院的审理，最终认定绿X公司与土X公司签订的《合作合同》在性质上属于土地使用权转让合同，并判决绿X公司支付拖欠的工程款和利息，但土X公司无须承担连带责任。经查，在综合楼工程竣工验收前，县政府（昌江黎族自治县人民政府）曾作出批复，同意将土X公司的《土地使用权证》所界定部分划拨地变更为出让地，但变更后应补缴土地出让金。该补缴的土地出让金已由绿X公司交纳。
土X公司以其对查封的综合楼部分房屋享有产权为由，提起诉讼，请求确认综合楼的部分房屋所有权归其所有。
绿X公司辩称：《合作合同》中房屋分配条款属于保底条款，应当是无效的。而且人民法院的民事判决书已经确定《合作合同》实质是土地使用权转让合同，因为合同性质发生了变化，应当按照土地使用权转让合同的相关法律规定处理。土X公司应当主张的是土地使用权转让款。另外，综合楼是其建设的，其享有所有权。土X公司向法院主张确认房屋所有权、请求办理过户都是没有法律和事实依据的，请求法院驳回土X公司的诉讼请求。
二建公司述称：土X公司、绿X公司签约时的本意是合作建房，但经此前法院认定，双方所签的《合作合同》实为土地使用权转让合同。依《物权法》相关规定，绿X公司作为出资方和发包方已经从房屋竣工验收合格之日取得了综合楼的所有权。土X公司应请求绿X公司支付土地使用权转让费，而非要绿X公司将房屋抵作土地转让费，且用房产抵作土地转让费明显不合理，没有法律依据，故请求法院驳回土X公司的诉讼请求。
诉讼中，土X公司变更诉讼请求为：将上述房屋的产权过户至其名下。
【争议焦点】
案外人未向执行法院提出书面异议，直接起诉主张对被法院查封的不动产享有所有权，该起诉是否为民事诉讼的受案范围。
【审判结果】
一审法院认定：《合作合同》实为土地使用权转让合同，是有效合同。绿X公司拒绝按照约定分配房屋给土X公司，有失诚实信用原则。土X公司提供土地给绿X公司建房，是以取得相应房产为条件；而绿X公司是以让渡由其出资建设的部分房屋的产权来换取土地使用权，土地使用权和房屋所有权应互为对价。虽然综合楼可以视为土地使用权转让的对价，绿X公司应按合同履行交付房屋并办理产权转让手续等义务，但二建公司已经对综合楼申请诉讼保全，要求以综合楼抵偿工程欠款。在二建公司和土X公司对绿X公司都享有债权，且两个债权都没有优先受偿权的情况下，二建公司已经申请执行综合楼，现土X公司要求办理产权登记，已经没有过户登记的可能。综合楼竣工并由土X公司接收管理，由于绿X公司迟延履行为土X公司办理产权确权手续的义务，致使土X公司的权益无法实现，土X公司可向绿X公司另行主张违约责任。
一审法院判决：驳回土X公司的诉讼请求。
土X公司不服一审判决，提出上诉。
二审法院裁定：撤销一审民事判决；驳回土X公司的起诉。
【审判规则评析】
中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”由此可见，异议审查是提起民事诉讼的前置程序。也就是说只有当案外人向执行法院提出执行异议之后，被执行法院驳回的，案外人才可以就执行标的物的争议向有管辖权的人民法院提起诉讼，以维护合法权利。
结合本案，在二建公司与绿X公司、土X公司的拖欠工程款纠纷中，法院已经根据二建公司的保全申请将综合楼查封，并在对案件进行审理后作出民事判决。土X公司如果主张对综合楼享有产权，那么其应当在法院执行被查封的综合楼时，向法院提出执行异议，待执行法院将其异议驳回，其才可提起民事诉讼。但实际上，土X公司并未提出过执行异议，因此土X公司提起的诉讼不属于人民法院民事诉讼的受案范围，法院应当依法将其起诉驳回。
【适用法律】
《中华人民共和国合同法》第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十条 裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）财产保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第（一）、（二）、（三）项裁定，可以上诉。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第一百五十二条 第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，在事实核对清楚后，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以径行判决、裁定。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第二百零四条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第一百八十六条 民事诉讼法第一百四十二条规定的简单民事案件中的“事实清楚”，是指当事人双方对争议的事实陈述基本一致，并能提供可靠的证据，无须人民法院调查收集证据即可判明事实、分清是非；“权利义务关系明确”，是指谁是责任的承担者，谁是权利的享有者，关系明确；“争议不大”是指当事人对案件的是非、责任以及诉讼标的争执无原则分歧。
【法律修订】
《中华人民共和国民事诉讼法》于2012年8月31日修正，自2013年1月1日起施行。本案例适用的第六十四条内容没有变更。
本案例适用的第一百四十条修改为第一百五十四条，内容没有变更。
本案例适用的第一百五十二条修改为第一百六十九条，内容没有变更。
本案例适用的第二百零四条修改为第二百二十七条，内容没有变更。
【法律文书】
民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审裁定书
【效力与冲突规避】
参考性案例 有效 参考适用
海南省昌江黎族自治县土X日杂公司与海南绿X园林工程有限公司建设用地使用权纠纷案
【案例信息】
【中 法 码】 执行法·执行救济·异议之诉·事由要件·所有权·不动产所有权(P06020204026)
【案 号】 (2010)海南二中民终字第111号
【案 由】 建设用地使用权纠纷
【判决日期】 2010年05月13日
【权威公布】 被最高人民法院中国应用法学研究所《人民法院案例选》2011年第3辑(总第77辑)收录
【检 索 码】 C0303+56++HIEZ++0410C
【审理法院】 海南省第二中级人民法院
【审级程序】 第二审程序
【上 诉 人】 海南省昌江黎族自治县土X日杂公司（原审原告）
【被上诉人】 海南绿X园林工程有限公司（原审被告）
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事裁定书》
上诉人（原审原告）：海南省昌江黎族自治县土X日杂公司。
被上诉人（原审被告）：海南绿X园林工程有限公司。
原审第三人：东方第二建筑公司。
上诉人土X公司（海南省昌江黎族自治县土X日杂公司）因与被上诉人绿X公司（海南绿X园林工程有限公司）建设用地使用权纠纷一案，不服海南昌江黎族自治县人民法院(2009)昌民初字第132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
海南省昌江黎族自治县人民法院公开审理查明：2004年8月24日，海南省昌江黎族自治县土X日杂公司（以下简称土X公司）与海南绿X园林工程有限公司（以下简称绿X公司）签订《昌江县土X日杂公司旧房改造工程合作合同》（以下简称《合作合同》），合同约定：由土X公司出地，绿X公司出资金，在石碌镇人民北路84号（土X公司原办公楼址）兴建一栋面积为1900平方米的集办公、商铺、住宅为一体的综合楼。同年11月1日，绿X公司为发包人与东方第二建筑公司（以下简称二建公司）签订《建设工程施工合同》，约定由二建公司承建该综合楼。按设计图纸要求，一、二楼作为铺面每间都有内置楼梯上下相通；三至五楼的北边作为办公用房的部分，和南边作为住宅用房部分各有通道，互不相通。工程于2005年9月28日竣工验收后，绿X公司与土X公司已按《合作合同》的约定对分得的房产进行管理。土X公司分得的房屋具体是：按“昌江县土X日杂公司综合楼施工结构图”为准，第一、二层由北至南的各三间铺面房屋；第三层由北至南的两间办公用房；第四层由北至南的两间办公用房；第五层北起一间（已被隔为两间）办公房屋。土X公司对综合楼三至五层的办公用房进行装修，将两间铺面（含一、二楼）出租；绿X公司也将其分得的住房、商铺出售。后因绿X公司拖欠工程款，2007年11月二建公司向法院起诉要求绿X公司向其支付拖欠的工程款610770元，土X公司承担连带责任。该案经终审判决认定，绿X公司与土X公司之间的《合作合同》实为土地使用权转让合同，应由绿X公司支付拖欠的工程款610770元及逾期付款利息，土X公司不承担连带清偿责任。2005年6月3日，昌江黎族自治县人民政府以昌府办函[2005)18号做出“关于同意将县土X日杂公司的昌国用[2002]0981号《中华人民共和国土地使用权证》所界定的391.5平方米划拨地变更为出让地，变更后补缴土地出让金每平方米99.6元，总额38993元”的批复。该款已由绿X公司交纳。同年土X公司取得了昌国用(2005)第1222号《中华人民共和国土地使用权证》，目前仍由土X公司享有使用权。在一审过程中，昌江黎族自治县人民法院根据二建公司的诉讼保全申请，查封了涉案房屋。
原告土X公司诉称：2004年8月24日，原、被告签订《合作合同》，约定：由土X公司出土地，绿X公司出资金，在石碌镇人民北路84号兴建一栋集办公、商铺、住宅为一体，总面积约1900平方米的综合楼。一、二层为铺面，共八间，土X公司分三间，绿X公司分五间；三至五层按建筑面积三七分配。楼房建好后，被告绿X公司将综合楼的第一层北起三间铺面128.4平方米。第二层北起三间办公用房164.16平方米、第三层北起三间办公用房146.55平方米；第四层北起两间用房102.34平方米、第五层北起两间办公用房102.34平方米交予被告使用管理。因被告拖欠第三人二建公司的工程款，第三人起诉原、被告支付工程款并申请查封了上述房产。后经原海南省中级人民法院二审判决确认：由绿X公司支付拖欠工程款，土X公司不承担偿还的责任。因此，为明确产权，原告特诉至法院，请求确认“昌江县土X日杂公司综合楼”的第一层北面起三间铺面128.4平方米、第二层北面起三间办公用房164.16平方米、第三层北起三间办公用房146.55平方米、第四层北起两间办公用房102.34平方米、第五层北起两间办公用房102.34平方米的房屋所有权属原告所有。而后原告变更诉讼请求，要求被告将上述房屋的产权过户至原告名下。
被告绿X公司辩称：(1)《合作合同》中房屋分配条款应属于保底条款，应当是无效的。(2)(2008)海南民三终字第164号民事判决书已经确定：原、被告之间签订的《合作合同》实质是土地使用权转让合同。因为合同性质发生了变化，应当按照土地使用权转让合同的相关法律规定处理。原告作为土地使用权转让方，将涉案土地转让给被告兴建楼房，被告应当支付该块土地的价款而没支付，原告应当主张的是土地使用权转让款。(3)讼争房屋是绿X公司建设的，绿X公司享有所有权。原告向法院主张确认房屋所有，请求办理过户都是没有法律和事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人二建公司陈述：原、被告签约时的本意是合作建房，但经海南省中级人民法院认定,双方所签的《合作合同》实为土地使用权转让合同。依《物权法》第142条规定，被告作力出资和发包方已经从房屋竣工验收合格之日(2005年9月26日)便原始取得了争议房产的所有权。《合作合同》中所约定分配给原告的房屋未特定指哪几间，不能认定讼争房产就是分配给原告的，且讼争房屋已被查封，更不可能分给原告。另外，原告应按合同纠纷，请求被告支付土地使用权转让费。因原合同对此没有约定，所以原、被告应再次补充协商转让费的数额和支付办法，不能强迫被告一定要将房子抵作土地转让费；况且争议房产的价值不低于70万元，远远超过土地的价值，用房产抵作土地转让费明显不合理，没有法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
海南省昌江黎族自治县人民法院经审理认为：根据已生效的(2008)海南民三终字第164号民事判决书，认定《合作合同》实为土地使用权转让合同，同时认定该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。对于不违背土地使用权转让合同性质的条款，双方应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的全面履行合同义务。诉讼中，绿X公司指出《合作合同》未对土地转让价款进行约定，双方应重新商定转让价款；而土X公司坚持认为讼争房屋为转让款对价。根据《合同法》有关规定，由于土X公司、绿X公司无法就土地使用权转让费达成补充协议，应按《合作合同》相关条款及合同目的进行确定。首先，根据《合作合同》约定，土X公司出土地，绿X公司出资金，有关建楼的审批报建项目费用以及因建楼附加的建筑工程费用由绿X公司承担。绿X公司先前同意分配固定房屋给土X公司，随后绿X公司拒绝分配房屋给土X公司，有失诚实信用原则。其次，土X公司拆除旧楼与绿X公司合作建新楼的目的是为改善办公条件，楼房是按商铺和办公用房的格局设计建造，符合合同的约定。从合同履行情况分析，如果因合同性质的变化，就认定合同有关条款无效，必将导致违背当事人订立合同的初衷和真实意思表示。再次，土X公司提供土地给绿X公司建房，是以取得相应房产为条件；而绿X公司是以让渡由其出资建设的部分房屋的产权来换取土地使用权，土地使用权和房屋所有权应互为对价。综上，绿X公司和二建公司认为转让价款以及分配房屋约定不明，不能以讼争的房产作为约定的分配房屋的主张。虽然讼争房产可以视为土地使用权转让的对价，绿X公司应按合同履行交付房屋并办理产权转让手续等义务，但由于二建公司在其与绿X公司建筑工程施工合同纠纷一案中已经对该房产申请诉讼保全，并依据(2008)海南民三终字第164号民事判决书向法院申请执行，要求以讼争的房产抵偿工程欠款。在二建公司和土X公司对绿X公司都享有债权，且两个债权都没有优先受偿权的情况下，二建公司已经申请执行讼争房产，现土X公司要求办理产权登记，已经没有过户登记的可能。讼争房产于2005年9月竣工并由土X公司接收管理，绿X公司应当及时为其办理相关产权确权手续，但由于绿X公司迟延履行该义务，致使土X公司的权益无法实现，土X公司可向绿X公司另行主张违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告海南省昌江黎族自治县土X日杂公司的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告海南省昌江黎族自治县土X日杂公司负担。
一审宣判后，原告土X公司不服提起上诉。
二审法院与一审法院查明的事实一致。海南省第二中级人民法院经审理认为：根据《民事诉讼法》第204条规定，案外人必须先对执行标的提出异议，对法院做出裁定后不服时才可以提起诉讼，异议审查是提起诉讼的前置程序。即案外人未向执行法院提出异议前，或者在提出异议后未提起异议之诉前，不能就执行标的物的争议向有管辖权的人民法院提起诉讼，案外人只能先提出异议，再提出异议之诉进行权利救济。本案上诉人未对执行标的提出异议之前，对执行标的主张实体权利，违反上述法律规定，依法应驳回起诉。原审法院未依照法律规定受理该案错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第（1四）项、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）若干问题的意见》第一百八十六条之规定，裁定如下：
一、撤销海南省昌江黎族自治县人民法院(2009)昌民初字第132号民事判决；
二、驳回上诉人海南省昌江黎族自治县土X日杂公司的起诉。
一、二审案件受理费各5800元均退还给上诉人海南省昌江黎族自治县土X日杂公司。