又一个城市放开限售 房价快绷不住了！

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：首先我必须发自内心的感谢智慧兼美丽的房姐。刚开始的时候还觉得花几百块钱进入这个星球亏了。通过这段时间我一直不断的看别人的提问，房姐的回答，觉得好多东西都是超级实用的，如果不知道这些买房的坑和应对的策论我们有可能多花几万甚至十几万的钱，不要说我夸张。房子是个大东西，一不小心就会多花十几万。而且也是通过星球的资料让我了解到民宿是我未来的职业方向，在重庆做民宿我还是有信心的。现在问题来了，我想在沙坪坝应该选哪些地方做民宿更好一些呢，装修的风格应该怎么定呢？智慧的房姐能给我些什么建议呢？谢谢！

回答：民宿是一个朝阳行业，最近有很多巨头砸重金进入民宿领域，相信他们也是看到了这个产业的前景，但到目前为止确实没有一部法律来完善这个机制，民宿只要不糟邻居投诉，物业也是睁一只眼闭一只眼，但民宿的经营需要高度的精细化运作，这与做任何一个生意道理一样。正常装修风格北欧和ins风市场认可度高。要提升就是做附加值。这个就八仙过海，各显神通了。什么KTV，电影室，团建房，展示厅，都有。【关于保洁阿姨】 1.现在途家、小猪等上面都有保洁阿姨（收费） 2.有小时工保洁阿姨（我的是30元/h）保洁阿姨只负责打扫，布草清洁是需要送到洗衣房的。布草清洁又是另外一个费用支出。【关于前期规划】规划是按照原则来的，是以民宿为主（现金流、租赁）还是以房产投资为主（投资回报率、买卖）。所以先找到自己的方向，再去做规划比较好。个人认为，5套为一规划，前五套基本是熟悉，后面便开始慢慢走向体系。不管是民宿、租赁还是买卖。

提问：房姐您好，请教下最近看不懂房价趋势了，山东临沂本月房价同比去年7月增幅26%，环比上月增幅6%，特别是临沂北城新区增幅更是离谱，现在北城新区均价23000左右，好学区房还要高，一套100 平左右的房子动则至少两三百万起步，普通老百姓根本就买不起，有报道2019年上半年房价累计同比去年上涨城市，临沂是涨幅最高，达13%，我想请教下房姐：1.是什么原因导致了临沂这种三线城市房价增幅这么疯狂？2.看省会济南城市无论是新房还是二手房都在降价，但临沂却增幅那么大，也有说是碧桂园在临沂拿个四块地导致了房价大涨，请教房姐帮忙分析下原因？3.这种上涨还能持续多久？4.临沂是否还值得投资房产？万分感谢

回答：1.临沂北区暴涨，投资回避。通常建议是暴涨相邻片区未涨价的次新盘，学区房是最佳投资选择。2.暴涨原因是拍了几个地王，大开发商联合炒作。新盘火热，二手有价无市。3.不会持续太久。4.不值得

提问：房姐，开封放开限售你怎么看？武汉会跟进吗？

回答：三线城市跟二线省会楼市对比没有意义，人口净流出的城市还限售等于把自己玩死。武汉还可以抗一段时间。

提问：急急急，房姐好！已婚，目前有套房在按揭中，手上有子弹不到30万（首套房贷款还剩42万）有什么好的渠道和操作手法，去融资再去投资一套房。感谢！

回答：详见知识星球内部资料《无息贷款方案》《所有渠道融资成本的等级》

提问：关于贷款的问题想要咨询下姐姐。刚买了爱会选择依云的房子。125平，165万。有公司，但没有对公账户。因为做电商，流水都是到私人卡里面。可以出具私人银行卡的流水。银行说也认可。目前买房贷款有三个月选择。1.正常二套按揭，上浮20%。6.15%可以贷20年。2.工商银行一年期先息后本可以续的贷款。年化利率4.8%。3.招商银行五年5.5%。也是可以续的。目的其实就是想首付少一点，利率低一点。月供可以承受2-3万以内。我内心最想工行的，但是怕四大行审批的额度太低。反而造成首付过高。而且这套房，5年内必定卖掉。请问房姐，选择哪种贷款最好呢。

回答：贷款方案选择3>1>2

提问：请问房姐，现在卖房有百来万贷款没还，也没钱还，请问有什么好方法呀

回答：有贷款的房子怎么卖？ 1、自己想办法提前还贷 2、担保公司垫资还款 3、找愿意全款买房的买家 4、直接转按揭

提问：房姐，广州的新塘呢？也太远了吗？另外深圳预计什么时候起飞？

回答：新塘已经涨过了，未来利润空间很小深圳开始抬头，不再公布均价是个重要信息，怕泄漏了真相。

提问：热心助人的房姐。新人求助，请问买没满二的二套房，有哪些税是可以降免的？怎样操作？还有链家的中介费一般谈到几个点比较合理？

回答：未满二可以2个方案免除税费，操作详见知识星球内部分享。绿中介一般不会给优惠，但是谈到2%问题不大

提问：如何判断学区房的学位是否被占了？买卖学区房的时候，有没有可以考察的根据呢？

回答：1.看户口本看小孩个数和年龄，计算大概几年级，若无小孩或小孩尚未到入学年龄，则学位可用。2.如果学位已被用，且原业主子女已上初中，则学位可用。3.非常规路径——学校或教育局熟人查询。

提问：房姐，您好像一直说汉口北好于阳逻，但汉口北武湖片一年多来没怎么涨，汉口郡和清能正荣府还是原地踏步，那片目前也没其他大型房企进入。而阳逻之心从绿城桃李春风的毛坯6800涨到现在的华发、万达都过万了。后期您怎么看啊？

回答：阳逻二手7千卖不出去，开发商拉动的一手价格没有参考价值。画饼谁都会，大开发商的营销能力大家有目共睹。汉口北也是慢慢涨起来的，不能只看今年的数据。

提问：您好，闲钱，昆山花桥有没有投资价值？

回答：昆山花桥不叫投资，是投机。预测未来会涨的，都是投机。投资追求的是收益确定性，片区均价30000了，买政府18000限价新房，或者21000次新笋。

提问：青春美丽的房姐，又要问您了，晚上好！我在上海长风公园有套老破小，出租在，刚买3年不到，一直没怎么涨，2020年底小区附近通地铁，1:以您的看法通地铁后不知道会不会涨？因为老不涨我又想卖掉套现，到武汉买2套，2:不知道这样做对不对？按您回复别人的是说入手关山大道一套和三环内一套，3:请问为什么这么组合？4:我想考虑入手中心城区比较好租的小户型是否可行？还是按照您的观点合适，5:能否2套一起做首套？烦请你解答一下，非常感谢！

回答：上海现在不是出手好时机，武汉小单融资再入吧。关山大道短期内还是领涨，三环内寻找价值洼地。投资不买小户型，占房票，涨幅弱。中心城区是指哪里？同时买2套二手房，可以做并发贷款，首付3成买2套。具体操作

提问：房姐，我主场渔村，你觉得在开哪里的分仓好？北京？还是上海？

回答：选主场渔村，也是一线城市里最有活力的。

提问：房姐，您好！对敲和代持有什么区别，能否告知一下？

回答：1.对敲是买卖，把你的房子卖给亲戚，本质是要获取贷款。详见知识星球内部资料《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》2.代持是用别人的购房资格买，实际产权人是你。详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册 如何完美规避所有风险》3.把知识星球内部资料再读一遍，里面都有。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。