2017北京商办市场巨变，如何找到破围之路？
盘点2017年的北京楼市，绝然不能略过商办市场。
过去一年的楼市调控虽然意在控制住宅的疯狂，但无形中对北京的商办也带来非常巨大的冲击。
好处是，商办市场的成交并没有受到网签滞后的影响，数据可以真实的反映该细分市场的变化，因此先让我们看看具体的成交情况。
根据『地产营销人』的统计，2017年北京商办市场的供应套数有所增加，但供应面积却持续下滑。
整理从2014——2017年的数据可以发现，去年北京商办供应套数突破2万套，为四年来最高，同比增长了32%；而供应面积却降到200万平米之内，为四年最低，同比下滑36%。
这个与住宅市场完全不同的特征，说明商办整体供应在去年是减少的，只不过小户型产品在增加。
要理解这个现象就不得不提到去年的调控政策。
简单说就是，在去年326针对“商改住”颁布了新政之后，商办市场发生了结构性的变化。
一方面，对于开发商已经通过规划的原“商改住”项目不得不重新调整定位，转向纯粹的商办形象，由此导致大量的小面积产品进入市场，提高了供应占比。
另一方面，购房客户由于政策原因已无法以个人名义购买商办产品，只能通过公司获取购买资格，因而无法贷款，变相提高了首付比例和购房成本，所以低总价小面积商办也试图在适应市场的需求。
但反观最终的成交，商办却依然艰难，去年无论成交面积、成交套数都呈现了30%以上的下滑。但成交均价基本稳定，只有小幅波动，与往年变动不大。
如果不是今年通州区担当大任，成交了几单整售，估计北京整体商办数据会更加尴尬。
那么，商办市场存在的问题是什么呢？『地产营销人』认为主要有三点：
1、经济盘整，助力不足
商办市场的繁荣需要实体经济的助力，虽然去年国内经济表现可圈可点，但依然没有走出“L”型盘整的底部。
企业投资意愿下降，行业转型艰难，从某种程度上抑制了商办市场的活跃。
以北京为代表的一线城市都如此，更何况其他二三线城市？
2、新城分化，冷热不均
与住宅市场供应相似的是，商办产品的供应也正在远离主城，呈现新城蔓延的态势，这与“疏解”相关的政策相一致。
但北京四面开花的新城发展速度并不均衡，通州因为有了城市副中心的定位支撑，利好最为集中，价值潜力最大，因而明显比其他区域更容易吸附资源，所以呈现一枝独秀的市场表现。
而作为其他新城，虽各自拥有特色产业和长远规划，但区域商圈的成熟需要一个漫长的过程，特别是对于城市配套要求更高的商办，还需要协同区域尽快完成板块商圈蜕变，才能换来交易的春天。
3、政策误伤，期待微调
去年作为针对“商改住”的政策，客观来讲，虽然起到了抑制投资泡沫的作用，但也确实误伤到了真正的商办市场。
从个人到公司，资格与资金门槛的大幅提高，把很多合理需求阻挡在了外面。
就『地产营销人』看来，当时调控踩急刹车的目的已经达到，根据长效机制的精神，后续其实尚有很大的政策微调空间。
无论如何，鼓励商办市场，促进交易活跃，都是繁荣经济，发展产业的大好事。
适度松绑购买资格，提供多元化的贷款方式，降低门槛，减轻企业压力，是今年对北京商办市场的些许政策期待。
对于2018年，北京商办供应预计会继续增加，在宏观经济不会有短期改观的前提下，估计市场热度依然保持低温，且各项目对大型整售客户的争夺也会愈加激烈。
值得注意的是，在2017年最后一个月，北京商办市场再次出现大单成交，位于通州运河核心区的复地中心以48.18亿网签业绩一下冲至全年商办销冠之位，令市场侧目！
纵览近三年北京商办项目表现，复地中心超48亿的网签额，超过2015年金丰能源中心44亿业绩，接近于2016年骏豪中央公园广场49亿水平。要知道，这是在今年遭遇最严厉调控，商办市场陷入萎靡，整体业绩衰减近四成的背景下取得的，含金量颇高。
深入刨析，进一步发现，过去商办集中成交已经从传统强势的西城、朝阳等主城商圈开始向有明确发展概念的新城核心转移。在大单业绩的背后，揭示出北京总体规划关键的指向作用，以及正在进行中的产业迁移大趋势。
据悉，北京银行、建设银行是复地中心写字楼的两大整售企业，再加上之前的华夏保险整购世界侨商中心，大型金融企业向城市副中心的布局明显加快。
在去年《总规》中，城市副中心的地位再次被提升，作为“一核两翼”中的一翼，通州有了“三最”的发展目标：以最先进的理念、最高的标准、最好的质量推进城市副中心的建设。
在此基础上，通州运河核心区作为与国贸商圈对望的东部第二个CBD，将承载整个城市副中心未来产业的转型和崛起。
仅在去年，北京市政府就多次提到，加快通州高端商务服务建设，优先启动金融业与总部经济，增强对东部发展带的带动作用，使之成为主导京津冀城市群发展的核心驱动力。
而作为复地中心的开发者——复地集团，正是为适应不断升级的城市发展及管理需求而推出“产城一体”的解决方案。通过将复地卓越的地产开发能力和丰富的产业资源科学有效的嫁接，与北京城市副中心精准匹配，打造新型城市建设模式。
自2013年开始，复地就运用专业的产业运营能力，将地产作为物理连接点，导入全球化的服务资源，引蜂筑巢，形成“地产+”的蜂巢城市商业模式。
而作为北京战略布局的又一大金融蜂巢项目，复地中心凭借优质资源，即将服务中国金融业再提升，积极配合城市副中心优先发展金融业与总部经济战略部署，放大区域经济，助力金融中心核心区形成，加速新城蜕变。
其实，颇为低调的复地在北京已深耕达15年之久。
自2002年起，复地从京西大盘玉泉新城开始，成功开发过复地首府、复地西绒线26号、复地湾流汇、复星国际中心等项目，获得了市场和客户的广泛认可和赞许。
复地依托母公司——复星集团，在保险、银行、证券、股权投资、资产管理等多领域构建有全球化的投资网络，正是其多元化的产业布局和资源储备，才为进驻的城市和区域带来优质的资源整合和产业支持。
此番，复地中心作为布局城市副中心之重要商务地标，成功引入北京银行、建设银行，不仅创出业绩新高，也塑造出副中心的产业新格局。
集团跨产业资源的强大，蜂巢系统的创新模式，再加之产品的匠心打造，使复地中心在一众商办项目中脱颖而出，于低迷且竞争残酷的商办市场环境中，杀出重围、力战群芳，创造了令人羡妒的整售佳绩。
2018年开启，北京商办进入了下半场，从比拼流转速度和产品力的浅表，转向锁定战略区域、精进开发模式以及整合资源能力的深层较量中。
显然，不是每一家房企都做好了准备，机会只能留给厚积而薄发的开发者。
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