盐田，深圳还潜藏着的最后一块洼地！

做为深圳的关内四区之一，盐田为什么会走到今天?

盐田，当年和福田、南山、罗湖一起，并称关内四小龙，笑傲关外的龙岗和宝安，宁要关内一张床，不要关外一套房。

当年有多久呢，不过区区十五二十年。只用了十五年，深圳的日月就换了新天，宝安龙岗强势崛起，关内四小龙，只有南山持续坚挺，福田无悲无喜，罗湖没落，盐田直接被遗忘。

看地图上的行政区位，盐田真心不算差，地处中心腹地，海岸线很长，地理位置远胜坪山大鹏，相对龙岗、沙井、光明也有临近中心区的优势。

先天区位不弱的盐田，怎么就被遗忘了呢?

两个因素：交通和土地。

盐田有74.99平方公里的土地，但大部分都是山地，能开发利用的平地只有23平方公里，不过四分之一强。交通方面，盐田南面临海，东西北三面都是大山，可以说四面都被封堵。想要抵达盐田，只能开山修路，开山修隧道的建造成本非常高。

因此，到目前为止，抵达盐田的公路只有深盐路、盐坝高速、武深高速和盐田坳高速四条。而武深高速和盐田坳高速连接横岗和龙岗，相比之下，大家更习惯走深盐路和盐坝高速，从罗湖抵达盐田。

山路建造成本高，难度大，通往盐田的高速多为双向四车道或六车道，和市内宽阔的大路没法比。路少车多，去盐田堵车是常态，尤其到了节假日，一大批游客从市内涌到大小梅沙和大鹏度假，堵车那叫一个酸爽。经常一大早出发，下午还堵在路上。

盐田的土地少到什么程度，我们看一看盐田可利用的土地分布。盐田只有三个可利用的平地区，分别是沙头角区、盐田港区和梅沙片区。说是平地，其实更像山脚下的缓冲区，有不少起伏的缓坡，并不像平原地带好利用。

沙头角区是盐田的老城区，老盐田人大多生活在这个区域。沙头角楼盘众多，居住氛围浓厚，是盐田最宜居的地段。有著名的中英街和沙头角保税区，早年的深圳人应该还记得明斯克航母。承载沙头角产业的沙头角保税区面积很小，只有0.27平方公里，主要以银行结算和传统的电子电器、针织服务、印刷包装等行业为主，没有什么高新产业，近些年大部分工厂已经迁出。

第二个是盐田港区，主要发展物流和仓储业，以深盐路和盐坝高速为界，南部填海区全是港区物流，北部是住宅区、生活配套和部分企业。

第三个就是梅沙片区了，梅沙片区非常小，依靠沙滩和海景资源，主要发展旅游业，以酒店、餐饮为主，配建了大量住宅。看到这里就很清楚了，为什么盐田长年跑输深圳大盘，因为短板太短，而且无法弥补。

交通和土地，这两点就把盐田锁死了。多年来，盐田一直只能围绕物流和旅游业做文章，旅游业留不住人，物流业留不住高端人才，盐田产业只能在中低端停滞不前。但，被遗忘的盐田，不代表没有任何机遇，这个机遇并不来自于产业的升级和迭代，而是来自于地铁的开通和潜藏的洼地。

8号线，第一条通往盐田的地铁姗姗来迟，2020年将建成通车。这条线和2号线连在一起，分为2号线东延段和8号线一期两段，2号线东延段设有莲塘口岸、仙湖路和莲塘三站，8号线一期设有梧桐山南、沙头角、海山、盐田港西、深外高中和盐田路六站。8号线二期工程将抵达大小梅沙，三期规划延长到溪涌，但等待周期过长，我们还是以明年通车的一期为准。

一个片区，地铁开通从0到1和从N到N+1的概念是完全不同的，对盐田来说，正是从0到1的突破。盐田多年来一直受制于交通，地铁开通，交通的短板弥补了一大块。

地铁是盐田的一大利好，不过，地铁从规划确定到开工建设，沿线的地铁盘都已经提前透支了一波涨幅，各个片区都是如此，盐田也不例外。那么，盐田的机会到底在哪里?

看盐田目前的二手房均价：

梅沙片区5万，沙头角片区4.5万，盐田港片区4万。而且，盐田大部分是2005年后的次新房和2015年后的新房，楼龄很新，加上盐田近海，很多楼盘还有海景的加分。

深圳楼市经过一年暴涨和三年横盘之后，只炒概念的投资客已经被洗的差不多了，剩下的多是刚需和理性投资客，投资逐渐回归了本源——居住。

经过综合客观的横向对比，盐田确实可以算是深圳的价格洼地。

但价格洼地并不等于价值洼地，盐田并不是所有的片区都值得买入。

首先要排除的是梅沙片区，梅沙片区先天腹地极为狭小，加上地处热门旅游景区，环境嘈杂，人流如织，并不是一个宜居之地，目前的价格只能维持很难再涨。

其次我要排除的是沙头角片区，沙头角是盐田的老城区，配套最为成熟，但片区开发最早，虽然宜居，但楼龄偏老，道路狭窄，城市界面并不理想。

这是我在半山腰拍到的沙头角全景，可以看出，第一，沙头角片区城貌老旧；第二，开发空间为零；第三，是一个群山环绕的狭小盆地。

生活配套最齐全的沙头角，配套全生活便利，价格反而更低。根据到地铁口的远近和楼盘品质不同，价格普遍在三万多到四万多之间，但正是因为配套不全，才更有增长的空间。

盐田多年跑输大势，输的太多反而过犹不及，会有小幅的回补，这是第三重利好。

所以，盐田区是一个被大家忽略价格洼地，但实际有增长空间的片区，预计第一波上涨会在地铁通车前后，第二波会在储备土地开发利用阶段。

盐田区作为关内四大片区价格最低，却最有想象空间的区域，值得关注，主要关注价格低于四万的二手及性价比高的一手新房

（本文作者：淘房会会员戴经理13751180385）

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