谁买走了二环的超级大平层？
有一种产品在北京非常隐秘，或者说，极为罕见。
它是豪宅中的豪宅，平层中的平层。位置一般在城市核心，大多在三环内，有的分布于二环边。300㎡以上的户型尺度，对应是往往是3、4千万的总价，一个大平层换一个豪华独栋别墅几乎没有问题。
令人感到不可思议的是两点：
一是无法想象，在限竞房对市场一步步吞噬下，居然还有明显超出豪宅定义的城市顶豪留存于市场；二是在北京寸土寸金的地段，拥有如此奢侈尺度和面积的房产，到底隐含着怎样的需求？
首先，我们需要正视的是，北京是全国富人最集中的城市。
根据《胡润2018年财富报告》统计：北京是3000万美金国际超高净值家庭最多的地区，同比增加2,200户，达到13,500户，增幅19.5%，其中拥有3000万美金可投资资产的国际超高净值家庭数量有8,240户。这个数据在大中华地区排位第一，且跟其他城市的差距在不断扩大。
富豪客群基数的增厚，为顶级物业的需求奠定了基础。按照『地产营销人』对这类客群置业特征的多年洞察，他们虽有多套房产，但一般在北京，基本要满足两种终极需求。
一种是离主城区不远，兼具生态环境和形制优质的纯独栋大别墅。这种产品多分布在五六环之间，临近高速，交通方便，社区规模大，容积率低，别墅形态纯粹，单户面积超过1000㎡，私家花园至少在一亩地之上，总价在1亿元左右。
另外一种则是城市中心的大平层豪宅。地段选择在三环之内，叠加成熟商圈，单套面积多在200㎡以上，楼王级甚至超400㎡。除了地段和品质之外，这种产品还要有景观资源的独特性，窗外可揽湖景、河景，或者公园，总价接近半亿。被视为，城市中央最顶级的豪宅物业。
虽然以上两种产品，位置和形态差异很大，但都具有同一个明显特质，即对城市资源和产品资源最大程度的占有。
不过，随北京土地集约化趋势的建立和优先满足中小面积刚需的楼市转向，无论近郊大独栋，还是城市大平层，这些年都在呈供应明显下滑的走势，顶级物业的置业窗口期正在关闭，但需求却在逐年上台阶。
『地产营销人』梳理了过去10年，均价在7万+以上的城市豪宅的成交数据，可以非常直观的看到，从2016年开始，城市豪宅无论成交套数、面积，亦或销售金额都实现了成倍增长，代表需求的旺盛和较强的抗市场周期的能力。
这里面不得不提到一个很有意思的现象。
自2017年政策调控力度的加强，顶级物业的售价受到约束，曾经在2016年较为普遍的10万+，在其后变得罕见和少有，这让城市豪宅在某种程度上，对应其稀缺的资源，反而体现出难得的性价比，从而进一步刺激了需求的释放。
那么，接下来很多人好奇和关心的是，什么人买了这些位居城市核心地段的顶豪大平层？他们的需求又与一般的住宅存在哪些差异和特殊性？
据『地产营销人』自去年起，做过的项目调研和客户访谈，得出的结论主要有以下两点：
1、客群的跨域和长尾效应
虽然看似顶级物业供应稀少，单价和总价在普通人看来遥不可及，但它的客群范围却比实际想象要大的多。
特别是对于城市顶豪的大平层产品来说，由于地段的金贵和尺度的舒适，除了长年生活于北京的超高净值家庭有终极改善的居住需求之外，还有大量的、不可预知的全国外地客群在支撑着延绵不断的成交。
这些富人都是私营企业主，在业务上与北京有一定交集，经常出差来京做商务洽谈或业务拓展，从事的多是具有显著财富积累效应的行业，譬如：金融、矿产、制造、地产等，以传统行业为主。
他们实力强劲，置业果断，付款干脆，格外看重在京置业的地段价值。由于对北京整体规划的不甚了解，这类客群判断房产价值的一大习惯是，看项目距离天安门直线距离的远近，以及清晰的环线界定。
因此，往往分布于长安街沿线、二环附近的新房产品，更容易进入他们的视线，并作为优先购买的标的。
2、需求的复合性和灵活性
当然，出于对保值增值，即置业安全性的考虑，这些客群对地段的选择树立了严苛的标准，形成一道防火墙。即使不为投资，就收藏价值来说，也值得长期持有，甚至留作家族传承。
当然，还有一种当下隐形的需求，是不为外界所关注的。大部分时候，城市核心的顶豪大平层，还具有除居住之外的，更多使用功能和特殊价值。
多数时候，由于尺度宽裕，功能完整，地段显赫，顶豪大平层天然具备了一定的商务社交属性。
一些商界贵宾、生意伙伴，或者走动频繁的好友，往往会被邀请至家中。聚会、交流、宴请等商务社交活动有助于提升主人的事业格局，并对维系人脉起到关键作用。
这样，顶豪大平层的用途对应其拥有者的特殊身份和社会地位，就具备了需求的复合性和灵活性，既可作为居住，也可当作生意平台；既能保值增值，又兼具收藏意义。
所以说，我们看似一个非常小众的产品，却拥有广阔的市场和异常丰富的使用场景，只有真实触达到客群，我们才能把想象还原到合理的归因。
需求固然存在，但供应极具下滑也是可见的事实。这种城市顶豪大平层，如今在北京市场中很难找寻，地段是一方面，更为关键的是尺度所触及的天花板。
今年，如果有客户需求，还能不能找到合适的项目呢？
上周，『地产营销人』品鉴了一个项目，这便是曾在前两年，久闻市场大名的中海枫丹公馆。
该项目在静默一段时间之后，完成期转现，成熟的社区浮现于眼前。据悉，后续将推出最后的楼王级产品，皆为300㎡以上拥有河景的城市大平层之作。
中海枫丹公馆是由中海地产开发的城市高端住宅项目，位于东二环建国门东南角。地处首都核心，毗邻天安门和故宫皇城，东接CBD 核心商务区，是承接首都文化与经济的贵胄之地。也是北京稀缺板块叠加环线，资源优势最突出的项目。
中海枫丹公馆依托于自北向南的光华路、长安街、通惠河北路以及东二、三环，构筑起三横两纵的密集路网交通。
同时通过地铁1、2 号线及机场快轨，可实现与北京各城区及大都会繁华的交融。便捷联通CBD、金宝街、西单、金融街等多个北京最高等级的金融商务中心区，地段价值傲视群雄。
项目所处的东二环、东三环区域是北京较为繁华的商业区，可轻松抵达王府井商圈、建国门商圈、崇文门商圈、国贸商圈、三里屯商圈，高档商场、购物中心、休闲娱乐会所林立，是各类高端人群、成功人士、富有阶层工作和生活的重要领地。
项目3公里内坐拥3所中学、2所小学、3所幼儿园、1所国际学校，可满足居者从幼儿园到中学以及高端国际学校的教育需求。协和医院、同仁医院、朝阳医院、首都儿科研究所、北等知名医疗机构环伺周边，北京宝贵的城市配套资源做到无以复加。
中海枫丹公馆还毗邻古都龙脉通惠河，窗外视野广阔，蜿蜒河景尽收眼底。独特的区位优势，完善的高端配套，赋予了业主在此宜居或实现搭建事业平台的置业机会。
中海枫丹公馆建筑面积9.4 万平米，由3 栋住宅楼及2 栋独立办公楼组成。其中，办公楼已入住大型企业，精致园林全部兑现，所有住宅呈现房状态，资产安全性所见即得。
中海枫丹公馆设计理念源于欧洲皇家新古典主义仪范的枫丹白露宫，梦莎屋顶、老虎窗法式廊柱、全黄金麻石材立面，还原原汁原味的法式建筑，外观媲美卢浮宫、凡尔赛宫，是建国门东南地标性建筑，匹配业主的身份地位和圈层荣耀。
一轴、双庭、四徽的园林景观设计，严格遵循法式园林的规制。三进式归家礼序，浓郁的欧式皇家园林营造，更能彰显主人尊贵的身份，使居于此地的金字塔尖财富人群，内心领地感可充分满足。
项目推出的主力产品是440 平米的平层官邸，一梯一户的设计，使用率高达84%。五房三厅四卫的户型，南北通透。
轴线对称的五进序列布局，尽显奢华。南北双客厅的打造，更能彰显家族的威仪，同时满足家庭欢聚和主人不同的商务会客功能。
中西分厨，双轴线、三通道的营造，让空间过度自然有序，主仆流线互不干扰，真正实现平层化墅居体验。
多年以后，回望北京城市顶级物业，可能当下售价，处于楼市周期的洼地区间。对于洞悉价值，明晰需求的人来说，除了尽早出手，没有更佳选择。
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