深扒卓越 | 天花板倒塌之后
作者 | 地产八卦女
1st
“砰”的一声，位于深圳福田上梅林A出口的卓悦汇，大厅天花板整体垮塌，呼啦啦飘起一阵尘烟。昨晚10点，我得知这个事情后，一阵后怕。因为，我月初还在那儿约了朋友吃饭喝茶。
▲事件亲历者在微博吐槽，感叹生命幸运
▲事发位置图。看得出，其实并非是上面这位吐槽者幸运，而是这个天花板临近的那条路出口面对的是装修区域，只有很小的路，人很少。
▲与吐槽者类似，由于卓悦汇天花板垮塌正逢下班放学高峰期，好几名小学生也差点进了卓悦汇。看把这孩子吓成啥样了！
对此，卓悦汇官方迅速通告说，“事件暂无人员伤亡、卓悦汇其他商区均正常营业”。
▲得亏没有人员伤亡，否则其他商区还想正常营业？
而从这个“其他商区正常营业”，我们知道，卓悦汇对这个事情其实并不看重。按照一般的危机处理，至少在事件发生后，第一时间应该疏散商区内所有顾客和工作人员，并详细排查是否还有其他安全问题。
但可惜，卓悦汇并没有这样做。我们看到的，是卓越集团的快速动作：杀灭所有媒体报道。
▲以上媒体报道已经被屏蔽。
值得一提的是，这并不是卓悦汇第一次“天花板出事”。早在2016年12月底，卓悦汇商场四楼的电影城内，天花板突然塌下，据说，那次掉落的天花当时砸中三名顾客。
▲2016年12月底，卓悦汇商场四楼的电影城内，天花板突然塌下。
此外，2018年8月15日，卓悦汇发生男子坠楼事件；
8月19日，卓悦汇又发生保安殴打外卖小哥这样的恶性刑事案件......
如此一系列事件的发生，整体来看，卓悦汇这家商场的内控管理肯定有问题。毕竟，卓悦汇在2016年8月26日开业，距今才刚满3年。
2nd
卓悦汇，是卓越商业旗下的物业。
而卓越的老板，便是与过江猛龙黄楚龙（星河控股董事长）、利润屠龙手陈华（京基集团创始人）并列的拿地小王子、深圳写字楼之王李华，江湖人称深圳地产最牛低调三剑客。
▲有别于“三剑客”中的其他两位，李华并非广东人，而是来自四川内江。1987年毕业于华南理工大学的李华，曾在深圳市团委任职。1992年，李华开始涉足房地产行业，在此期间，李华投资做过贸易，炒过股票，第一桶金便是在香港炒股时获得的，彼时李华还获取了香港居民身份。1996年，李华在深圳成立了卓越集团。
“在政府工作的经历，使李氏兄弟在深圳的人脉很广，对公司的发展也起到了很大作用。”
深圳一位地产界人士告诉星子，“通过协议、行政划拨方式圈到大量中心地段的土地，说明李氏兄弟（李华、李晓平）在深圳很有能量。”
其实何止在深圳很有能量，在娱乐圈和交际圈，李华其实也是长袖善舞。
譬如去年11月，路透社就报道称，刘强东的私人助理Vivian Yang，曾向当事女子称：“我们各说各话，倒不如让李老板和你谈一谈，他是我们双方都信任的人。你可以先和他聊一聊。”
其中的“李老板”指的便是卓越集团董事局主席李华。
▲“李华心底里是想找最好的职业经理人，自己可以像有些地产老板一样闲云野鹤。”李华为深圳地产界巨子，曾与章子怡和范冰冰传绯闻。据八卦消息，李华曾和范冰冰交往颇密，双方甚为投契，但最终未能成为情侣。后来李华与旧年曾参选“亚姐”，有“D cup 关之琳”的仝晓燕打的火热，女方甚至为他放弃了“亚姐”的比赛。
2012年夏天，李华与小他20岁的仝晓燕，在深圳万象城旁的君悦酒店完婚。
3rd
那么，卓越和李华，为什么在深圳地产圈如此出众？
以下，星子便以深圳最具代表性的城中村改造项目（岗厦旧改），由金地集团、大百汇、卓越地产携手打造的“深圳中心”，来说明卓越的长袖善舞。
▲深圳中心，名副其实。
关于金地和卓越，一般人都熟悉，唯独大百汇可能不熟。其实深圳大百汇实业集团是一家以卷烟生物减害技术研发应用推广发家的企业，目前集生物制药、房地产开发、品牌运营、大型商业零售和精密印刷为一体的集团，以深圳市大型商业物业开发为主业，直接催生和拉动了深圳三大商圈之首的华强北商业圈的形成和发展。
而从表面上看，金地、卓越、大百汇三家房企各有特色也各不相关，然而商场如战场，利益越大其中争斗也就越激烈。岗厦旧改金地大百汇背后所上演的金地、卓越两房企股权之争则可用惊心动魄来形容。
1998年，深圳启动中心区建设，福田岗厦西作为中心区内惟一城中村而面临重大升级改造。2006年，金地瞅准时机，联合大百汇开始运作岗厦旧改；2011年，岗厦旧改拆迁工作终于收官，金地守到了地块动工的时候。
而在此时，全力推动岗厦旧改的金地，却怎么也高兴不起来。原来，不知何时，岗厦旧改虽然头顶金地的光环，却不再是金地的控股子公司。
真正的幕后大老板，却是在金地大百汇此前的股权构成中从未现身的深圳本土民企卓越。
如此惊变，让金地有了“螳螂捕蝉，黄雀在后”，为他人做嫁衣的苦涩感觉。
这样的惊天逆转是怎样在金地眼皮底下发生的呢？
2006年4月25日，金地与深圳市大百汇房地产有限公司、深圳市鹏润房地产开发有限公司共同出资设立深圳市金地大百汇房地产开发有限公司负责运作深圳岗厦项目。
其中，金地持股35%，大百汇持33%、深圳鹏润32%。
▲从这个股权看，金地是岗厦旧改运作主体金地大百汇的最大单一股东，加之金地是知名企业，外界一律称岗厦旧改为金地旗下项目，金地显然也是这样认为。金地2006年第七次临时董事会决议公告“金地大百汇为公司控股子公司”，在06-09年的公司公告和决议中就经常出现有关金地大百汇与岗厦旧改的相关内容。
而在金地竭精殚虑为深圳中心付出的时候，金地对其两个合作伙伴的股权变更事项没能关注到。
正是这样的漏洞，在增大岗厦旧改实力的同时也为精通财技与隐身绝技的本土民企卓越置业的潜伏进入埋下伏笔。
2009年10月，卓越置业在准备赴港上市的招股文件中首次披露：深圳大百汇房地产有限公司为卓越集团拥有51%权益的附属公司，其余49%权益由深圳大百汇集团拥有，且同时指出深圳鹏润亦为深圳大百汇全资拥有。
换言之，运作岗厦旧改的主体金地大百汇的二股东深圳大百汇和三股东深圳鹏润实为一家人，大百汇才是岗厦旧改启动之初的控股股东，当然现在换成了卓越，此前的单一大股东金地才是名副其实的小股东。
金地得到这个消息，不禁大为失色。
由此，运作岗厦旧改的项目公司金地大百汇，操盘的金地只占35%的股权，而卓越却占了48.83%（大百汇持有的33%股权中的51%、鹏润持有32%股权的100%）的股权架构，正式宣告岗厦旧改主导地位由此前一直打头阵的金地，变为暗渡阵仓成功的幕后老板卓越，岗厦旧改股权上演惊天逆转。
▲深圳中心项目股权结构示意简图
对于金地，知名地产剑客风云大少分析认为，主要是以下四个因素导致金地大意失荆州：
其一，金地在深圳城市更新历程中起了个大早，金地旧改公司以证明金地集团的高瞻远瞩，由其主导的渔农村旧改成功经验成为其介入岗厦旧改的重大基石；
其二，作为福田区属国企和声誉赫赫的品牌房企，金地自认为由其担纲福田区政府积极推动的岗厦这一中心区内唯一城市村旧改的重担理所当然，也是政府扶持辖区明星国企的又一出政企合作典范；
其三，虽然在金地大百汇股权结构中未拥有超过50%的股权，但金地依然谋得单一大股东的有利位置；
其四，名列金地大百汇二股东的深圳大百汇不谙地产，三股东鹏润更是地产新生菜鸟，此二者似乎难以撼动金地的强势地位。
风云大少感叹，但凡金地多一番调查，多留一个心眼，或许就不会从一开始就落入由卓越编织的股权陷阱。
而今一切尘埃落定，无论是卓越，还是金地都心照不宣的接受了这个结果：岗厦西旧改仍叫金地大百汇，卓越也开始对外表示其与金地共同合作大百汇项目。没有刀剑之光的商场或许从某种程度来说比战场还要惊心，一着不慎满盘皆输，理性、谨慎需要企业时时谨记。
4th
说完了卓越李华和卓越的拿地行事风格，你可能要问，这跟卓悦汇一块天花板有什么关系？
前面我们已经说过，卓悦汇是卓越商业旗下的物业，而卓越商业，便是卓越最致命也最要紧的命脉。
2009年，卓越集团曾冲刺香港IPO，但因为各种原因，最终失败。2012年是卓越发展的重要节点，这一年卓越实现了100亿元销售额，清晰的提炼出住宅开发、写字楼运营、商业运营等主要业态，也初步完成了武汉、上海、重庆、长沙等城市的全国化布局。
上市未成，但李华还是踩对了节奏，在深圳“凶猛”拿地，这让卓越集团区别于其他的民营房地产企业，迅速脱颖而出。2018年，卓越的销售额达到550亿元，同期提出三年内实现千亿元销售规模的目标。
然而，卓越集团是非上市公司，但作为千亿资产规模的企业，融资渠道非常重要。也正是在宏观调控、融资收紧的背景下，卓越集团的扩张遭遇了重大挫折，继而引发裁员、收缩战线的动作。
为了融资便利，卓越置业一直将子公司卓越商业作为债券抵押融资的主体。
目前，卓越商业拥有的自持收租物业有位于深圳的卓悦汇商场、卓越城北区写字楼、皇岗商务中心、卓越世纪中心、卓越时代广场一期、金地中心、后海金融中心商场、横岗中心城市花园，以及广州的地王广场、青岛大融城等。
由此可见，包含卓悦汇在内的卓越商业，是卓越集团最为优质的平台，但与体量相对应的，卓越商业有着近千亿元的债务，加上卓越集团另外几个平台，卓越集团整体债务也在千亿元以上，“高杠杆”极端考验这家公司的融资能力和现金流。
高速发展的卓越集团不能出错，正如卓越商业不能出问题。
如果卓越的发展出现“黑天鹅”，可能剩下的应对方法便是像SOHO一样，将手上价值超过500亿元的自持物业对外出售。
显然，这不是李华和卓越集团愿意面对的情况。而卓悦汇这块天花板，也大概率在不久的未来会在网络上烟消云散。
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