数据解读丨30家商业不动产标杆企业大起底
来源：REITs行业研究
每一场危机带来的都是行业的变革，“好的可能更好了，差的可能更差了。”
商业地产的上半年，大部分房企在挣扎求存，“黑天鹅”事件延续并加剧了2019年以来商业不动产行业的“难”，呈现了“外资商场撤退，百货加速闭店”的现象。但“危”“机”并存，部分房企趁势扩张地盘，拉大优势：
2020年截至5月，世茂完成两度配股融资，合计进账了约69.5亿港元；
5月奥园以11.6亿元收购京汉股份29%股份；
6月，大悦城地产5.78亿元收购苏州相城项目公司50.1%股权；华润置地25.57亿元收购北京、深圳、沈阳、宁波四个购物中心；
7月，宝龙商业收购浙江星汇60%股权，交易总价约4055万元；
8月，王府井集团股份有限公司拟以8亿元收购陕西荣奥房地产开发有限公司100%股权；
9月，中国金茂拟以1800万元的代价收购海尔产城创3个青岛项目公司的60%股权。
……
步入存量时代的商业不动产，面临高强度的竞争格局。赢商大数据选取商业不动产行业内30家标杆企业（以下简称“标杆30”），以存量与增量、发展战略分析头部企业的发展轨迹，预判接下来市场可能的动向。
注：30家标杆企业包括凯德中国、恒隆地产、九龙仓、太古地产、新鸿基地产、嘉里建设、新世界中国、万达集团、华润置地、万科印力、爱琴海商业、龙湖集团、大悦城地产、新城控股、王府井、上海百联、世纪金源、苏宁置业、保利地产、瑞安房地产、合生创展、绿地集团、世茂集团、星河控股集团、协信集团、银泰集团、永旺梦乐城、远洋地产、招商蛇口、国贸集团。
01
强者愈强，
商业地产市场集中度越来越高
▌项目持有集中度：总体提高但增幅减缓，预期再升高
据赢商大数据统计，2015-2019年，全国已开业购物中心（商业建筑面积在3万㎡及以上，下同）虽然在存量上仍保持两位数增长，但增速自2015年起，已连续5年出现下滑。与此同时，近三年“标杆30”持有项目的数量存量占比小幅上升，体量存量占比微幅下滑，基本变化不大。
从增量市场来看，自2017年起，全国新开业购物中心，增速连续三年出现下滑，尤其在2018、2019两年更是陷入负增长。综合存、增量数据来看，行业整体市场自2018年已正式进入存量时代。
值得一提的是，近三年“标杆30”新增项目持有数量及体量占比持续上升，持有集中度不断提高。
随着购物中心市场温和回暖，在历经这次突如其来黑天鹅疫情之后，市场竞争将更加激烈，而商业地产运营商们对企业商业模式、运营方式等将有更深入思考和更深远的规划，以应对更加复杂的市场环境和提升企业行业地位。而在短期市场仍难复原的情况下，行业下行压力不减，预计接下来市场项目持有集中度还将进一步提高。
▌区域分布：标杆企业存量集中华东，西北集中度提升较快
从2016-2019年“标杆30”存量项目的区域分布来看，全国7大区域之中，无论是数量上还是体量上，皆以华东地区的存量占比最高，项目集中度整体呈现稳定增长态势，是各标杆企业的必争之地。
而“标杆30”在西南地区、华南地区、东北地区项目存量占比，呈现出逐年下滑的态势。其中，随着零售物业的迅猛增加，“商圈扩容+高存量时代”成为当前西南地区商业地产市场的标语；华南地区商业市场渐趋饱和，成熟产品线向低线级城市下沉。
西北地区标杆企业集中度增速较快，但从绝对值上看，仍为7大区域中标杆企业占比及集中度最低的地区。
▌城市线级分布：高线级布局基本成熟，低线级加速沉淀
近几年，“标杆30”企业在一、二线城市存量与增量占比相对稳定，并采取持续下沉策略，开始在低线级城市布局购物中心，以抢占市场。但考虑到各线级城市的消费能力、人口吸引力，高线级城市未来仍会是标杆企业坚守的阵地，低线级城市的新增商业项目多为小体量购物中心。
近4年，标杆企业数量存量、体量存量占比在2%以上的城市，作为标杆企业战略布局的头部城市。可以看出，份额总额整体呈现逐年下降的态势。这显示了标杆企业展现出更高的风险防范意识，避免投资单一区域。
▌商圈分布：新兴商圈、区域商圈吸引力稳步上升
从商圈分布来看，近4年来，标杆企业在市级商圈、成熟商圈的体量存量占比，整体呈现出下降趋势；而在区域商圈、新兴商圈的占比则整体呈现上升态势。“标杆30”的整体布局，呈现出由传统核心商圈，向新兴非核心商圈延伸的现象。
一方面，随着消费者对消费便利性和便捷性要求的提升，区域型购物中心的优势逐步凸显；另一方面，新兴商圈基础设施的完善性、先进性，对标杆企业的吸引力也在逐渐提升。
02
“大资管”时代，
凯德、万达、爱琴海等以自己的态度“轻装上阵”
进入存量时代的商业地产市场，不再全盘奉行传统开发持有的重资产模式，转而开始探索轻资产模式。如何有效的进行资产管理，在保持较低风险水平的同时实现效益最大化，成为标杆房企未来发展战略的核心。
▌凯德中国：亚洲资管行业的先行者
至今，凯德中国已积累了10余年轻资产运营经验，其轻资产模式主要采用“地产开发+资本运作+互联网+”的形式。
通过将投资开发或收购的项目，打包进自身持有部分股权的私募或信托基金，待项目发展进成熟阶段，并实现资产增值后，再将项目打包通过REITs方式退出，最终实现循环投资。
◎如2018年初，凯德卖出在中国拥有的 20 家购物中心项目公司100%股权及相应负债，通过逐步抽离中国非核心城市的资产，强化自身在核心大城市的业务布局。同时也是对原有“PE＋REITs”战略的补充，主要表现在拓展资金补充渠道与退出渠道上
另外，凯德中国与时俱进的将轻资产融合“互联网+”，进一步提升创新能力和产品的吸引力，以此改进略显疲软的传统轻资产战略，增强运营能力，将核心竞争力再推进一个台阶。
◎如北京天宫院凯德mall将引进凯德星会员系统、利用大数据精准进行消费者画像，打造为融入“互联网+”概念的智慧商场
▌大连万达商管集团：国内轻资产模式的践行者
作为国内商业地产行业中的佼佼者，万达上市过程一波三折，轻资产化成其最终选择。
目前万达有“投资+合作开发”两种轻资产模式：
历经5年多沉淀，现在万达的“轻资产”兵团规模渐显。至2019年，轻资产项目比重已达到67%；2020年拟开业及在建万达广场，轻资产项目占比均过半。值得一提的是，面对不同线级城市，万达采用“高线级城市持有+改造比重高，低线级城市轻资产化程度高”的策略：
因“一线地贵”，万达项目以重资产持有为主，同时倚重“存量改造”或“轻资产”，触达一线城市的核心地段。
而在新一线及二线城市，万达则呈现出“自建自营自持+与当地开发商抱团”的开发特征。
三线及以下线级的城市则成为万达的主战场。
▌爱琴海商管集团：国内轻资产模式的超越者
爱琴海商业集团自2012年抓住国内轻资产兴起的时机，找准定位，快速步入轻资产扩张期。截至2020年8月，爱琴海运营购物中心项目26座，累计签约管理项目超过100座，在营商业面积已达400万㎡，为业主创造的年租赁收益近30亿元。
爱琴海的轻资产模式主要有两种，一是以资产端为主，一是以运营端（爱琴海）为主。
以资产端为主：爱琴海派出管理人员为合作方提供全面的咨询和委管服务，相应的在不同参与阶段收取不同费用；对后期涉及融资资本运作、资产退出，提供整合介入式管理。当前爱琴海运营的轻资产购物中心项目，多以此模式运转。
以运营端（爱琴海）为主：通过与金融资本的合作，双方或多方共同出资，在爱琴海主导下进行项目的选址定位、设计规划、招商推广和运营管理。
另外，凭借高知名度的品牌、成熟的业务流程及庞大的商户资源，爱琴海的轻资产战略，主要通过介入式管理模式，在三线及以下城市迅速扩展版图。
▌万科印力：国内轻资产模式的融合开拓者
2013年，万科在成功尝试与擅长“小股操盘”的轻资产运营高手美国铁狮门合作之后，开始走上“小股操盘”轻资产模式探索之路。
而印力借鉴凯德的轻资产模式，通过引入基金来补充自身资金，将金融和商业地产融合起来。2012年开业的宁波印象城、2013年的西溪印象城等，都是印力初期与汉威基金合作共同开发的商业项目。
值得一提的是，在万科以128.7亿元收购印力集团96.55%股权之后，印力成为万科唯一的商业地产平台。重组后的万科印力，融合了双方的资管模式，开启“小股操盘”+“凯德模式”的轻资产之路。
03
高端商场、社区商业
成为上半年商场租金收入亮点
2020上半年，新冠疫情“黑天鹅”影响，商业地产遭受巨大冲击。从近期各大房企晒出的上半年业绩来看，虽然大部分房企增速减缓，却也出现了一些逆势增长的“高分”房企。
龙湖集团：上半年，龙湖“年轻”商场扛大旗，运营期在1-3年（含1年内）的商场租金收入大增67.1%，占商场总租金收入比重由去年同期的35%提升至48%；定位社区商业的星悦荟系列上半年租金逆势增长，同比上涨2.4%。
大悦城地产：因疫情期间实施租金减免策略，致使上半年内陆8个商场租金收入产生较大幅度下降，仅北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城租金收入过亿。
恒隆地产：上半年，上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场收入达到13.14亿元，占内陆物业租赁组合总收入的63.72%，依旧构成恒隆地产租金收入的“大头”；无锡和昆明的恒隆广场均表现了良好势头，反映出高端路线的强劲实力。
瑞安房地产：上半年，瑞安房地产旗下内陆项目里，租金收入最高的是上海虹桥天地，租金收入2.16亿，同比下降6%，出租率89%。
世茂集团：上海世茂广场上半年租金收入1.12亿元人民币，成为了世茂股份收租最多的商场；济南世茂广场上半年度新租及续租面积逾8500平方米，新引进品牌和重装升级品牌达到44家，实现提升区域的整体租金坪效和销售额。
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