前七个月豪宅成交特征，预示着什么？
一年过去了大半，又到了总结一下北京楼市豪宅成交特征的时候了。今年是北京实现全面豪宅化的第一年。
为什么步入豪宅的进程加快？
一方面是地王的推动，『地产营销人』一直认为这是核心原因。地王的出现带来了市场的一系列连锁反应。
去年下半年10万+地王的出现，拉大了新房售价预期与现状二手房的价差，从而导致今年年初二手房的恶性补涨，而二手房价的迅速拉高又进一步催化了今年地王更加凶猛的拍出，最终传导至新房成交量暴增，开盘价格冲上云霄。
所以，豪宅化进程集中表现在新房和二手房的齐涨，更表现在地王的郊区化趋势。地王带来了北京整体楼市的“价值重估”，虽然已经显现出泡沫化的倾向。
另一方面，货币政策持续的宽松以及去库存药方带来的市场错配，让一线城市拉开了与多数二线城市以及全部三四线城市的房价差距。政策的无意推动，使得一线城市成为豪宅依存的“沃土”。
那么，今年北京楼市的豪宅成交特征有哪些看点呢？
1. 成交量增近两倍
2016年1-7月，北京市均价60000元/㎡以上豪宅成交2020套，同比上涨180%；成交面积38.22万㎡，同比上涨156%；成交均价82794元/㎡，同比上涨7%；成交金额316.44亿元，同比上涨175%。
2. 四五环量大，三四环价高
从环线特征来看，五环内豪宅成交量约占72%，三四环间均价最高，四五环间成交量最大。
三四环间的成交均价已经摸高到10万/平方米。
3. 期房为主，现房稀缺
从期房和现房的成交特征看，期房成交占成交量的80%，现房均价较期房价高10%，现房产品较为稀缺。
说明在豪宅演化进程中，客户日趋理性，愿意以更高的溢价选择眼见为实的现房产品。
4. 三居超六成，四居渐主流
在户型特征上，如果不考虑附加面积的赠送，三居豪宅为主流，占比61%，套均面积166㎡；其次为四居产品，占比21%，套均面积262㎡。
从客户得到的实际面积和居室上看，四居已经成为豪宅的主流产品，这个趋势将在下半年和明年体现的更加明显。
5. 朝阳第一，丰台第二
从成交区域特征看，99%豪宅成交区域处于城六区，其中朝阳区成交量最大，约占40%，其次为丰台、海淀区。城六区豪宅均价82929元/㎡，同比上涨8%。
其中，丰台区域表现耀眼，豪宅成交套数上同比暴增530%，在城六区中仅次于朝阳，已成为高端热点板块。
6. 300㎡以上，走近10万+
从成交面积特征上，100-200㎡还是占成交主力，占比约56%，不过400㎡以下亦有充足的市场需求，其中，300-400㎡成交量同比上涨117%，成交均价破9万/平方米。
7. 18万已出现，20万还远吗
从均价上看，成交量随均价提升而递减，单价10万元/㎡以上豪宅成交230套，同比上涨539%，市场已多次出现单价18万+的成交。
预计今年下半年，20万的成交价必然会出现。
8. 3000万级，顶豪新高度
在总价特征上，800-1100万总价段豪宅成交量最大，占比约30%，其余总价段较为均衡，总价3000万以上豪宅成交183套，约占整体成交套数9%，同比上涨154%。
1、从今年过去的7个月看，北京豪宅化的市场格局已经确立。如果不出意外，今年年底呈现的全年数据将会让所有人重新审视北京楼市。
2、五环内，城六区是豪宅集中放量和成交的区域。其中，朝阳区豪宅的市场地位无法撼动，丰台作为去年地王最为凶猛的区域，随着今年众多项目的入市已经显示出高端板块的成色，“内城顶豪首区”便是未来丰台的写照。
3、10万+的成交翻五倍，说明恐怖的预期正在变为现实。10—15万均价区间今年已有近200套成交，成交金额超过60亿，这是过去无法想象的市场。18万+频频出现，20万+的目标还远吗？
4、虽然成交显示三居为主力，但因为众所周知的原因，实际市场真实的得到面积是四居室，在二胎放开带来的效应下，四居将成为下半年和明年的绝对主流户型。
5、从总价细分特征看，从1000万到3000万，每一千万递增的总价档成交套数相近，但体现在成交金额上，2000—3000万总价区间成交金额最高，已破70亿元。3000万或为顶豪项目总价的新标准。
在众多豪宅项目纷纷亮相之际，位于西四环内的紫辰院项目，近期推出了345平米的楼王产品，其由大师梁志天设计的样板间也正式开放。
位处西四环内的全家族大宅——紫辰院，是北京豪宅市场中“文化豪宅”的典范。在硬件上，从建设之初秉承中国传统文化中的相府文化精髓，将中国传统家族大宅的居住形式得以实现，真正实现了四世同堂的空间布局，是北京豪宅市场上唯一真正意义上通过产品创新来实践“全家族”居住模式的项目。
在有限的空间内，紫辰院充分满足了全家庭不同年龄阶段成员成长发展的需求；又实现了家族成员独立发展自己兴趣爱好的空间，使家族居住不在停留在概念和想法，真正做到四代同堂、温馨和睦的大家族。
西四环内，长安街畔
紫辰院位于西四环内长安街畔，处于传统“西贵”区域，属于龙脉之首，区域环境优美，人文气息浓郁。
项目以南北贯穿的中轴为空间序列，形成“品”字形空间布局，涵盖独栋别墅、联排别墅、平墅大宅、高端商业等多重业态，与金融街商圈、中关村商圈、丽泽金融商务区等繁华商圈连接。商业、医疗、交通、教育配套十分完善，同时重金签驻“北京十一学校中堂实验中学”，业主子女可免试入学。
四世同堂，礼乐家族
紫辰院特邀国际著名设计大师梁志天先生担纲精装设计，以“全生命周期”理念升级居住空间尺度，难得一见的3.3米层高，以及7.4米短进深与6.3米超大开间，266—345㎡奢阔大宅完美契合世代同堂的栖居之道，更满足“四世同堂，全龄而居”的生活需求。
大尺度空间以“全功能体系”全面升级，在主卧、老人房、双子女套房等均别出心裁设计。主卧设计男女主人独立衣帽间；老人房设计养生泡脚池、起夜灯等功能；双子女套房依托三间独立居室，实现绘画室、娱乐室等复合功能；此外，花厅阳台、复合功能客厅、中西双厨、多功能空间，可根据居住者的需求提供更多生活可能。
智能人居，文化府邸
紫辰院项目以顶尖科技打造六大智能人居系统：家居化空气循环净化系统、水净化处理系统、阳台生态种植系统、智能家居安防系统、园区喷雾造景降温系统以及ppr超静音排水系统，联合国外专业机构和团队，耗时三年独家研发的空气净化系统，最大可以99.9%去除PM2.5；三重水净化系统，可以满足日常生活对用水的不同需求，专注为居住者打造绿色的居住空间和生活环境。
搭载艺术文化、运动休闲、茶文化、美食餐饮四大服务平台，紫辰院项目跨界整合国学、国粹、音乐、书画等中西文化艺术资源，全方位升级“全社交模式”的服务体系，相继与中国爱乐乐团、北京京剧院达成战略合作，专门为社区业主提供定制式的文化私享服务，并且成立了诸如书画社、京剧社、小小国学堂等社团，从不同年龄层践行礼乐家族的文化传承观，让艺术进驻社区，用文化启迪生活，倾力打造高端文化府邸。
当豪宅逐渐变为客户的终极居所，除了甄选地段及产品硬件应有的品质，对于社区文化和圈层格调也相应会提出更高的要求。
顶豪市场地位的上升，到底能给高端客户带来什么样的附加值？这是未来一众项目需要思考的核心命题。
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