大唐地产三战港股，净负债率曾高达1088%
易简财经
仅是过去的5月单月，前有港龙、实地，后传合能赴港IPO，5月31日晚间又多一个大唐地产。
5月31日，大唐集团控股有限公司再次向港交所递交了招股书。
去年12月，大唐地产递交了首份招股书，但在今年5月28日失效，仅过3天又重新递表，大唐地产上市迫切之心溢于言表。
若将2008年前后的上市计划考虑在内，这已经是大唐地产第三次冲击上市。
两次冲击IPO失利，上市路一波三折
大唐地产的Logo别具特色，是一张京剧脸谱，具有广泛辨识度之余，还暗含了一个台湾家族的兴衰史。
1994年，来自台湾的余英仪创办大唐地产，却在2008年意外离世。
据媒体报道，当时大唐地产已拟定于2009年在香港挂牌，但因创始人的变故而搁浅。同年，在金融危机席卷之下，如无数房企一样，大唐地产更陷入风雨飘摇的境地。
2009年，重创不振的大唐地产接受了福信集团的并购，成了厦门女首富黄晞的控股公司。招股书显示，黄女士现拥有公司77.79%权益。
大唐地产20余年的发展，由闽入桂，进而北上前往京津冀。与其他开发商初期的发展轨迹无异，大唐地产以扩大土储冲击行业销售榜单。高速扩张伴随着强烈的资金需求，上市补血成必经之路。
去年递交的招股书失效，也意味着大唐地产冲击IPO再次折戟沉沙。
如今三战港交所，仍在百强房企尾部艰难前行的大唐地产，前路依旧不太明朗。
销售下滑，与目标渐行渐远
2019年，大唐地产再次将2018年提出的“3年冲刺500亿”目标，升级为“今年500亿，3年1000亿+，进入全国房企50强”。但现实有些不遂人愿。
综合几大榜单数据，大唐地产2019年销售金额维持在300亿元的规模，房企排名80位左右。
以亿翰智库的数据为例，2018年大唐地产销售金额达到474.0亿元，房企排名62位。2019年的销售额降幅高达34.6%，排名倒退24位。
2019年，大唐地产不止没有完成500亿的目标，且与其千亿目标渐行渐远。
从近三年业绩看，大唐地产收益、纯利虽然规模不大，但增势迅猛。
招股书显示，2017-2019年，大唐地产收入分别为40.19亿元、54.95亿元及81.08亿元，复合年增长率约为42.0%，毛利率近两年都在27%左右。
其中，大唐地产的主要收入来源仍为销售物业。
2019年其收入升至77.72亿元、占比95.9%，毛利率在26.3%-28.3%。代建业务收入占比连续三年下滑，降至2.7%。租金收入、酒店服务收入及其他收入均未超过5000万元，在总收入占比最高1%。
值得注意的是，虽然高负债率是房地产行业的普遍现象，但大唐地产一度高达1087.9%的高负债率，也成为其上市无法绕路的问题。
2016年到2019年，大唐地产的净负债比率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%和119.2%，连续三年超过了400%。
据克而瑞研究中心数据，2016~2018年，176家房企加权平均净负债率均不超过90%。这也意味着，大唐地产的负债率要高出房企平均线的四倍。
对此，大唐地产在近400页招股书中花了十分之一的篇幅，来陈述公司可能面对的风险事项。项目进度变动、新冠疫情影响等诸多不确定因素被一一罗列，全看投资者是否买单。
至于本轮融资规模，大唐地产尚未对外披露。据最新一版招股书，其上市所获资金将一分为三：
其一，用于支付天津、长沙的5个物业开发项目的建筑成本，总金额逾21.5亿元；
其二，用于偿还两年内到期的3笔银行借款，固定年利率在8%左右；
其三，用于一般业务运营及运营资金。
截至2019年12月31日，大唐地产未偿还借款共计79.27亿元，包括一年内到期借款24.32亿元、一至两年内到期借款31.51亿元。
与此同时，大唐地产还在大肆拿地。从2019年9月底至2020年2月底，大唐地产新增物业开发项目13个，土地储备总量达到889.72万平方米，新增110.7万平方米。
大唐地产总裁郝胜春曾对媒体透露，公司账上虽仍持有现金及等价物约22亿元，但将主要用于新的投资。2020年2月，大唐地产陆续斥资34.4亿元在江苏南通、浙江台州等城市拿下了逾30万平方米地块。
资金紧张却还斥资在各地拿地，或许大唐地产也在忌惮业务过于集中可能会带来风险。
根据其追赶路径，虽然已经布局了海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区，但中西部仍是其主要增长区域。
根据其招股书，大唐地产的大部分土储集中于南宁、天津、漳州，分别占28.2%、16.7%和10%。
同时，其销售额也高度集中在海西经济区和北部湾经济区，2019年上半年，这两个片区的销售额分别占总销售额的72.1%和23.7%。
销售额高度集中，市场单一，也为大唐地产的增长带来风险。招股书也有指出，公司相对业务覆盖广泛的竞争对手而言，面临着更高的项目集中风险。
多家房企中介网站显示，碧桂园、恒大、万科、融创等大型房企均有南宁项目在售。本土房企如广西建工、彰泰、荣和等，无论在项目数量和价格上，都有不输大企业的竞争力。
6月1日，带领四川房企蓝光发展冲破千亿规模的张巧龙，正式加入了广西本土房企彰泰集团，竞争再显激烈。
结语
其实，大唐地产IPO受挫，只是中小房企上市难的一个缩影。
资料显示，就在今年4月份，三巽控股、港龙地产的招股书相继失效。而在更早之前，奥山控股、海伦堡两次折戟，万创国际则四次败北。
除了上市难，融资难也是众多中小房企的挡路石。如今房地产金融监管仍偏紧，房企融资也出现头部效应，大型房企融资无论是频率和金额，都是相对比较高，融资的成本也有所降低。但另一方面，国家监管层对资金进入房地产仍是严管的，中小企业融资仍不易。
近年来，房住不炒是主旋律，而今年的疫情以及中央的定调更是令房地产市场承压，在此环境下，以及自身的基本盘条件，大唐地产能否成功上市还需谨慎看待。
·END·
点“在看”支持简小编