德国大城市近十年的新趋势：投资小型公寓

随着德国房价越来越高，小型公寓异军突起。房地产行业称赞它们是解决租金高昂问题的解决方案，并且对投资者有吸引。那么，德国小型公寓的前景到底如何？

小型公寓曾经是学生房，周末通勤者的公寓或简单带家具出租公寓的最优选择。但由于越来越多的德国人更愿意独居的冲动，房地产行业将旧话题变成了新趋势：房地产开发商表示，小型公寓是这十年的趋势，特别是大城市。

小公寓听起来总是有点不舒服，聪明的房地产开发商引入了大量新名词，类似于Wunderflat、Smartment、Behomie 等等。其共同点：它们承诺让住户感到舒适，并为那些将这种公寓视为投资的人带来回报。

德国单身家庭多年来一直在增加

Lotte S. 躺在自己的床上，她很清楚，楼上、楼下和她两侧的邻居都居住在相同的户型：除了能自己做饭，其他就像居住在酒店标房一样。Lotte S. 希望在科隆完成她的心理学研究，再过一年，她就可以毕业了，但她并不打算搬家，因为这里“什么都不缺。”

由于晚婚、更多的学生、更多流动的生活方式、必要的职业灵活性以及越来越高的预期寿命，德国单身家庭的数量正在增加。根据联邦公民教育局的数据，德国单身人数在 1991 年至 2019 年期间从 1190万增加到 1760 万人。在此期间，德国单身家庭比例从 33.6% 上升到 42.3%。

科隆的反应和其他城市一样：小公寓显然是解决方案的一部分。根据科隆市的数据，在 2018 年大流行之前，科隆已经建造了近 4000 套新公寓。根据莱布尼茨社会科学研究所的数据，人均居住面积从 1960 年代的不到 20 平方米增加到 40 多平方米。而火爆的小型公寓往往不到30平方米。

除了单身家庭找小公寓，那些在外国城市度过两个月而不是两晚的商务旅客也正在寻找昂贵酒店的替代品。这就是包含小厨房的酒店式小公寓火爆的原因。现在柏林和慕尼黑正在建造数千套这样的小公寓，通常是在一栋专门设计的公寓楼中。

当然，“狭小的空间会让产生更多摩擦”。如果伴侣或朋友要来拜访超过一晚，事情就会变得非常复杂：在房地产目录中看起来很舒适的20平方米的生活空间很快变成了狼藉不堪。波士顿建筑学院的环境心理学家Kopek 甚至认为，夫妻不可能在一个旅馆房间大小的区域里长久相处。

尽管如此，这种趋势依然不可阻挡。来自汉诺威的 Deutschland Immobilien 董事会成员 Sebastian Reccius在给投资客户的通告中写道：“年轻、受过教育、单身、刚到一个新城市的人是这些是小型公寓的主要客户，因为客户素质很好，所以此类资产类别很受追捧。

为投资者带来比其他物业更高的回报

“因为供不应求，租赁安全。”这为投资者提供了绝佳机会。德国小型公寓每平方米的租金一般高于传统公寓。“租户的频繁变化创造了在短时间内强制增加租金的机会。” 而且，由于公寓配有家具，租金指数和租金刹车政策都不适用。甚至还有 KfW 促销贷款。当然，频繁更换租户也意味着公寓的管理相对复杂，但投资者初始收益率至少为每年 4% 至 5%，而传统租赁公寓只有3% 至4%。

当然，争议肯定是存在的

几周前，在汉堡一栋名为“Neue Hühnerposten”的小型公寓楼前举行了抗议活动。那里有353 套小型公寓，每平方米租金高达45 欧元。一个 19 平方米的小房间可以产生每月 790 欧元的租金。来自租户协会的 Paul-Hendrik Mann 在抗议后表示：“本来可以为每个人创造负担得起生活空间的地皮，却为少数人创造了昂贵的公寓。”因为每平方米高达45欧元的租金，此类小型公寓解决不了任何住房问题。