2019年，将会是自住买房最佳时期！
未来房地产市场将会横盘，最快春节前后回温。
素材来源：明源地产研究院
作者：地产八卦女
1st
11月2日，由明源地产研究院主办的“2018年中国房地产总裁峰会”在上海举行。这其中，阳光城吴建斌、旭辉林峰、链家左晖、新城欧阳捷四位大佬轮番发言，金句频出。星子看完之后，觉得大佬的发言，对于未来楼市走向定调，以及现阶段是否适合买房的话题，具有前瞻性意义。
为什么这么说呢？从新城欧阳捷总的发言来看，未来楼市以“稳”为主，虽然不再是经济的“火车头”，但仍然是“压舱石”。整个市场来看，市场最早可能在2019年春节前后回温，稍晚可能在明年两会之后（回温），最迟不超过明年年底（回温）。
回温是什么意思呢？意思就是有别于当前市场，土地流拍明显减少，房企降价促销减少，二手房降价明显减少，整个市场处于一个成交量和价格相对稳定、但并不火热的底部状态。
我们知道，当前房地产市场确实遭遇了冰冻或寒流，客户观望情绪浓厚，很多人问我现在该不该买房。例如进博会风潮正当时的上海，可以用“寒风凛冽”来形容，从2017年开始，直到现在跌了整整两年。很多在近两年买房的上海朋友，长期持有等待升值的心理防线已经瓦解，二手房降价开始增多。
而对于土地流拍现象，当前也可谓是惨不忍睹。据权威机构数据显示，今年前7个月，土地流拍率约6%，300城总流拍宗数已达258宗，与地价最低迷的2014年同期相比，土地流拍率还高出59%。从整体流拍规模来看，今年有望达到历史峰值。其中，降温最明显的是一二线城市。7月23日，上海杨浦东，一块内环内的宅基地流拍，没有房企报名，实属罕见。8月10日，杭州、南京、太原等城市都进行了土地拍卖。从拍卖过程和结果看，土拍市场明显降温，有的全部流拍，有的即使成交，地价比之前也降低了不少。
此外，当前房企降价促销的花样也不断翻新，怪招迭出。前几天，粤港澳大湾区的某盘，居然开出了“没有涨幅我们买单”的购房承诺，其兜底促销回流资金之意图，非常明显。
由此，从这三方面看，当前楼市处于一个不断探底的下跌阶段。在这个阶段，购房者最重要的是持币等待触底，等到价格和成交量稳定后，再寻机入市。
2nd
可能有朋友要问，为什么你会判断，最快2019年春节前后、最迟明年年底这个时候会触底呢？
这是因为，中国只有三到五个一线城市，却拥有14亿人口，相对美国3.26亿人却有纽约、洛杉矶、华盛顿、芝加哥四个一线城市，仍显得很稀缺，且中国一线城市不像美国，中国的一线教育、医疗、商业、行政等资源非常集中。虽然严厉的户口、社保政策限制了人口落户买房，但在庞大的人口基数下，每年都会产生一批新的刚需购房者。所以从这方面来说，一线城市仍然是稀缺的。当前低迷的房价现状，只是过去两年突发性严厉限购政策的休克体验，而如今政策已然稳定，缓过来就好了。
而对于二线城市，现在绝大多数的二线均价仍然都在20000以下，长沙一线江景房甚至还有1万1的价格，还有很多省会城市都能找到优质的一万左右的房子，所以二线楼市，仍然有很多潜在的机会。
由此，对于很多人来说，一二线城市的房子，并不是买不起，而是没有资格，导致买不到。但是长期来看，一二线城市的人口吸附力仍然存在，一旦这些人有了购房资格，该买房的，还是会买房。
对此，链家左晖就说，7.5亿购房者一年买1500万套房比较确定。虽然总体来看，房户比1.1总体不缺房，但中国的人口在快速的发生变化，在快速的向城市圈集中，大概6亿人口会集中在20个城市圈里，平均会达到3000万人。中国未来的城市群会发生很大的变化。
更为重要的是，在这些城市群中，二线城市的房票价值开始凸显。目前很多学生考大学，选择城市与选择大学、专业同样重要。很多父母等孩子读完大学，就准备或已经将户口迁到孩子所在城市，只待孩子找到工作能够还款就买房。
▲有的时候，感觉买房比买菜更容易作出决定！
3rd
当然，刚才我说最快明年触底，并不意味着明年房价就会回暖。按照新城欧阳捷总的观点，未来楼市一定是“大稳小乱”，整体格局是大稳，也是政策诉求，各地城市有小乱，小乱不影响大稳的格局。在这种整体格局下，楼市将回归“零增长”区间。
因此摩拳擦掌的投资客们，不要幻想限价令会放开。在一二线城市，未来五年都可能不会放开。
由此，从这方面看，2019年，将会是自住需求购房者的最佳时期。在这个阶段，购房者手握房票，可以慢慢的挑、精挑细选的挑，真正让房子回归生活；同时，平稳的楼市行情，也让购房者不用太过于担心房价继续下跌而造成损失。
而从土地出让的角度来看，在2019年买房，之所以不用太担心房价继续下跌，主要是很多城市政府还没有降低地价预期。
前一段时间，苏北某县城突然开会说，严禁楼盘降价影响土地出让，否则不给预售证。毕竟将近20年的土地财政模式，让地方政府习惯了粗放式增长，负担着沉重的地方债务，贸然降低地价预期，不仅债务问题难以化解，日渐新高、再也回不去的拆迁安置成本，也让降低地价预期得不偿失。
4th
说实话，看到这么多地流拍，我脑海里想到的第一件事，不是房价要跌了，而是这么多地，在一个很短的时间内，没法再建房子了，未来几年新房供应，很可能呈现出断崖式的减少。
这不是危言耸听。事实上，随着限价政策的继续执行，地产商拍地的热情越来越少，就算拍了地，也想把开发销售节奏拖一拖再入市。毕竟房价地价差太小，导致项目可能亏损。没有地产商会愿意用亏损换市场。
因此从这方面看，等到房价触底后，尽快看房、好好挑房，才是自住者对于楼市的正确姿态。
当然，对于投资者，虽然未来一两年内可能都无法获得房价收益，但是资格是宝贵的，提前占位获取城市资源、用长线思维看待楼市，相信在五到十年后，仍然有不错的收益。
毕竟旭辉林峰总也说，“我们现在的房价，涨的好像很多，其实把货币购买力，把通货膨胀系数跟二十年前人民币购买力同等看，我们的房子只是起了保值同幅度增长而已，并没有超幅度太多，最核心的还是看M2总量对地产价格的影响。我们也不要太悲观，我一直觉得地产下半场只是回归到一个常态，并不是一个生死存亡的时刻，只是原来日子太好过了，现在回归正常的日子。”
没错，事实上随着这几年限购，很多人钱虽然多了，但是留在金融系统里走不出去，除了房地产没有好的标的物，不少人因此甚至跑到东南亚、欧洲和美国去投资。
最后说明一下，房地产支柱产业的地位是不会改变的，那么大的市场容量，10万亿的交易量是有需求支撑的。到目前为止，中国房地产还没有走到最高点，还没有任何一个其他行业能够完全取代这个行业。
既然政府作为中国楼市的唯一操盘手，可以从根本上调节供给、需求、预期，我们就应该相信，楼市会如中央所反复强调的那样，持续稳定，回归居属性，不会大起大落！
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