聊税吧|亲友之间转让房产如何合理避税？

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最近有客户咨询，其父母打算把名下的住房（本文只涉及住房，不涉及商业用房）过户给自己，但听说过户需要缴纳不少税。有人建议采取买卖方式过户，有人建议采取赠与方式过户。那么，到底采取何种方式更划算呢？

责任编辑：陈慕花 胡毓琪

Part 01

分类比较

情形一：近亲属之间转让购买2年以上的住房

【案例1】张某甲居住于某地级市，拟将自己名下住房过户给儿子张某乙，该房屋面积88平方米，现值300万元（不含税价），原值180万元，税金及装修费用20万元。如采取：

A.买卖方式

契税=300*1%=3万元;

个人所得税=（300-180-20）*20%=20万元（注：如果该房屋为自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活居住用房，取得的所得免征个人所得税）；

增值税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税均免征。

以上合计应纳税额=23万元

B.赠与方式

契税=300*1%=3万元（近亲属之间的房产赠与及遗赠契税不免）;

增值税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、印花税、土地增值税均免征。

C.继承（法定、遗嘱）方式

契税、增值税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、印花税、土地增值税均免征。

结论：1.买卖、赠与、继承三种方式中，继承方式全额免税，纳税成本最低；2.一般情形下，近亲属之间转让购买时间2年以上的住房赠与方式比买卖方式纳税更少；3.特殊情形下，买卖与赠与两种方式应纳税额相同：（1）房屋为自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活居住用房；（2）出售价格不超过房屋原值、税金及费用之和，且税务机关对价格无异议（该两种情形下，个人所得税应纳税额均为零）。

情形二：近亲属之间转让购买不足2年的住房

其他案情同【案例1】，但所转让房屋购买时间不足2年。如采取：

A.买卖方式

增值税=300*5%=15万元；

城市建设维护税=15*7%=1.05万元；

教育费附加、地方教育附加=15*（3%+2%）=0.75万元；

契税=300*1%=3万元

个人所得税=（300-180-20）*20%=20万元。

印花税、土地增值税免征。

以上合计应纳税额=39.8万元

B.赠与方式

契税=300*1%=3万元;

增值税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、印花税、土地增值税均免征。

C.继承（法定、遗嘱）方式

契税、增值税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、印花税、土地增值税均免征。

结论：1.买卖、赠与、继承三种方式中，继承方式全额免税，纳税成本最低；2.近亲属之间转让购买时间不足2年的房产赠与方式与买卖方式相比纳税更少。

情形三：非近亲属之间转让购买2年以上的住房

【案例2】张某甲居住于某地级市，拟将自己名下住房过户给侄子张某丙，该房屋面积88平方米，现值300万元（不含税价），原值180万元，税金及装修费用20万元。如采取：

A.买卖方式

契税=300*1%=3万元;

个人所得税=（300-180-20）*20%=20万元（注：如果该房屋为自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活居住用房，取得的所得免征个人所得税）。

增值税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税均免征。

以上合计应纳税额=23万元

B.赠与方式

契税=300*1%=3万元;

个人所得税=300*20%=60万元。

增值税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税均免征。

以上合计应纳税额=63万元

结论：非近亲属之间转让房产选择买卖方式纳税更少。

情形四：非近亲属之间转让购买不足2年的住房

其他案情同【案例2】，但所转让房屋购买时间不足2年。如采取：

A.买卖方式

增值税=300*5%=15万元；

城市建设维护税=15*7%=1.05万元；

教育费附加、地方教育附加=15*（3%+2%）=0.75万元；

契税=300*1%=3万元；

个人所得税=（300-180-20）*20%=20万元；

印花税、土地增值税免征。

以上合计应纳税额=39.8万元

B.赠与方式

契税=300*1%=3万元;

个人所得税=300*20%=60万元。

增值税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税均免征。

以上合计应纳税额=63万元

结论：非近亲属之间转让房产选择买卖方式纳税更少。

Part 02

税法精析

一、有偿转让房产

（一）增值税（出卖人承担）

1. 北京市、上海市、广州市和深圳市以外的地方政策：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

2．北京市、上海市、广州市和深圳市的特殊政策：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率缴纳增值税（同前者）；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，如为普通住房，免征增值税；如为非普通住房，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

3．个人销售自建自用住房免征增值税。

（二）城市建设维护税（出卖人承担）

应纳税额=纳税人实际缴纳的增值税*适用税率

注：纳税人所在地为市区的,税率为7%；所在地为县城、镇的，税率为5%；所在地不在市区、县城镇的，税率为1%。

（三）教育费附加和地方教育附加（出卖人承担）

教育费附加=实际缴纳的增值税、消费税税额*3%；

地方教育附加=实际缴纳的增值税、消费税税额*2%。

（四）契税（买受人承担）

1．契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

2．对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

3．对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税（北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施此项契税优惠政策）。

（五）印花税（双方各自承担）

对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

（六）个人所得税（列为“财产转让所得”由出卖人承担）

1.应纳税额=应纳税所得额*20%=（收入总额-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用）*20%

房屋原值=购置房屋时实际支付的房价款+缴纳的相关税费

转让住房过程中缴纳的税金=城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加+土地增值税+印花税

合理费用=住房装修费用+住房贷款利息+手续费+公证费

住房装修费用需提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所记载付款人姓名与转让房屋产权人一致。商品房及其他住房的装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%；公有住房、经济适用房的最高扣除限额为房屋原值的15%。

2.个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活居住用房取得的所得免征个人所得税。

3.对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

（七）土地增值税（出卖人承担）

个人销售住房暂免征收土地增值税。

二、无偿转让房产

（一）增值税（赠与人承担）

1.普通的赠与视同销售，应纳增值税。普通的赠与是指：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外”。

2．以下情形的无偿转让房产免征增值税：

（1）离婚财产分割；

（2）无偿赠与近亲属（配偶、子女、父母、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹）；

（3）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（4）法定继承、遗嘱继承或遗赠；

（5）无偿转让房产用于公益事业或以社会公众为对象。

（二）城市建设维护税（赠与人承担）

应纳税额=纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额*适用税率

注：1.纳税人所在地为市区的,税率为7%；2.纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城镇的，税率为1%。

（三）教育费附加和地方教育附加（赠与人承担）

教育费附加=实际缴纳的增值税、消费税税额*3%；

地方教育附加=实际缴纳的增值税、消费税税额*2%。

（四）契税（受赠人承担）

1.房屋的受赠人原则上要按规定缴纳契税。

注意：近亲属之间的房产赠与应征收契税；非法定继承人接受遗赠的，亦属于赠与行为，应征收契税。

计税依据为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。税率及相关政策与有偿转让房产中买受人的税率相同。

2．以下情形不征收契税：

（1）法定继承人继承土地、房屋权属；

（2）遗嘱继承人继承土地、房屋权属；

（3）公益捐赠。

（五）印花税（双方各自承担）

对个人住房暂免征收印花税。

（六）个人所得税（列为“偶然所得”由受赠人承担）

1.以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

（1）因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税；

（2）无偿赠与近亲属（配偶、子女、父母、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹）；

（3）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

2.除上述情形外，房屋产权人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“偶然所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

受赠人取得房产的应纳税所得额=房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值-受赠人支付的相关税费

受赠人支付的相关税费=契税+印花税

注：赠与合同未标价或标价明显低于市价的，由税务机关采取评估等方式确定。

注：受赠人转让受赠房屋的，应纳税所得额=转让收入-原捐赠人取得该房屋的实际购置成本-赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费（转让价格明显偏低且无正当理由的，由税务机关采取评估等方式确定）。

3．公益慈善事业捐赠享受个人所得税抵扣政策

个人通过中国境内公益性社会组织、县级以上人民政府及其部门等国家机关，向教育、扶贫、济困等公益慈善事业的捐赠（以下简称“公益捐赠”），发生的公益捐赠支出，可以按照《个人所得税法》有关规定在计算应纳税所得额时扣除。

居民个人发生的公益捐赠支出可以在财产租赁所得，财产转让所得，利息、股息、红利所得，偶然所得，综合所得或者经营所得中扣除（可选择按顺序逐项扣除，扣除限额为当年各项应纳税所得额的30%）。

（七）土地增值税

暂免征收土地增值税。

Part 03

法规索引

《中华人民共和国契税法》（2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）

《财政部、税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部、税务总局公告2021年第29号）

《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）

《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）

END