营销是战争,如何才能成为“常胜将军“?
秋收起义后,毛主席没怎么亲自上战场,但他的“军事家”头衔却无可争议。无他,在毛主席的所有行为里,都透露一种核心思想:
发现问题,解决问题。
一切行为围绕问题展开,弹药装备和射击水平等这些重要的战斗力指标,只要和问题无关,那么就不重要。
在医院里,医生不打针不喂药,这些是护士的分工。医生肩负的责任,是通过症状发现问题,提出治疗方案解决问题。
上渠道、降价格,都是治疗楼盘营销问题的药,拥有奇效药者当然地位很高。但是,把脉诊断问题的人,才是一场仗的指挥官。动辄以渠道加大来访量,以价格制造竞争力;和用抗生素、激素治疗一切病症的思维,一模一样。
这篇文章,讲一个重要的问题:身为楼盘责任人,你会遇到各种楼盘和市场态势,如何在变幻莫测的环境之下,利用现有资源,做到经常胜利。
01
掌握四大力的诊断机制,建立认知框架
同样是卖药给你吃,医生和药店的销售,前者知道你该吃什么药,后者最多知道卖的药能治什么病。
两者之间,差了一套诊断的体系。
所有,有体系思维的人才是凤毛麟角。尽管今天的地产营销界,方法和手段太多了,什么渠道、全民、定价策略、网推、活动;但掌握楼盘营销体系的人太少。特别确保楼盘营销成功的体系。
在10年前,实效就总结了一套体系,我们内部称为“四大力”的诊断模式:
2)只要楼盘营销有问题,那么一定是四大力的1种或多种出了问题,不会例外。
用了两次“不会例外”,显得很绝对。讲道理,要是这四大力都很强势,请你告诉我,销售结果为什么还会出问题?
1)产品力:
即包含对楼盘的地段规划户型配套的物理参数评估,也包含了与对手的性价比PK。如果都胜出,不需要你的产品美得如阿房宫,我就断然的认为产品没有问题。
2)影响力:
影响力是指楼盘在销售范围内的知晓度以及地位,如果你的楼盘在“鱼塘范围”里有知名度且有地位,那么影响力是过关的。
3)到访力:
到访包含了路网通达、城市标示到位,意思是指客户知道你在什么地方,客户也能一路通畅的到你楼盘,且门口没被人拦截。
4)现场力:
指客户到了案场,耳朵听到的销售讲解,眼睛看到的价值展示和样板装修等,都能过关,高于或者不输给对手。
如果你楼盘的产品过人,影响力足够,到访便捷客户没被拦住,现场的价值传达没问题。那么,为什么你会担心卖不好呢?是没做出中式的文化还是西式的调性,没有找戚薇代言还是没找李佳琪带货?
不,那些都是多余的,只要四大力过关,楼盘就一定能卖得好。就如你锁定了敌人的准确位置,然后炮弹也准确的落地并且炸了,第二天这个敌人又活了,这就不是真实的战争了,这是修真小说的桥段。
02
做一个绕不晕的清醒营销人
经常,会到新的城市新的区域看到新的楼盘,一如既往的,都会被问道:有本地经验吗?做过该类楼盘吗?
如果你没有牢固的思维框架,就很容易被绕晕:让你放弃自己的逻辑,进入他们的逻辑。但清醒过来,所有现象都是幻相,根源还是四大力出了问题。
举几个例子:
1)很多楼盘所在的区域,都严重依赖渠道,不靠渠道就没法上客。剖开一看,该区域的所有楼盘,都不做推广和到访路线的建设。但是,当事的营销人并不承认,他会打开推广的媒介铺排给你看,意思是花钱做了,但没效果。
认真一看呢,果然是花了钱的,但是可能他是对楼盘“影响力”有什么误会。影响力是指楼盘在目标客群心里有地位,而不是说广告推了什么卖点,按照定位理论的说法,我们一般这样描述楼盘的影响力:客户出门看盘时,一般有1-3个楼盘的名单,当你的楼盘并不在这个名单里,那就叫没有影响力。
我就奇了个怪,这些公司每年花钱追求进TOP100名单,打车只用滴滴和神州,吃个火锅都会在大众点评上选择“青羊区火锅好评”第3名。但是做自己楼盘的推广时,就不追求别墅类排名TOP2,或者主城区豪宅TOP3的地位呢?
你看,我评估楼盘的营销时,并没有用“推广”这个词语,而是用的“影响力”,这是个量化的词语。
2)还有人说,你看,2公里外那个神盘,什么推广都没做,但是销售也很好。“影响力”的评估体制,是否有问题。
这个问题我就很无语了:大哥,你都知道2公里外的那个楼盘,都叫“神盘”了,你还认为他没有影响力么?
广告只是获得影响力的手段之一,革命性的产品、超低的价格、绝佳的位置、明星的代言,都能让楼盘获得城市影响力。再比如保利用国宝或兵器展,也能获得影响力。
3)还有些人,对到访力有误解。我认为,龙湖对到访力的理解,更胜一筹。因为很多楼盘都会考虑道路通达的问题,新区的主干道如果不通,他们就不会开盘。但是龙湖能做到提前3公里管控城市界面:帮政府换路灯,帮政府整理道路的边界。
到访,不仅仅是到达,也包含了到达过程的视觉管理。
03
最难的是,自我否定
每一个操盘人,像我这样,都是带着自信和骄傲的,俗称“自信心”。没有自信心,就没有判断力,没有判断力,就无法在20个会议50个议题里,快速做决策,从而让全项目陷入低效。
人不会做自认为错误的事情,哪怕这件事本身是错误的。所以我感觉,人间最艰难的事情,是让一群有自信心和判断力的人,否定自己。
还是那句话:但凡营销结果有问题,那就是四大力的1个或几个块面,出了问题。而这四个块面的建设,又是自己一手指挥而成的。
但四大力同时也是一种保护机制,有了这个体系,可以周、月为单位,对项目进行重新审视,及时调整。只要最终的结果是正确的,过程中考虑不周全的部分,就微不足道。
1)特别是产品力的自我检查:
想要完全以优秀的产品去碾压对手,这事难度挺大的,因为对手也不弱智。但是,产品必须要有差异性,才能构成顾客的购买理由。
差异性是很难把握的一件事,要是做得不够狠,顾客的结论是“差不多”,然后强迫你让利以价格制造差异性。如果产品差异性做得太过,超过顾客的理解范畴,就属于新的品类,新品类最大的麻烦,是教育成本很高。
要么在市场现有的品类里,产品做到碾压对手;要么建立新品类,瓦解对手,但是教育成本高;要么调整价格,用性价比去碾压。
竞争之下的PK关系,相当折磨人。因为十分容易出现你认为OK的,被市场比较成不OK,不用气馁,接受市场的比拼。
2)特别是影响力的自我检查:
90%的楼盘因为过份依赖渠道,所以都不重视影响力了。没错,渠道能带客,但是渠道无法解决楼盘的价值主张,以及楼盘的城市地位。
买卖不仅是卖和买的问题,就比如“瓜子‘的厂商,产值是没法建立影响力的,还不如亏点钱让薇娅带货,这就是不建立影响力的营销模式。
错了,薇娅带货也是运用了影响力的模式,只不过影响力不在瓜子厂牌,而在薇娅身上,她有很多粉丝,并且能左右粉丝的选择。
令操盘手头痛的是,找了多少卖点,发了多少软文,做了多少广告,只是建立影响力的手段,而非等于取得影响力:影响力是楼盘的城市地位。实效称为话语霸权。
3)特别是到访力的自我检查:
做难而正确的事,而不是容易的事情。这种错误,经常犯在到访力上。
到访力,说白了就是城市阵地、来访路线的广告牌,楼盘地盘的界面感。说起来很简单,但是难度在于:
这些动作,多数在楼盘红线以外。
意思是,属于城市管理的范畴,开发商经常有心无力。但这就是难而正确的事情,为一个小广告牌要老大去沟通,会不会高射炮打蚊子?何不用其它的方式来取代,比如不上这块牌子行不行?
在今天的城市道路上,一块广告牌、一个楼体字,每天所面对的车流量,动辄10万起,一个月就是300万流量,大约几万块钱。我不知道为什么这么便宜的流量,大家要放弃。
反过来,哪怕是城市管理再严格的地方,星巴克永远有外摆区,大楼永远有灯光名。城市阵地的建设,不是几块广告牌那么简单,是楼盘的地盘。
4)特别是现场力的自我检查:
有一个地王盘,因为运营节奏很快,开发商救急,在酒店租了100㎡做展厅,兼具开盘任务。所以开盘后,下课的人有一本通信录那么多。
永远永远不要忽视现场的感受,90%顾客对楼盘价值的80%评估,都是通过案场展示来进行的。即包含了展示区的装修,目前越来越酒店化,示范区的景观打造成本,都到达1500元/㎡;也包含了销售人员的讲解水平,还包含了物料的价值传达。
以上四大力的检查,都特别反人性:当你觉得自己做得都不错,但是营销结果不好,那么就说明做得不到位。
自我认为做得到位,偏偏要去里面检查,哪里做得不到位。这就是很难的事情。但是四大力做到位了,你就是常胜将军了。因为四大力优秀,没理由卖不好。
04
以体系去解决问题,事情比较简单。
今年做了几个盘,因为有畅销楼盘的检查机制,表象再难,都很容易做好。
1)
一个盘今年完成了认购8亿的任务,明年的认购任务是15亿。貌似任务翻倍了,十分艰巨,大家一筹莫展。但是以四大力的模式去检查,就发现这是个轻松的任务:
2020年,该项目所在城市区域改造,所有来访通道都封闭得侧身才能到达,来访和成交客户都是周围3公里的。说明所在区域里的客户密度非常高,21年改造完成,路网打开,城市影响力和到访力不止翻倍。
所以从8亿到15亿,是轻松的任务,并非翻倍那么可怕。
2)
另一个盘,位于某个准一线城市的新区核心位置。也就是位置很好,做个楼梯字都能解决影响力和到访力,但是容积率太高,产品和该城市主流消费观冲突很大。
开发商封装了新的产品标准,改了样板间,然后换了新的生活方式。也即建立新品牌,提高了产品力,目前进入热销状态。
3)
当然,也有烫手的项目。楼盘的指标很好,所在品类里有碾压的资源,案场展示不算精致,但胜在规模大,但是缺乏影响力和到访力,来的客户都是无尊重的闲逛,每一单都要去解决第一次听说的“惊讶、不解“的差评。客户阵亡率很高,然后周期也很长。
4)
还有个楼盘,位于热门位置,做的是主流产品,也是主流开发商。但开始就是销售难度大,你让销售去解决这种问题,他们一定会说价格高了,需要降价。但是诊断出来的问题,是项目产品力、到访力和现场力都没什么问题。
唯一有问题的是影响力,这边的大牌大开发商太多了,该楼盘当时不是顾客的前三选择。一波影响力做出来,立刻就畅销了。
(完)