专家点名：武汉新盘开启“割韭菜”模式，别再上当了！
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐你好，新人首问，我是一位武汉市单身女性，自己在城市之光有一个60多平一居室，贷款还剩29万，手里有30万，觉得还贷款不值当，就委托中介找投资项目，周六带我去看了福星惠誉东湖城拾光的公寓，我第一次去售楼部，在中介和顾问的说辞下，认购了一个31平带天然气的loft，公摊30%，后来我越来越不想要了，知道公寓难卖，但是不知道值不值得去投资出租。现在我还能要回那两万认筹金么？如果不能，我应该怎么办做比较好，是继续购买这个公寓，还是自认倒霉，继续存钱？
回答：又是一起中介忽悠案例。公寓是最垃圾的投资产品。公寓没有学位，是商用水电，只有40年，这都不重要。最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。
退定金的方案，详见知识星球内部分享子弹30，能选择的住宅项目不少的。
提问：尊敬的房姐你好，看了你的很多精彩智慧解说，果断的加入了，希望从中可以学习知识获得帮助，我和妻子都是湖北广水农村的，低学历，现在我37岁，有三个孩子，大的下半年上初中，老二明年上小学，小的2岁，15年16年分别在随州买了一套高层房子125平，和一间小区旁商铺97平，当时购买价格一起150多，现在都已付清，18年在蔡甸买了一套高层131平115，贷款30多，现在手上有110，我们做电商夫妻店，这几年稳定年入50左右，想去武汉定居发展，现在问题是孩子多要读书，我也想搞点投资，因为没有时间是最大问题，所以想投资房子，请问一下，我该怎么样整合，规划下，我现在想在武汉主城买套房，想以后几年出手随州房子商铺，我不知道是应该居住蔡甸还是住中心城区，而且对武汉不太了解，所以很乱，还请尊敬的房姐指导下!谢谢！
回答：你好，感谢付费！
老家的房子和商铺都可以考虑出手，没有升值空间。三四五线城市的房产以前分析过：毫不夸张的说，小城市楼市正在进行死亡冲锋，房价处于最后的疯狂。目前区县房价的上涨是因为新房刺激，而新房价格上涨是因为各大开发商纷纷进区县拿地修建高档低密度住宅。简单点说房价上涨的原因就是：地贵、房子新。由于一二线的地价越来越高、土地开发难度越来越大，很多中小房企由于融资成本高，利润率无法达标，只能选择去三四五线城市拿地修房子来弥补业绩空缺，而你恰恰应该趁大房企的进入而尽快卖房离开。任何没有持续人口流入的区域或城市，高位的价格最终一定会崩掉，只是时间早晚的区别。
比如我们熟悉的鹤岗。省会对周边城市的加速吸血正在来临，不断缩短的通行时间就是最好的证据。能走的、可以走的会坐上高铁、坐上轨道交通去往武汉主城区，留下的，都是没办法走的。半小时经济圈并不是你想象中的那么美好，资源越强的省会城市，对周边城市的虹吸效应约明显。比如荆州高铁开通后，目前已成为湖北省人口外流最严重的城市。随州也不例外。提醒一下：所有的区县房产，从现在开始，只卖不买！蔡甸可以暂时保留，剩余子弹入手三环内主城区的潜力盘。
武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：房姐您好！家人都是深户，刚生老二，现在考虑为老二买学位房，只打算小学学位，初中打算上私立。目前住东莞凤岗，凤岗房产在老婆名下，有贷款100万没还，我本人名下在武汉鲁巷华城新都有一套小房子，有贷款25万没还，两套卖出只可凑250万，只能在龙岗选择了，还要兼顾自住，现在考虑龙岗城市花园（对口清林小学），另外又在看深业紫麟山，这个单价便宜，对口小学一般，请问该如何决定或者您有更好的推荐?
回答：深业是个国企，国企的特色是产品是领导一拍脑门决定出来的，而不是贴近市场做出来的。高速路旁做大户型，弄别墅，怎么看怎么觉得缺根筋；客厅大到能打台球，刚需位置如此铺张浪费，能有几人买单；虽然是南北通，但也是白通了，噪音不绝于耳，加上周边人气不足，单价一直垫底也不足为奇，同样总价对面龙中可以找到地铁+紧凑四房+中上学位，更受务实的深圳人青睐。
建议入手关内好学位房，比如罗湖，或者龙岗置换能不跑输大盘的学位房，建议购买龙岗两个学区房，具体楼盘详见知识星球内部分享。
提问：新人首问：你好 房姐 看了QC弹子石 紫金一品的房子 现在叫做天誉智慧城一期，2017年交房的，一期共四栋。小区外是一栋公寓，二期年初开盘的均价1.45-1.5万，2022年交房，现在一期16楼朝向天誉二期，21.26.27.32楼朝向江景，层高33层 建面115平 价格都是165万，小区距离11号地铁400米左右，周边国际社区房子时间有点长，且离地铁都1公里以上，带装修差不多这个价格。打算长持10年，如购入天誉一期需要装修出租吗？现在打算全款购入再办理抵押贷款，不知那种贷款合适，且都需要1-2个点的贷款服务费。五月份这块位置的房价都不同程度的降价10-15万，才有了这个价格。而且了解了都是外地16年购入的投资客现在套现。
回答：你好，弹子石未来十年都有开发不完的土地，以后每一次开盘都会有带涨二手房的作用。毕竟金地地王和融侨地王在这里摆着。国际社区，天誉智慧城，铂悦澜庭，长嘉汇和阅江阁这些楼盘都会比较稳定的增长。重庆2017年的买房者中，非重庆户籍的人不足10%，其中有一半以上是成都人（两地天然流量互通）。
而标准意义的外地投资客中，很多都是希望长期持有的。当然，2019年在房价大涨两年以后，会有一些获利离场的房源出现。天誉单价控制在1.5以内可以买。现在抵押利率比较低，贷款服务费可以谈的。
提问：房姐，武汉加盟链家开一家店子，有什么门槛吗？大致哪些投入？平时上班，想与朋友合伙，我安排一到两名亲戚去店子上班。这种方式可行吗，要注意什么。朋友做过店长。
回答：你好，感谢付费！先说说中介是怎么生存的？当你每天都在和中介费打交道，直到充分了解中介这个业态的某一天，你会想到这个问题：什么样的中介最赚钱？是链家？还是当年如日中天的中原？还是深耕垄断某小区的社区店？要是这样想，就乱套了。首先需要搞清楚一件事：——谁赚钱？赚的是什么钱？中介不是一个固定业态模式，根据结构的不同，其实有很大差别。
1.个体中介
2.开中介店的老板（加盟或独立小中介）
3.中介大企业。三者截然不同。
中介大企业，赚的是经营公司的利润，公司的利润结构，来源也很多样。比如链家，赚的是业务量对应的资本套利；比如中原，各家门店实际经营利润仍然是公司的利润主体；比如21世纪，利润大头是加盟费。对于那些中介店的老板，也分类别。有的把店面当企业，管理几十号员工，利润受到业务能力，选址，公司管理等因素影响。有的把店面当小生意，大多属于夫妻店，没有太多主动扩张的目的，重点在个人能力和积累，利润取决于个体能力和人脉。事实上，市场上绝大多数的赚钱中介，都是这些「自营门店」，「夫妻门店」。从结果上说，因为钱是自己掏的，不赚钱就关门了。
从行业来说，房产买卖是一个极度分散的市场，不同的地段交易量不同。有的地段交易活跃但竞争激烈，最终利润反而一般；
有的地段交易一般，但如果能深耕做到事实上的区域老大，利润可观。有的地段房屋密度和人口稀疏，谁开门谁亏钱。
但对于大企业来说，想要统一市场，就不得不覆盖「亏损」区域。——市场占有率提高，利润边际递减。甚至为了提高占有率，而主动亏损。链家，就是占有率第一，亏损第一。但是，公司可以从别处赚到钱，股东拿分红。
最后是，作为员工存在的中介从业人选，本质就是销售。这部分人群的收入，完全依靠所在市场的行情＋个人能力。一部分从业者积累经验年工，掘到第一桶金，扎根城市成家立业，逐渐转为夫妻小店，坚守区域，用最小的精力，获得一定范围的最大回报。极少数中介，依靠市场风口和个人销售能力，频频来单，或者碰到个抢手的一手项目，好运碰金主，一天签10单，偶尔发个财。
大部分的中介，月收入仅在基本工资徘徊，游走在失业和跳槽的边缘地带。
你还停留在了解的阶段，看出来你对中介行业一窍不通，还是不要去趟这摊浑水了。
提问：房姐，为什么中介在朋友圈转发的笋盘，很多都是好几条都没有卖掉？
回答：为什么会有笋盘？低于市场价格的房子称之为笋盘1.不认可房产投资，看空后市，认为当前的价格过高，房价会跌
2.有更好的投资回报项目
3.置换更优质的房产
4.自身财务状况出问题
为什么是笋盘没有卖掉？信息不对称，一条在卖的房源想让你知道他是个笋盘中间可能经过很多环节：
1.二手房app
2.带看
3.消化：价格、地段、同类别产品对比、历史成交价格参考等认知阶段还有可能在第一阶段就没看到，网络挂盘需要业主提供房产证、身份证、委托书三证，业主信息不全，未能在app上展示，或者只在其中的一家展示。有的区域没有门店，例如链家在很多偏远地段没有门店。同一家门店内也存在竞争，部分房源只有几个知道，或者被一个人控盘，控盘人对外宣传面又窄。同样的一套笋盘每个人的反应速度也有快慢所以当遇到笋盘不要问为什么是笋盘还没有卖掉。
提问：房姐，现在投资主要看一手房还是二手房呢？为什么中介推荐的一手房源更多？
回答：为什么很多中介热衷于推一手房，因为：
1.很多人处女房情节，新房更迎合大多数人味口2.相对于打电话和多个业主沟通看房和议价一手房简单省事3.佣金高最热推的一手楼盘绝大多数都没什么价值，例如
1.比如惠州，每年人口净流入量少的可伶，地域广袤，最不缺的就是土地，供地放肆，买过来租不掉，二手市场惨淡.深圳的大梅沙和小梅沙大多投资都泡汤，百里之外的大亚湾又怎能幸免。
2.公寓，公寓玩的最好的要数长租公寓了，其他听说过投资成功案例吗？珍爱手中的现金，投资还是买二手笋盘吧，买不到笋盘就适当做足杠杆
提问：房姐你好，我是武汉人杭州户口，目前武汉2套，一套百步亭现代城15年两房，一套17年购幸福湾两房(贷70)。上海两套，一套顾村保利叶语(满5无贷空置)，一套杨浦同济新村65平三房自主（17年500购入，贷220）方便小孩读书及夫妻上下班通勤，三代同堂能住，但希望再买一套周边新房改善质量。另外女方父母还有浦东机场镇动迁房2套（每套市价240）可操作支配。手头子弹80，家庭年入80。1 处理掉除自住同济外（为了小孩上学）的所有房产，再购入杨浦区一手小三房今后自住。2 处理一部分武汉上海房产去杭州投资一套？手上房产有点乱，请建议根据今后升值空间哪些该处置或者置换？谢谢谢谢
回答：你好，顾村是西北上海的标杆版块，产业上偏弱，但有规划，也有充裕的土地储备可供发展，宜居指数都比较高。顾村不会是全市领涨的最热门板块，但其实无论开车还是轨交，去老市中心距离并不很远，相比西南的一些外围板块，反而通勤上有优势；算是典型的城乡结合部变市区过程中的板块，无论如何是有一定价值的。未来沪太路高架落成，顾村可以算是北区城镇人民进入上海的第一站，和当年的莘庄类似，只要商业商务规划的好，也慢慢会聚拢人气，成为地方豪强的。
而东上海能发展起来，则需要10年左右的时间，所以浦东机场动迁房可以考虑出手置换，杨浦改善+投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。
同济新村里的同济小学，之前是给同济子弟读的，后来才开始招地段生，同济子弟应该是优先入学的。同济新村里普遍住的都是同济大学第二代第三代子弟，生源不错。孩子有学区需求可以继续保留。
武汉可以出手一套置换杭州，杭州投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。
提问：房姐好，新人首问，感谢您！因为10岁孩子高考的考虑，目前正在冲刺北京积分落户作为第一选择，同时目前也正在准备深圳集体户作为第二选择备份。北京已有房子。想请教：1.深圳集体落户在哪个区有区别吗？哪个区最好？安居房好像跟落户片区关联。2.深圳户口在今年六七月份可以办好，安居房购买资格需要在入户后缴满3年社保才有资格，且需最少轮候一年才能买到手。请问安居房是否值得投资？哪个区的安居房投资最佳？安居房大概率是纯投资，自住估计还会买商品房。3.是等三年后买安居房好？还是拿到户口资格后买商品房好？买商品房后就没资格等安居房了。
回答：你好，感谢付费！
你在北京应该知道北京华润昆仑域事件，执法人员拆除了北京华润昆仑域的分区管理通勤门。门的两侧，分别是均价10万的昆仑域和2.1万的两限房亚林溪苑。商品房与两限房业主互骂 发生肢体冲突当然，除了房价，两个小区的面积段、物业费、设计标准都不一样，昆仑域的业主不懂的是:买经济舱的机票，为什么非要霸占头等舱的配套服务？亚林溪苑业主搞不懂的是:同样坐飞机，为什么不给我同样的权利？
然后，我想起了一个香港的朋友：50多岁的他，十多年前，中得一张彩票买了一套大三居，十几年来，从三居、两居、一居，换到现在的30平米的公屋（廉租房），这不是最重要的 ，他还现场给我展示了价值50万的百达裴丽。
他之所以还能继续怡然自得，就是因为香港政府给了他一套公屋作为栖脚地。“我穷我有理”，大行其道！你必须给我房子住，而且是市场价的两折！自从引进了香港的廉租房、经适房政策，不知道有多少人开始坐享其成，特别是深圳的安居房。 我们先看深圳安居房的申请标准：
1 深户；
2 参保5年以上。人才参保3年以上；
3 没有自住房以及5年内不曾有过房；
4 没有超生子女的行为。
可以有以下结论:
1、拿深圳户口最便捷的途径就是通过学历，那么，申请安居房绝大数是有学历的人；
2、参保有年限要求，都是正经而且持续工作的人；所有条件都很容易符合，仅仅是因为不愿意融资、借款付首付，背负房贷买房，因为会申请，慢慢排队，花9000元买到了隔壁市场价60000的房子。
我看到一小撮心怀鬼胎的人，这不是一群弱者，不是一群穷人，只是一群“思想上的穷人”，真正的穷人因为不够申请资格还蜗居在关外农民房内。以及一小撮太过于谨慎、死板而又没有一丝拼搏精神的人，职业上不乏公司高管、教师和医生，他们买房子谨慎过头，卖房子也一样谨慎，房子基本上都是满五唯一，因为即使拿到红本，基本上也没有考虑买第二套了。
需要注意的是，如果你在申请或者已经拥有安居房，一定不要考虑自住，否则，你的部分邻居会把你的思维模式拉到和他一个水平，因为他穷其一生的高度，就是摇到了那套安居房。给予一部分人的人权，就是在践踏另一部分人的人权，这的确符合资本主义“劫富济贫”式的公平主义！
拿深圳历年的人才房、安居房的建设数量和位置信息来分析，数量极少、并且基本都在远郊或者地段配套很普通，是过渡型的房子，给深圳的一些公务员、老师医生安置用的。如果做一个生意不赚钱，是不能持久的。
深圳落户哪个区域，其实区别不大的。
提问：房姐您好，我和老公是北京刚需，SFSD，分别在惠新西街和西直门，子弹170，收入2万5，迫切向您请教！目前看了四处，套内都是38：1、立水桥北京北，08年，户型环境好全明，西北朝向，但离西直门略远，且均价比周边贵一万+；2、北四环东路，95年板楼，楼下就是地铁站但不吵，一居里少见的南北通透长条形；3、西坝河，87年塔楼，户型有老公房通病，南向大卧室小客厅，总价最低325；4、和平街，一大片85房中穿插的97年塔楼，总价最贵368，户型同3。现在很矛盾，选次新担心是区域陈独秀，随着老化溢价被抹平，选老破小又怕置换时卖不出去，也担心西坝河和平街老人多增长潜力小。垦请您解答，万分感谢！
回答：立水桥单价5万+属于区域内的高位，没有明显套利价值。相距2站地的天通苑大面积单价2W+，分割出租基本可以实现租金覆盖大部分月供，有地铁和未来科技城的利好，未来涨幅会明显高于立水桥。
柳芳 西坝河 是半个死胡同，缺少道路，河道分割，造成难进难出的局面。虽然空间位置很好，但是地势，交通不好。所以造成了反常的结果，让人以为价值混乱。未来地铁的开通和部分建筑的拆除有助于板块内部进行蜕变。
工作在惠新西街和西直门，自住兼顾投资选筹排序：北苑大屯路＞惠新西街＞和平里北苑有的也很贵的，尤其新北苑四害，大屯路关庄一带也贵，小营一带好点。和平里带学区老房子较多。90后老公房溢价比较少，可以重点关注。另外北京投资回报率最大的上车盘，详见知识星球内部分享。
提问：房姐，我很好奇那些1n.2n的cf客，我觉得怎么这么困难，首付如果还要筹或者借款，以后加上月供，在北京收入30万左右，感觉第二套买的就很吃力，压力山大，请问这种多军怎么操作，操作足够的首付和现金流去还房贷？
回答：新手需要稳，因为新手没有资产和金融底子。抗风险能力太弱，很容易被摧毁，所以一直提倡新手至少留足1-2年月供，这样极大降低风险。而对于职业多军，少说也有10套房子，就算月供20万，也可以通过抵押或者卖房的方式回血，不会像新手一样束手无策。所以我们经常会看到老牌多军经常打滚借钱，因为这个月的月供还欠50万。新手前期需要靠工资，到后面还月供，不是靠工资，而是靠其他各种。月供的归还方法，按照顺序如下：
1.房屋租金 2.工资收入 3.其他经营性收入 4.现金 5.信用贷 6.信用卡 7.找父母借钱 8.找同学借钱 9.截断再抵押 10.卖掉一套流动性不好的房子 11.卖掉一套流动性好的房子
提问：房姐好，请问二手房如何砍价？
回答：说说几种常用的砍价策略：
1.提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力。
2.找中介了解房主卖房的原因。通常卖房无非是置换、移民、套现、遗产分配等。如果碰到后面3种情况，基本可以判断房主财大气粗，不会在乎这些蝇头小利。但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，分文必争，能谈价的空间非常有限。
3.拿家人说事。“本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风，非要买这里，不买就不结婚。如果您能便宜点就直接定了...”
4.哭穷卖惨。刚成家立业，全村人都借遍了，才凑了这么点钱。最好能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心。
5.现金摆在桌面上，软磨硬泡。只要再降X万，这些钱你就拿去了。现金永远比银行卡转账更刺激。
6.车轮战。如果有时间和精力。可以找几个群演轮番上阵和房主砍价，大谈房子缺点，态度敷衍，影响房东心理。最后你出价高2万，说出一两点房子的优点，眼神和话语流露出真诚最后成功拿下。
提问：房姐，我是北漂，现在北京已经干了十多年技术，现在感觉到了中年危机，在公司也是上不去下不来，想切换赛道，该怎么踏出第一步呢？求指点，感谢！
回答：从事多年技术岗位的人大多都会遇到这种情况：一旦脱离技术工作就不适应，与人打交道格格不入。
世界是公平的，技术工作带来了稳定的，高于平均水平的薪水，同时代价是屏蔽了思维的生长，对社会的敏感；保护你免于时刻受到社会天然的伤害。同时也让积累的伤害一次性清算。
这种交换，不是只发生在技术岗位上，其他的场景同理，譬如国企下岗，经理人转行，北大毕业...只是形式的不同。
从技术男回归到一个正常的社会人，首先从给自己解毒开始，为人处世察言观色不是一瞬间学会的，都是痛苦造成的。
提问：房姐，我快30了 没女朋友 之前大专的时候就跟朋友一起创业（现在感觉连谋生都谈不上）近10年浑浑噩噩的失败亏了钱 我是副手的位置 这么多年过去了感觉什么都没学到没得到 也没有一技之长 家里是孝感某县城做家具零售生意 规模不大 两三百平一年应该赚不到20 我现在在武汉租房子顺便考驾照 很迷茫 不知道以后的路怎么走 目前情况是我自己手上还有10来个 然后家里说可以拿50个出来 让我在武汉买房 是sfsd1.我不知道这个情况还买吗 2.房姐能就我的情况给点人生建议吗 多谢 感激不尽
回答：有谁能够随随便便成功？通常要失败几次才能真正成功。
跑道很重要！假设你是一个三四线城市，在菜场里卖鱼划鳝丝的小贩。例如湖北孝感，天门，随州等没听说过的地级市。你辛辛苦苦，攒了60W元。然后你和母亲羡慕地说，“妈，我也要像隔壁二狗一样，有500~600W”。隔壁家二狗，当年是你的初中同学。可区别是，你初二没毕业就跟着了父母在菜场里卖鱼。划鳝丝。二狗含辛茹苦，坚持读完了北邮大学。目前在企鹅做码农。买了北京房子，拿几十万一年。
在人生最初的15岁~22岁岁月里，你的收入远远高于二狗。二狗还是负支出。可是等二狗踏上工作岗位，渐渐收入反超。这二年更是远远把你抛在脑后。你还想追上二狗，可以么。答案是“没法做”。无论你划鳝丝多么勤劳，哪怕你每天加班工作时间延长一倍。可是收入的差距是无法弥补的。三四线城市菜场卖鱼，永远就只是A6档次。几乎没指望升阶。如果你想像二狗一样收入。首先你得去读个大学，其次你得离开湖北，到北上深去打拼。最后还需要年龄岁月履历，总之是无法回头的。这就是模式之残酷性。
模式的残酷之处在于，他不是一件事，而是一整套事。“大学文凭+北京打拼+北京定居”，这几件事是环环相扣的。绝不是你解开一个锁扣就行。我们经常会讲一个故事，一个“弯道超车”的故事。一般而言，大学里的班长学霸，都不是混得最好的人。毕业之后，那些“起薪”最高的人，通常也不是混得最好的人。毕业三五年之后，第一次聚会，那些收入最高行业最火热的同学们，八成也属于炮灰。
真正的竞争，要到三十岁以后。三十岁后才会有第一批崛起着。而整个长跑，可以一直维持到30~45岁左右。在整段岁月内，突然就有一个同学“弯道超车”，突然就有一个同学发了，突然就有一个同学当了大官。最终全班40个人，谁是赢家谁是输家，毕业照片里是绝对看不出来的。为什么会这样，关键还是一个“模式”的问题。譬如上班最早的一二年，收入最高的明星，往往是进外企或者BAT，工薪高。而终其一生，他们的角色就是一个打工仔。而到了三十岁之后，做生意的，创业的，炒房子的，那些有望成为A8的人，才会冒出来。到了四十五岁以后，做实业的，混官场的，搞人脉的，那些A9的模式人才会冒出来。
模式决定了人的最终高度。别看人家前几年不发财，那是在做准备！投资房产和做生意是不矛盾的。前者需要消耗现金流，后者赚取现金流，完美互补。做生意和打工没有本质区别，都可以很好地配合投资房产的动作。30岁之前，没有通过房产增值获得第一桶金，现在应该反省自己，为什么还犹豫不决。子弹50先上车，留足2年月供即可。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。