闻旅观察 | 一场游戏一场梦？Wework IPO折戟宣告联合办公神话终结
对于Wework的现状，或许我们可以借用NBA总裁肖华对莫雷Twitter事件的回应来作评，“毫无疑问,此次Wework IPO产生了戏剧性的后果。”
全球联合办公领域领头羊Wework，刚刚渡过了自公司创立以来最为煎熬的“黑色”9月，从IPO、IPO推迟，到投资方软银逼宫、CEO辞职再到大裁员......系列剧情连贯紧凑、循序跌宕直至步入高潮，为业界奉献了一场精彩纷呈的传奇连续剧。
作为近年来站上时代风口的现象级创业公司，稍早前的WeWork还是一级市场估值最高的美国独角兽，估值高达470亿美元。与Uber、Airbnb改变了人们的出行和旅游住宿习惯类似，WeWork花了长达9年的时间，意图颠覆人们对于商业地产和办公的固有认知。
共享经济、全球化运营、连获巨资加注——按照预设的剧情走向，Wework这个创投巨星完全有可能成为今年美股市场继Uber之后第二大规模IPO的新经济公司，其大股东软银的创投功名簿，也将继阿里巴巴之后又添上一代表性案例。然而与当初预期相背的是，因为项目估值、商业模式以及团队遭到投资者质疑，Wework在上市前估值大缩水，从470亿美元直接暴跌到100多亿美元。
面对陡转直下的形势，软银为了避免账面损失，并不希望Wework流血上市。此外由于和Wework CEO亚当诺伊曼矛盾激化，为了不让亚当诺伊曼有一票否决权，从而牢牢控制住公司，软银创始人孙正义希望将其从董事会踢出局。WeWork的母公司WeCompany在10月1日正式宣布撤回向美国证券交易委员会提交的招股说明书，寻求推迟IPO。
这股“暴风骤雨”持续了6周后，Wework这家美国明星科技公司已经彻底变了天。或许谁都无法预知，继CEO辞职、大裁员等大震动后，未来等待这家曾经的创投业界传奇的，究竟会是什么？
之所以在临近IPO的关口估值大跌，首要原因还是缘于投资者对其商业模式的质疑。
Wework上市招股书显示，其在2018年亏损高达近20亿美元。尽管如此，包括大股东软银CEO孙正义仍不遗余力为WeWork辩护：“Facebook上市之后还在亏损，但一旦盈利，利润就非常可观。”。但在现今的资本环境，投资者显然已经很难为Wework的高估值和飘渺愿景买单。
Wework采取的是长期负债加短期收入的盈利模式，整个业务流程如下：寻找标的物业、与物业所有者签订租赁长约、对签约物业进行改造升级、寻找租户开业、在租赁合同期内的运营；概括来讲，即Wework从商业办公楼盘所有者手中长期租用场地，并将其按照Wework特有风格装修好，再租给公司或自由职业者等，并从中赚取差价。
业务逻辑看似很“顺滑”，但这其中最关键的，是Wework需要承担无租户但仍需租金的风险。所以尽管Wework一直以来以“科技”标榜自身，但如同甲骨文创始人兼首席执行官拉里埃里森此前直言不讳称“Wework不是一家科技公司，没有什么价值”那样，事实上，Wework本质上就类似一家房产“二房东”。
除“科技”基因名不副实外，Wework的商业模式的最大问题是极度“烧钱”。招股书显示，尽管Wework的营收从2016年的4.36亿美元增长到2018年的18.21亿美元，但与之伴随的亏损更令人瞩目。从2016年到2018年，亏损额度从4.29亿美元增长到19.27亿美元，2019年上半年亏损9亿美元。
Wework公司的成本主要包括地点经营费用、营销和市场开销、新市场开发费用、一般行政支出、其他运营支出以及折旧费这几个方面。其中占比最大的是地点经营费用，也就是场地租金，占到成本的42%左右。由于Wework租用的商圈地理位置良好，所以租金高企。Wework在招股书中做了相应的风险警示：运营成本和其他支付比预想的要高，高支出和投资的增加降低了公司的利润率，并对财务状况和经营成果产生负面影响。
盈利模式存疑只是原因之一，诺伊曼在作为Wework CEO期间无数“荒诞”的操作，共同造就了估值跳水的“血案”。
一直以来，诺伊曼都以嬉皮士的形象示人，其号召要消灭世界的孤儿问题，消灭全球饥荒，这些都是WeWork的使命。但事实上，作为一家创业公司CEO，诺伊曼成为了一个为投资人“避之不及”的负面代表。以下是关于诺伊曼的系列公开报道。
诺伊曼创建了“The We”的品牌，然后出售给自己的公司，赚取了价值590万美元的股票；其买下了不少地产的股权，然后出租给自己的企业，Wework在2016年、2017年和2018年分别向亚当诺伊曼支付了310万美元、560万美元和800万美元的租金；在Wework上市前，诺伊曼无视Wework的资金链困境，通过售股和举债套现了7亿多美元。；在控制权上，他给了自己每股20票的投票权，以拥有对Wework的绝对控制；其还在招股书中对自己的身后事作出安排，如果诺伊曼意外身亡，那么他的妻子将指定下一任CEO。
此外，WeWork公司高层充满了诺伊曼的裙带关系，有二十多人在他倒台后面临遣散。例如，诺伊曼的姐夫担任首席产品官，姐夫的父母作为地产经纪人获得WeWork支付的佣金；其挥霍公司6000万美元资金购入私人飞机G650，还喜欢在飞行时吸食大麻，引发员工抱怨CEO有钱买飞机，却没钱加薪发奖金。
归根结底，作为Wework CE的诺伊曼，其系列操作完全背离了最初创立Wework的使命愿景，且充满了对投资人的“无视”和自我膨胀。如同WeWork写到：我们未来的成功很大程度上取决于我们的联合创始人兼首席执行官亚当·诺伊曼的持续服务，这不能得到保证。诺伊曼对我们的运营至关重要。他一直是制定我们的愿景、战略方向和执行重点的关键。我们与诺伊曼没有任何雇佣协议，也无法保证他将继续为我们工作或以任何身份为我们的利益服务。如果诺伊曼不继续担任我们的首席执行官，可能会对我们的业务产生重大不利影响。
在舆论经历了震惊、困惑、终于走向了愤怒后，终于，诺伊曼特立独行的偶像人设一夜之间彻底垮塌。而攻势如潮水般的讥讽和抨击，最终冲毁了WeWork的上市之路。
9年时间发展至今，Wework确实堪称全球范围内联合办公领域的王者，翻看其客户名单：微软、Salesforce、三星、Spotify、星巴克、Pinterest、Facebook等全球各领域巨头悉数在列，WeWork甚至还为纽约的IBM、柏林的Airbnb办公室和波士顿的亚马逊办公室各自运营着一整栋大楼。
谈到运营物业，目前WeWork已经成为曼哈顿最大的办公地产承租者，不止如此，WeWork还是纽约、伦敦以及更多城市中心最大的办公地产承租者。根据招股书披露，在海外高速扩张下，2016年有全球34城的111个办公地点，2019年Wework已经覆盖了29个国家、111个城市的528个办公地点。
至于团队规模，3年前，WeWork有1千多名员工；而进入2019年，整个wework团队已经扩张到15000人。
据报道，Wework目前资金链已经极度紧张，有分析人士指出，实际上其母公司The WeCompany的现金流可能不足以支撑10-20年的租约。在2019年前半年，WeWork的净现金流正增长8.447亿美元，但这只是因为它从融资中获得了34亿美元的现金。而如果没有新的注资或募资，该公司的现金缺口将会超过25亿美元。截至2019年6月30日，其现金和现金等价物略低于25亿美元。换句话说，如果没有海量规模的资金注入，The WeCompany就会失去大量资金储备，甚至可能失去部分业务。
资本市场是残酷的，面对现阶段一招不慎或将满盘皆输的局面，WeWork维持健康的资金链比什么都重要。在本次上市失败后，WeWork可能都来不及痛苦，因为紧迫的烧钱计划和资金链逼着WeWork和大股东软银快速地又开始了谈判，希望获得新一轮融资帮助其渡过目前的难关。
Wework的结局是怎样？联合办公究竟会去往何方？只有时间能给予我们答案。
（文章图片选自网络）
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作者系网易新闻·网易号“各有态度”签约作者
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