房企转为固定资产的开发产品，转让时如何计征土地增值税
房地产企业的开发产品受市场行情影响，部分开发商将待售开发产品转为自用或出租，部分产权证办在自己名下。转为固定资产的开发产品有所属项目未清算和所属项目已清算两种。对应项目的房产又有新房、旧房之分，以后这些房产再次转让进入市场，如何申报土地增值税？是按新房政策还是旧房政策呢，本文以案例阐述如何计征土地增值税。
一、所属项目未进行过土地增值税清算。
案例：某开发商开发住宅，已售一半，剩余的每套房产证都办在开发公司名下，主管税务局已按规定将其列入可清算对象且纳入评估管理，但尚未下达清算通知，房产从建成到办证再到本次出售不足半年，房产未使用，如何缴土地增值税呢？
（一）首先判断是新房还是旧房。
新房土地增值税征管方式有预征、清算、清算后尾盘销售；旧房土地增值税的征管方式有按发票加计、评估计征和核定征收三种。旧房的判断标准：
财税字[1995]48号规定：新建房指建成后未使用房产。凡已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。
各地方规定并不相同，例如广西 桂财税字[1995]第28号规定：凡房屋建成后至第一次办理产权证完毕，这段时间属新建房，如再办理产权转移，不论时间长短与磨损程度如何，一律视为旧房。
安徽规定：“土地增值税旧房应怎样界定？凡已使用一定时间达到一定磨损程序房产均属旧房，应包括：1、新建成房产使用时间满一年的，在转让时应作旧房；2、购买新房再转让的，不论其是否使用，均作为旧房；3、个人新建房产转让，不论其建成后使用时间长短，均作旧房。”
依据上位法优于下位法原则，应按财税字[1995]48号规定实施，新旧界定标准，在于是否使用一定时间或达到一定磨损。以此推断，上述房屋应属新房。但财政部授权“由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定”，需按本地政策认定。如按安徽政策，不能判断是旧房，不符合其旧房认定的条件，应按新房征税。
（二）特殊“新房”可适用政策。
实务中，交易双方要到税务局办过户办税手续，因其已纳入可清算评估管理范围，如主管税务机关此时已下达清算手续，开发商应在收到清算通知之日起90日内办清算手续，主管税务机关受理清算后，30日内审核完毕并下达土地增值税清算审核确认文书。企业申报清算到税务机关清算审核完毕，少则1个月，多则几个月。必然耽误购房人办过户，会被当事人投诉。即使是新房，且可清算但未清算，也不能此时清算。此种情况基层税务局可选方法主要有：一是按收入预征，二是按收入核定征收，三是按旧房有关土地增值税政策计征。哪种更符合实际和法理呢？
1、预征土地增值税，法律依据有瑕疵。
《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第6号）第16条规定：“ 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”
可见全部竣工结算前转让房地产取得收入应预征土地增值税。竣工后且已转自用的房产，再采取预征方式，法律适用上有瑕疵。
2、核定征收。
现有政策可核定征收依据主要有：
国税发[2009]91号规定：“应进行土地增值税清算纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算纳税人，在上述规定期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《税收征收管理法》有关规定处理。”
国税发[2006]187号规定：“房地产企业有下列情形之一的，税务机关可参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”
财税[2006]21号规定：“对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可根据《税收征收管理法》第35条规定，实行核定征收。”
本例中，纳税人属“可要求清算”纳税人，主管税务机关已纳入正常管理，纳税人无违反本文引述法律、法规相关条款，税务机关征土地增值税时，适用核定征收对开发商显然不利。
3、按旧房征土地增值税。
（1）收入确认。
各地税务机关对二手房税收征管，以存量房评估系统确定转让收入，该系统根据交易房产的区位、楼层、朝向、建筑时间、结构等给出评估参考价，与交易价或合同价比对，价格高者作应税收入。
（2）扣除项目确认。
a.按发票价款扣。有发票的按发票金额及其加计扣除，每年加计5%，具体如下：根据财税[2006]21号，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。根据国税函[2010]220号，计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可视同为一年。
按发票所载金额扣除，不适用本例，因本例房产不属购入、接受捐赠、抵债等情况，开发商无法提供原始发票。
b.按评估价款扣除。
不能提供发票的，可由纳税人提供评估报告，按评估机构评定重置成本价乘以成新度折扣率后价格作扣除。评估价格须经当地税务机关确认，税务机关征收中，只要评估公司符合资质、评估结论符合常规，通常会采纳，但重置评估要第三方公司出具，是纳税人委托付费评估,土地价款不在评估价内，如纳税人不能提供土地价款凭证，根据财税字〔1995〕48号，不能计算扣除土地价款。
针对本案特殊性，实务中发生上述销售，继续按预征率计征的较多；经纳税人同意，也有按核定征收的；也出现过按评估价适用旧房政策的。土地增值税相关政策更新赶不上新生事物变化，同一现象在不同税务机关，因操作人员解读不同，出现了不同的征收方式，产生不同的税负。
二、清算时未转让，清算后销售。
案例：某开发商开发的楼盘项目，已于2014年12月清算过土地增值税，经主管地税机关清算审核确认清算时单位面积成本2600元。公司捂盘惜售，将100套产权证办在开发公司名下，未出租，未用于办公。2020年8月5日，销售住房10套，自开增值税普通发票，一房一价，销售面积共1000平方米，总售价（不含税）1500万元。
分析：本例中无论征纳双方都不能适用旧房土地增值税政策，作为税务机关办税人员应作职业判断，通过查询征管系统或咨询业务科，确认该户项目是否已清算，如属已清算项目再销售，不能按旧房政策征土地增值税，应适用国税发[2006]187号规定。即土地增值税清算时未转让房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税纳税申报，扣除项目金额按清算时单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。”该款含义：一是纳税人自行申报，要按187号文件本款规定申报，不能变通适用旧房政策，通过中介公司提供重置评估有意低报少报土地增值税，；二是纳税人申报时，收入按实际收入计算，准予扣除按本次转让面积乘以清算时单位面积成本费用计算，不能再额外扣除其他新增成本费用和税金。
计算如下：
1、收入=1500万元。
2、扣除成本费用=1000×0.26=260万元。
3、增值额=1500-260=1240
4、增值率=1240÷260=4.78=478%
5、适用60%税率
6、应申报土地增值税=1240×0.6-260×0.35=744-91=653万元。