纯干货！20条房屋租赁缔约法律风险提示
随着经济社会的发展和人口的流动，房屋租赁这一日常生活中常见的行为，涉及的法律问题层出不穷，有租客因此被迫搬离，有房东因此损失不小且房子难收回，有二房东因此涉案累累。为了化解风险，在租赁合同签订时，我们就需要未雨绸缪。
本期，上海市松江区人民法院民事审判庭法官暨秉恒为租房新手们梳理了20条有关房屋租赁缔约法律风险提示，纯干货分享，记得收藏~
风险提示1
签合同时请仔细核验对方的身份证或营业证照，确保与合同落款处的签章一致。签约的人不是最后实际履行合同的人，这可能会为你的维权带来风险。
案例
c冒b之名与a签署租赁合同，a在签约时因未核验身份证而未能发现。此后因租赁合同履行发生纠纷，a将b诉至法院，到庭后却发现b并非与自己签约之人，最后法院驳回了a的诉讼请求。
风险提示2
如果你签订合同的对象并非房屋的实际权利人，那么请向他索要实际权利人同意转租的证明，它可以是前手的合同条款，也可以是一份独立的情况说明。注意前手的合同期限，当你的合同期限超过了前手的合同期限，超过部分存在不受保护的风险。
案例
a与b签订租赁合同，租赁期限为2019年1月1日至2020年12月31日。b并非房屋的产权人，b和产权人c的租赁合同约定的租赁期限为2018年9月1日至2020年8月31日，且未对c是否同意b转租作出约定。c发现a实际承租后，要求解除与b之间的租赁合同，并要求a搬离房屋。法院认为b已构成违法转租，且本身a和b之间的合同期限超过b和c之间合同期限的部分不受保护，支持了c的请求。
风险提示3
尽量在合同中明确收款账号——尤其是在对方提供的收款账号并非是其本人账号时。
案例
a与b签订租赁合同，b口头告知a向c支付租金，a支付当期租金后，c下落不明。此后，b以a未向其支付租金为由要求a支付该期租金，a因缺少证据，只能付款后另行向c追偿。
风险提示4
签合同时请核验出租人的权利来源，它可以是不动产权证，前手的租赁合同，或一份委托管理文件。确保站在你面前的这个人通过清晰的权利路径与房屋的实际产权人发生关联。
案例
a与b签订合同，b自称自己是有权出租房屋的人，并向a出具了一份租赁合同，合同显示c将房屋出租给了b，a并未审核c是否有出租房屋的权利。a租赁房屋不久后，房屋产权人d出现，要求a搬离。原来，c是d的亲戚，未征得d的允许，趁d在国外期间擅自出租房屋牟利。因此，a只能仓促的搬离房屋，还产生了一定的装修损失。
风险提示5
房屋没有合法登记信息？那么需警惕法律不会支持你签订的租赁合同继续履行。承租后的每一天，请随时做好终止履行、结算损失的心理准备。
案例
a和b签订租赁合同，但房屋系无证房屋，合同履行未半，b要求涨租金，a予以拒绝，后b主张合同无效，要求a搬离了房屋，法院判决相关的损失由a和b按照过错比例各自分担。
风险提示6
一份不动产权证上的登记信息，通常情况下会被认为是可信赖的，但如果你寻求更为安全的交易保障，那么请坚持索要一份不动产登记部门实时出具的不动产登记信息。
案例
a和b签订租赁合同，查看了b出具的房产证，并支付了租金，但后来从房屋产权人c得知，b早已不再是房屋的实际产权人。原来，b在持证期间通过挂失获得了两本产证，并将其中一本保留至今。
风险提示7
如果承租房屋时，要着重查看房屋上已经存在的以下三类信息——抵押，查封，或已有租赁合同备案登记。它们意味着一个你未曾谋面的第三者，可能拥有在租赁期间要求你无条件腾房的权利。
案例
a向b承租房屋，租赁合同签订时房屋上已有c的抵押权登记，此后b因为无法清偿对c的债务，c要求拍卖实现抵押权。在c的申请下，法院执行部门评估后认为a和b的租赁合同成立于抵押权设立之后，且会影响抵押权的实现和拍卖价值，遂要求a搬离了房屋。
风险提示8
法律保护的最长租赁期间为二十年。不要试图以“五十年房屋使用权转让”等名目规避法律，法院可能仍会按照租赁的规则认定你们之间的法律关系。
案例
a和b对某房屋签订使用权转让合同，约定b向a转让三十年的房屋使用权，并由a一次性支付对价。此后双方发生纠纷，法院认为a和b之间实际为房屋租赁合同关系，合同超过二十年的部分无效。
风险提示9
承租房屋的用途应当符合法律规范，一份罔顾用途的租赁合同可能会因相关行政机关的处罚或管制而无法履行，只能被迫解除，使得租赁双方蒙受巨大损失。
案例
a和b签订租赁合同，约定a向b承租有证工业厂房用作员工宿舍。在a装修改造为员工宿舍的过程中，行政机关发现并制止了a的行为，如果a仍坚持合同载明的用途，双方之间的合同已无法继续履行。a只能被迫解除了和b的租赁合同，双方均为此承受了损失。
风险提示10
承租商业用房用于开设商铺？请在合同中根据租赁用途明确出租人的配合办证义务，包括办理营业执照、卫生许可证等。双方约定的租赁用途一定程度上可以推导出前述义务内容，但是直接订入合同永远是最明智的选择。
案例
a向b承租房屋用于开设餐饮店，合同中约定用途为商业经营，未对b配合办证的义务进行约定。此后，a向b主张配合办理营业执照和卫生许可证，b仅同意配合办理营业执照，但认为合同中并未写明房屋用作餐饮行业，a也未向其提前告知，自己并无配合办理卫生许可证的义务，房屋本身也不适宜作餐饮用途，双方为此产生纠纷。最后a只能在支付解约赔偿后搬离了房屋。
风险提示11
当你是转租关系中的承租人时，为办理证照所需，对方可能会要求你和实际权利人签署一份形式上的租赁合同，但这会为你带来额外的法律风险。如果不得已而为之，请额外签署一份三方补充协议，申明这份备案合同并非出自合同双方的真实意思。
案例
a向b承租房屋开设商铺，该房屋系b向实际产权人c承租获得。为a办理营业执照之便，b提议由a去找c签订一份形式上的租赁合同交工商局备案。2019年8月31日，a在b的带领下与c签署了一份租赁合同，此后租金实际上仍然由a向b支付，再由b向c支付。2020年7月，c以a半年未付租金为由起诉要求解除合同并主张a的违约责任，a很诧异，认为自己与c没有真实的合同关系，且一直在按时向b支付租金。
经法院了解情况，在2019年8月29日，b便与c解除了合同，并向c谎称租客a愿意直接与c建立合同关系，带着a于2019年8月31日当天与c签约。此后几个月，b一直在代a向c支付租金，但自2020年1月1日以后下落不明。最后，a只能额外向c又支付了半年的租金。
风险提示12
对承租房屋的装修应当征得权利人的许可，如果你作为承租人在合同期满时还希望获得固定装修的补偿，建议在合同中明确作出约定。
案例
a向b承租房屋，合同中并未对到期后固定装修的归属作出约定。合同到期后，a在搬离时以固定装修不能带走为由向b要求补偿，被b拒绝了。a为此起诉至法院，法院驳回了a的诉讼请求。
风险提示13
即便在约定中获得权利人的许可，装修时变动房屋的主体结构、实施违法搭建或违反消防要求等可能危及建筑安全、违反法律规范的行为也不能当然地取得合法性，会招致行政部门的强力干预。通常情况下，这种因自身不当决策带来的损失，需自负主要责任。
案例
a向b承租房屋，合同中载明a可以对房屋的内部结构进行改造。a拆除了其中一栋承重墙，被邻居举报后，被行政执法部门责令整改。a只能自行花费额外费用恢复了承重墙，并为室内装修设计的更改支付了额外费用。
风险提示14
免租期是出租人基于装修等事由给予承租人的一定期间内免收租金的优惠。但天下没有免费的午餐，如果合同因承租人的不当行为提前解除，承租人可能需要按照适当比例向出租人支付免租期租金的损失。
案例
a向b承租房屋，合同租赁期限两年，双方在合同中约定租期开始之前，b另行给予a两个月作为装修免租期。后a在合同履行一年后（不含免租期）要求提前退租，除其他违约责任外，b另向a主张免租期的租金损失两个月，法院在审理后，按实际未履行租期一年/总租期两年的比例计算，判令a向b支付免租期的租金损失一个月。
风险提示15
在合同没有特殊约定的情况下，物业费是由出租方来承担的，水、电、煤、电信和有线电视费用是由实际使用人来承担的。想换个玩法？那么请把双方认可的规则写在合同里吧，记得一并记载费用标准和实时读数。
案例
a和房屋产权人b签订租赁合同，合同中对于物业费、水电费的承担没有约定。此后因为a未缴纳前述费用，b向法院起诉要求a付款，法院支持了水电费的诉讼请求，但驳回了关于物业费的诉讼请求。
风险提示16
对于承租人而言，将付租周期压缩于三个月以内无疑是明智的选择，因为更短的付租周期意味着更安全的资金保障——尤其是在一段转租关系之中。不要使用租金贷！以贷款形式一次性支付租期内全部租金，无异于你自愿放弃了全部底牌。
案例
a向知名连锁公寓b承租房屋，合同约定a使用租金贷一次性全部支付租期内的全部房租。合同履行至一半，因为b公司爆雷，没有收到租金的房屋产权人c上门要求a返还房屋。a只能搬离了房屋，但还仍身背银行贷款，找濒临破产的b维权也面临重重困难。
风险提示17
违约金的约定可以显著降低后期双方对实际损失的举证风险。在租赁合同关系中，逾期违约金和解约违约金一般可以同时主张，请分别进行明确。
案例
产权人b和a签订租赁合同，合同约定承租人逾期支付租金应当按照日万分之五的标准支付违约金，任何一方违约导致另一方行使解除权解除合同，还应支付违约金五万元。此后，因为a拖欠租金，b几次催告不成，起诉要求解除合同，并要求a按日万分之五的标准支付逾期付款违约金和五万元解约违约金，a认为两项违约金不能同时主张，但法院审理后支持了b的诉讼请求。
风险提示18
请在合同附件中明确随房屋移交的物品清单和使用状态，避免在事后发生不必要的争议。对非因使用不当出现的房屋和室内物品的损坏，原则上由出租人来负担维修义务。
案例
b向a出租房屋，合同附件未载明室内已有物品。合同到期后，a和b对于一个微波炉的归属发生争议。a称系其承租房屋后自行添置，b称在交付房屋时即已存在，双方均未能对此提供发票等证据。鉴于双方在移交时未签署物品清单，法院根据证据规则支持了a的诉讼请求。
风险提示19
想在租赁过程中行使优先承租权或优先购买权？如果出租人没有及时通知你匹配报价，擅自与善意第三人签订了合同，你无法以优先权直接推翻合同，也不易举证实际损失。基于此，提前在合同中约定未保障优先权的违约金数额，无疑是更明智的选择。
案例
a向b承租房屋，约定a享有同等条件下的优先购买权，但未就此约定违约金。后b在未通知a的情况下将房屋出卖给了善意的c，并办理了过户手续。a起诉要求确认b和c之间的合同无效并恢复登记，遭到法院驳回。a又起诉要求b承担违约责任，法院审查后认为a举证的损失都与优先购买权的行使没有关联，不属于直接损失或可得利益，仅酌情给了a象征性的赔偿。
风险提示20
房屋租赁合同纠纷由房屋所在地法院专属管辖，因此在合同中没有必要再对管辖问题作出特别约定。但预先在合同中明确争议发生时的送达地址和联系方式，可能会有助于纠纷的快速解决。
案例
a和b就s城的某房屋签订租赁合同，在合同中约定如发生纠纷由b的住所地t市法院管辖。合同还特别约定：对于因合同争议引起的纠纷，司法机关可以通过手机短信或电子邮件等现代通讯方式送达法律文书；明确了a指定接收法律文书的手机号码和电子邮箱；a同意司法机关采取一种或多种送达方式送达法律文书，确认上述送达方式适用于各个司法阶段；保证送达地址准确、有效，如果提供的地址不确切，或者不及时告知变更后的地址，使法律文书无法送达或未及时送达，自行承担由此可能产生的法律后果。
此后，因a提前退租，下落不明，b起诉至t市法院，法院以无管辖权为由对案件未予受理。b又起诉至s城法院，法院受理后向合同约定的送达地址寄送了法律文书，但a并未到庭应诉，法院直接缺席审理并作出缺席判决，支持了b的诉讼请求。
来源｜上海市松江区人民法院
文字：暨秉恒
责任编辑 | 邱悦