有一天，买不到别墅怎么办？
如果有一天，我们买不到别墅了，这种极端情况会不会出现？
当然，你可以说买二手，或者买叠拼，这样永远不会断顿，但过时的产品和不太像别墅的别墅，估计也不是大多数人想要的。
如果就联排、双拼、独栋这类纯别墅而言，未来有一天是有可能买不到新房的，因为政策使然。
这两年，从中央层面在不断收紧超低容积率项目的开发政策。早年虽然颁布过“禁墅令”，但过去执行并不严，独栋、类独栋产品还是能见到。但是今天，形势明显变化，未来纯别墅真有可能突然间消失。
2018年9月26日北京市公布了《北京市新增产业禁止和限制目录》。全市范围内，禁止新建房地产开发经营中容积率小于1.0（含）的住宅项目，禁止建设独户独栋的房地产项目。
到了2019年，政策进一步在全国范围内收紧。住建部再次下发通知，要求地方立即暂停办理本行政区城内有关别墅项目建设审批手续，同时对已建、在建、在批、待批的别墅项目进行梳理、核查、修正。
不少外地开发商向『地产营销人』透露，现在很多地块都在重新改规划，低于四层的别墅产品统统砍掉，看来这一轮政策，执行十分严苛，未来别墅的供应将岌岌可危。
其实，就北京市场而言，独栋别墅市场已经在验证这一趋势。
由近五年北京独栋别墅的供应和存量数据来看，整体供存量都在持续下滑，正在加速告别市场。
但相对应的是，独栋别墅成交却在一直维持在高位。2017、2018年均成交全部超过500套，明显高于供应。
由此可以推导，政策禁止开发，供应连年下滑，需求稳定高位，那么存量消化殆尽将是不远之事。未来独栋别墅一旦退出历史舞台，可想而知，其价值会瞬间暴增。
所以，『地产营销人』总是在告诫诸位，如果有条件（资金和资格），买别墅还是要优先选独栋，而且一定是择址自然生态突出的区位，因为环境和产品一样稀缺。
1、买独栋，注意规模、总价和均质性
独栋别墅在北京还存在买到的机会，但主要问题是社区规模不够、总价过高、规划欠均质。
规模对于独栋别墅极其重要，你会发现，好的独栋社区一般规模体量都非常大。一方面，独栋占地奢侈，如果没有规模，一个社区摆不下几座别墅，这样就没有居住氛围；另一方面，拥有大规模可以装得下更多生活配套，譬如：多功能会所、集中式绿地、运动场地等。
总价门槛是购置独栋别墅的一大痛点。北京主城区的独栋别墅，5—6环间总价在7000万以上，6环外在3000万以上，只能为金字塔尖的富人拥有。不过，同属于北京的密云区域，依然还有2000万以内的独栋，是为数不多中产能触及的产品。
有一点需要注意，很多独栋并不在纯质的社区里。有的项目在规划中，混合了高层、洋房、叠拼等多种产品，独栋只是其中的点缀，这样就无法达成均质性，进而影响了客户圈层的统一，不利于社区文化的建立，更不易发展出社群。
因此，即使挑选独栋，也要尽可能找规模大、总价低、产品均质的项目。
2、靠山水，一步占有稀缺自然资源
买独栋不易，靠山水更难，因为后者不以人的意志为转移。
北京自然环境优越的地方不少，但有山水资源的却不多。北京的山基本分布在西部和北部。
首先看西部，曾经的西山别墅区就是依靠香山而出名。但别墅市场经过十几年发展，西山别墅区早已供应殆尽，如今打西山概念只能轮到丰台和房山。但京西南在售的别墅，多以叠拼、合院、联排为主，配有少量双拼，独栋产品非常少，而且也谈不上纯质。
再看北部，能享受山水资源的区域有三个：昌平、怀柔和密云。昌平的独栋不多，基本在六环外，总价平均不低于2500万，而怀柔市场供应奇少，唯一独栋项目也是半亿总价量级，一般人够不到。
比较亲民的就是密云了，密云是北京山水资源最丰富的区域，开发别墅得天独厚，虽然独栋项目也很少，但体量大、形制纯、总价相对合理，在市区购买一个平层的总价，在密云就能过上庄园级的别墅生活。
如此看来，产品也是一种资源，它是随政策而愈加珍贵；环境也分高下，在自然生态中找到有山有水之地，是稀缺中的稀缺。
『地产营销人』就知道这样一个别墅项目，全部为独栋产品，规模体量巨大，有丰富的配套设施，群山环绕，墅区中穿过一条原生态河流。可能有人都猜出来了，这个大名鼎鼎的项目就是位于密云的阳光城·君山墅。
溪翁庄是密云最精华的别墅板块，已形成高端别墅的聚集效应，阳光城·君山墅是该板块的经典之作。该项目不仅实现了产品与环境资源的最大化占有，而且随着艺术气息的养成，别墅社区的居住氛围也愈加浓郁。
阳光城·君山墅位于告别城市喧嚣的密云水库旁。项目距离首都机场45公里，望京商圈58公里，通过京承高速、京沈路、机场高速等连接主城区，可实现全城高速快速通达。
据悉，北大医学部及相关三甲医院即将入驻密云，同时区域内一站式配套教育完善。物美、国泰、奥特莱斯、鑫海韵通、万象汇等环伺项目周边，各种配套丰富，可以满足居者日常生活所需。
阳光城·君山墅旁边的密云水库是华北地区面积最大的人工湖，从1958年开始修建至今，一直受到最为严格的环境保护，因此这里常年空气清新，移步易景，美如画卷。
这里还是北京最大景区聚集地，汇集100个游玩景点，6座古长城。云蒙山，云佛山，燕山山脉，三山以环抱之势，为君山墅奉上大山的精粹。更有白河、京密引水渠双线水景，共同滋养着这片山水别墅区。
阳光城·君山墅总占地约2800亩，相当于2.6个故宫的大小，是全北京罕见的低密独栋别墅项目，综合容积率仅有0.6，社区内拥有市级河流——白河，静静流淌穿过，在北京墅区绝无仅有。
阳光城·君山墅在设计中，不仅善加利用原生山水资源，还努力构造项目自身的自然景观。力求将社区打造为“十年成墅，见树不见墅”高品质居住氛围。
项目在开发中致臻打磨，园区内依自然肌理栽培千株桃树，倾心构筑摇曳生姿的桃源盛景。社区内现已拥有成熟的园林景观，绿化率达到45%，层次丰富、环境宜人、空气芬芳。
约1200亩公园绿地，缓坡式草坪延伸入水中，带来静谧私属的田园牧歌。“千亩果岭，百里河湾，千亩桃源，万顷植被”是今天阳光城·君山墅的最真实场景。
阳光城·君山墅产品均为建筑面积约310-360㎡的独栋别墅，以全新生活方式缔造艺术生态墅区。住在这里不只懂自然，更懂得自然的生活之道。项目以艺术化配套建筑打造君山墅自然艺术的生活方式。
阳光城·君山墅创意性的发挥现有高尔夫绿地的自然优势，进行功能的二次转化，形成白鹭生态湿地公园，夯实君山墅对于生活方式的独特发想，让居者真正体验山水、人文与艺术高度结合的庄园式生活。
随着近几年入住业主们的增多，邻里之间的沟通多了起来，社群自然形成，项目借机也开始利用配套建筑营造第三空间，为居者提供学习、交流、休闲、娱乐的平台，赋予社区其更丰富、更高雅的精神内涵。
为此，『地产营销人』前些天特地去阳光城·君山墅，参观了刚落成不久的“美学生活馆”，真正触摸到了这里业主生活丰富、细腻的肌理。
该生活馆聘请国际知名设计师如恩打造，是北京颇为罕见的一座业主专享艺术场馆。场馆整体总占地8200平米，建筑面积4300平米，斥资近一个亿，历时两年建成。
据了解，在5月27日刚举行的CREDAWARD地产设计大奖颁奖典礼上，北京阳光城·君山墅生活美学馆，荣获了2018-2019年度第五届十大金奖项目，经典建筑就这样永久的留在了独栋墅区之中。
君山生活美学馆总共分为三层，分别设置了不同功能。一层设置了公共分享空间：君雅艺展中心（专业画展）、君艺多功能会议厅（专业的业主课堂）、君艺生活体验馆（社群活动、艺术家计划、生活分享）。
二、三层配备了星空影院、咖啡吧、私宴厅和红酒雪茄吧，满足业主私享的休闲娱乐、饮食社交等定制化的生活方式。
三层的观景平台，视野广阔，此处可体验君山墅群山环绕的无敌景观，一览众山小，体味自然之美，发现生活之美。
借助这个艺术生活场域，阳光城为业主提供了社交场、儿童活动天地、兴趣社群等多元化内容。业主们能够在这里学习、互动、社交，丰富了他们的墅居精神生活。
在山水之间，住纯别墅，享真独栋，有私密静居，有开放交流，有家庭欢聚，有邻里互往，保持与城市的距离，在阳光城·君山墅感受独有魅力。
有一天，买不到别墅怎么办？
与其将来焦虑，不如当下努力，改善一座独栋，升级一种生活！
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