北京开发商生存启示录
最近接触了几家即将开拓北京市场的开发商，他们有的是上市公司，有的地方上的黑马新秀，无论在品牌上，还是在地方上，他们都已经崭露头角，闻名在外。
『地产营销人』总会问一个似乎不该问的话题：为什么非要进京？
得到的回答也并不让人意外，几乎所有的开发企业都会说，京津冀地区是必须要布局的战略区域，而北京又是其重中之重，即使要付出高昂的准入代价，宁可只有一两个项目，也要先卡住这个“位”，以待时机，谋求后续更大的发展空间。
是的，企业角度如此认识，市场角度也是如此印证的。
在新政之前的这一波楼市的热潮中，北上深成为最炙手可热的三大城市，分别代表了东部沿海三大经济城市圈的核心地位，也是如今国内房价最高，开发商获取利润最为丰厚的一线城市的样本。
一线扎根，二线选择，三四线远离，已经成为大多数开发商达成共识的发展战略。
之前，『地产营销人』多次在文章中探讨过，在北京做房地产开发应该具备什么样的能力？虽然没有固定的发展模式，但还是有共性规律可循。
立足北京只是第一步，但要想获得长久的深耕红利，确实需要对行业的发展和市场的演进有非常清醒和前瞻的认识。
在此，我们可以再多说两句。
1. 产品是第一位的
很多初来乍到的开发商在北京有了项目，都希望制造强大的声势，在品牌上先人一步，拉近自己与市场的距离，赢得消费者和同行的好感。
这种策略是正确的，本身并没有什么难度，毕竟北京是一个极为包容的市场，对于每一个新项目和新进入者都是张开双臂的欢迎姿态。
不过，『地产营销人』在交流时，总对他们说，知道是一回事，信任又是另外一回事。市场不止听你怎么说，关键还是要看你怎么做，信任的落位之处首要是产品。通过产品获得尊重和认可，通过产品赢得业绩和声誉，通过产品参透企业的风格和文化，才视为接纳。
其实不少房企在北京楼市站稳脚跟都是靠产品的胜出。
无论是09年的地王项目广渠路金茂府，让金茂地产一战成名，还是龙湖07年的滟澜山，在并不被看好的区域创造了销售记录，更不用提08年融创借助于西山壹号院，让孙宏斌获得东山再起的原动力。产品，都是这些企业打开北京市场的“密钥”。
那么，依照什么样的原则打造产品才能斩获北京楼市的“芳心”呢？
2. 踏准行业发展的趋势
其实近几年北京楼市的产品进步非常明显，用颠覆来形容并不为过。
原来『地产营销人』反复强调过“豪宅能力”的观点，就是北京楼市的发展对房企“会做豪宅，做好豪宅”提出了很高的要求。
这既是主动的选择，也是被动的接受，由于地价的高企，导致未来的产品必然聚焦至高端的领域，从而研究高端客户的置业行为和心理需求就变得尤为重要，所有的产品定位和研发的工作都将围绕着这一改变而重新设定和展开。
譬如在今年的北京市场涌现出很多科技住宅的项目，这一产品理念的发展成熟就是基于城市环境的改变和品质升级的需要暗合了行业发展的趋势。
而紧随其后的与“互联网+”相关的智能化家居的发展也开始对房地产行业带来影响，越来越多的项目积极拥抱智慧社区和智能化物业管理的新理念，不断提升产品附加值，从硬件和软件同时发力，试图引领行业潮流，建立属于企业自身的核心竞争力。
用先进的理念，前沿的科技，创新的产品，去夯实产品的价值，对冲土地带来的泡沫化风险，让升级换代的改善需求真正落在实处，改变广大居者的生活方式，成为必须遵循的产品打造原则。
3. 合作与独立并行的发展策略
其实很多房企急于在北京市场做出成绩，想依靠一己之力迅速崛起，这种发展策略虽然具有成功的可能性，但也容易酿成比较大的风险。
近几年比较通行的做法是在北京这种如此重要的城市实现站位，可以先从与其他开发商的合作切入，在不断熟悉市场，领悟客户需求的同时，不断打磨自身的产品开发能力，循序渐进的稳步扎根于北京市场，在积蓄力量、充分准备之后，再寻求机会，独立拿地操盘运作，顺理成章的实现从量变到质变的飞跃。
合作是如今房地产行业十分重要的发展模式，分摊资金投入的风险，彼此借鉴优秀的开发经验，同时也能起到培养人才、锻炼队伍、提升管理的目的。
合作与独立并行的开发模式既能迅速的铺开项目的数量，做大区域的规模，也能逐步释放品牌的能量，提高市场的接受度，最终实现从配角到主角的转换和蜕变。
从边缘走向中心，从幕后走向前台，每一个房企都需要一段蛰伏和历练，不打无准备之仗，一旦横空出世就要拿出勇猛的魄力和争先的姿态。
如果找出一个企业案例来很好的诠释这种生存法则，葛洲坝地产恐怕不能略过。
葛洲坝地产对于北京市场并不陌生，其成立于2004年，隶属于中国葛洲坝集团股份有限公司，是国务院国资委在2010年首批确定的16家央企房地产企业之一。
早在2009年葛洲坝地产就进驻了北京，在央企低调稳健的发展进程中，不知不觉在北京市场已经参与和独立开发了6个项目，其中不乏知名度和美誉度兼具的标杆项目，比如葛洲坝大厦、京杭广场、紫郡府、金茂逸墅、西宸原著等代表作品。
但真正让北京市场领略葛洲坝地产实力和气魄的事件则是去年樊家村地王诞生引起的广泛关注。
2015年10月20日，葛洲坝击败中国金茂、中铁建以及多家开发商联合体，以49.5亿元总价夺得丰台樊家村地王。该地块商品房楼面价通过测算，达到7.5万元/平米，一举成为北京新的单价地王。
在引得舆论和同业惊呼的同时，不少人对葛洲坝地产的激进表达了担忧，毕竟在当时的市场环境之下，这种让面粉贵过面包的信心不知从何而来。但是谁也未曾预见到之后一年的市场会是如此的诡异和疯狂。半年之后，当六环外出现楼面价超过4万元/平米的地王时，再看葛洲坝地产的决策，是不是有了点先见之明的味道呢。
其实，葛洲坝地产不仅仅在北京低调壮大，其全国市场的布局也几近完成。
根据相关资料的显示，葛洲坝地产在国内一线及二线核心城市积极布局，发展区域已囊括京津冀、长三角、珠三角、中部城市群、海南国际旅游岛等经济和社会发展前沿的地区。
落子的城市包含：北京、上海、广州、武汉、宜昌、三亚、南京、合肥、成都、重庆、乌鲁木齐、伊宁共12个城市；截至目前，共计拥有项目38个，项目累计建筑面积约1090万平方米。同时，葛洲坝地产以全球化视角，开始涉足欧美等海外市场。
10月26日晚，葛洲坝地产在北京水立方召开了5G科技战略发布会，以“国匠心，智未来”的宏愿拉开了在北京以主角姿态登场的大幕。
5G科技理念的提出，是葛洲坝地产对国家政策、产业升级、城市更新、消费升级等大环境、大趋势的主动前瞻布局。
葛洲坝地产5G科技，不仅仅是建筑技术科技体系，更是涉及企业品牌形象、战略发展与经营创新的全方位、全系统化的价值提升体系。
葛洲坝地产5G科技的核心理念是以“人”为中心，由绿色健康(GREEN)、德系精工(GERMAN)、工业集成(GATHER)、智慧互联（GRASP）、服务增值（GAIN）五大子系统构成，全面涵盖行业内先进成熟的110余项技术，是国内陆产商中科技系统至为全面、深入、精细的阐述。
据了解，即将在明年推出北京樊家村项目配置了多项5G科技系统，包括计划采用的科技系统、新风除霾净化系统、高端饮用水处理系统在内的涵盖6大子系统的60余项技术。
该项目目标获取美国建筑健康认证（WELL）、德国被动房认证（PHI）和中国绿标三星认证在内的三大认证。此外项目还计划应用防雾霾生态花园技术，为京城高端项目设立新的建筑科技应用标准。
我们看到，如今活跃在北京市场的各大房企都是在10年间后起直追，打破了原有的以本地企业为主的格局，这种洗牌是战略的胜利，理念的胜利和产品的胜利，北京楼市正是在这种大浪淘沙中不断革新向前。
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