买门头沟房子的都是哪些人？
『地产营销人』点评门头沟的项目几乎最全，从区域到个案产品之前都有所涉猎。
后台有不少用户询问如今买门头沟的客群都是哪些人？
这是一个好问题，从去年至今，门头沟区域关注度一直很高，甚至有楼盘在不到一年的时间里就实现了超过30亿的签约额。加强对客群的了解，有助于我们对该区域有更加透彻的理解。
那么，今天就聊聊这个话题。
门头沟和其他区域主要的不同是，由于过去十年十倍的涨幅，以及绝大多数项目定位于改善产品，地缘需求已不是主力客户来源，这与丰台、大兴等区域楼盘至少占据30%的地缘客户形成鲜明对照。
门头沟如今已是邻近各区外溢的主要方向，靠近北京西部主城区的刚改、再改人群其置业首选都倾向于该区域。
其置业逻辑和客群特征主要有以下几点——
1、海淀和石景山两大输送源
门头沟的迅速崛起，除了区域交通、商业和教育配套，以及新城规划等明确利好之外，另一个核心原因也与邻近的海淀、石景山这两年有效商品住宅供应严重不足有关。
虽然在『地产营销人』统计各区住宅排名中，海淀和石景山尚有项目成交，但就推出的新盘而言，从2016年至今两区仅有三个新盘推出。作为北京主城中靠近西部的两个大区，新增供应不足则直接导致了向门头沟的客户外溢。
在不少项目中，来自于海淀的成交客户比重超过50%，而石景山客户占据20—30%的比重，剩下多则是被丰台、大兴等区域客群瓜分。
就外溢要素来说，交通命脉的打通提供了关键保障。阜石路、长安街延长线、莲石路三大快速路拉近了门头沟与核心城区的感官距离。而S1、R1等轨道交通的延伸也让第一居所的概念落到实处。
另外，门头沟比之主城区更优越的生态自然环境以及品质改善产品的充足供应，也逐步改变了购房者对于原有区域的印象。
根据今年新增土地的分布和北京城市总规的指导方向，主城区依然在不断降低住宅开发的强度，海淀和石景山未来几年会继续向门头沟输送大量客源。
整体上，门头沟作为北京西部最大置业升级需求的承接区，其市场地位不会改变。
2、升级需求的多种层次叠加
不可否认的是，在去年火热的门头沟楼市表现来看，除了自住需求之外，投资需求也实现了集中释放，短短两年区域房价三级跳的态势增强了购房者入市的信心。
但今年进入新的调控周期之后，投资需求明显衰减，改善需求分化而出的多种层次，构成了区域成交的主力诉求。
就海淀客户而言，其改善目的多数聚焦于产品，而非城市配套。海淀居住人口集中的几个板块都是十几年之前的老盘，存在比较严重的户型老化，社区破旧的现象。来自此地的客户多已度过了儿女教育的阶段，开始考虑未来养老及改善居住环境的问题。
而对于石景山来说，多年前置业的多是刚需“上车”的客户群体，如今也到了生二胎，扩大居室面积，寻找优质学区的人生阶段。而门头沟以四居为主力新房产品，加之名校资源的进驻和商业配套的完善，也就自然地对接了这种核心需求。
此外，尚有小部分首次置业的客户，由于工作于金融街、中关村等西部商圈，同时为了规避房价快速上涨而不断推高的购房成本，有了更加迫切的“一步到位”的置业诉求，直接越过一居、两居而去选择了三居、四居产品。
一句“改善”难以细化目的不同的需求，门头沟呈现出比其他新城更加丰富和多元的置业特征，底层逻辑显示其坚实根基。
3、行业体现今年楼市成交共性
门头沟置业客群的行业倒与今年楼市的整体特征类似，以IT科技和金融行业为主力，这也与当下经济表现最好的领域高度契合。
北京西部有金融街和中关村，东部有国贸CBD和望京商圈，东西各有庞大的金融和IT行业的精英从业群体，分别哺养了邻近几个新城的楼市供应板块。
稍有不同的是，门头沟还符合西部教育院校多，医疗机构多，政务单位多的特点，不少高知、高智、高职的客户成为行业构成的有益补充。
从客群分析我们可以预判区域未来，虽然政策趋紧，成交趋缓，竞争激烈，但门头沟楼市依然存在巨大潜力，当这一轮新房存量去化殆尽之后，也许就是下一次价值跳升之时。
在各大品牌房企倾力打造的项目中，今年以来持续占据销冠之位的是由中交绿城开发的西山燕庐项目。
从去年开盘至今，西山燕庐整盘已累计销售53亿，今年更是实现了前三季度认购34亿，网签破20亿的业绩，位列北京住宅成交前十和门头沟排名第一的位置。
回顾过去一年，在严厉调控的市场环境中，西山燕庐力压一众城六区豪宅项目，取得普宅网签销冠的业绩，再次体现了绿城回归北京的不凡实力。
绿城是楼盘品质的代名词，这一品牌印象无论对于业内还是业外都毫无争议。
一路走来，绿城曾在北京成功开发过绿城百合，绿城御园，绿城诚园，京杭广场等经典项目，留下了极好口碑。
而西山燕庐也是中交和绿城第一次进驻门头沟开发的一块区域中拥有最大规模的住宅项目。
项目不仅位处门头沟新城的核心区位，临近长安街西延线和莲石路，拥有双地铁交汇的轨道便利，且今年长安天街新型购物中心开始建设，商业配套蜕变升级，再加之项目纳入名校学区，集多重利好于一身的稀缺价值逐渐凸显。
西山燕庐也是绿城多年回归北京之后的创新之作。
在产品上，继承并发展了绿城杭州留香园的建筑形制，以时尚挺拔的立面，国际化建筑语言，超大LOW-E玻璃的外窗，让西山景观和充沛阳光毫无遮拦。
而中轴对称的规划沿袭了中国建筑的精髓，建筑以多层和高层为主，南低北高，层次丰富，营造出优雅的轮廓。
绿城遵循客户成长的生命周期，以多种户型构建丰富产品线，既有少量85平米的两居，也有不同面积段的宽景三居和宽幕四居应对改善需求。
园林一贯是绿城的杀手锏，在西山燕庐约3万㎡的主题式社交园林空间，是通过降低建筑密度，优化出更大的绿化面积，构建了中心花园和分区体验式主题园林的多样设计。
值得一提是，绿城首次在北京实践的四季花厅会所理念，成为项目的一大亮点。连接项目东西区的花厅面积达到2300平米，其中花卉绿植精心布局并设有雕塑小品。花厅内配置了全新风系统、自然通风系统和屋顶自动开合系统，实现了四季常绿、百花盛开的盛景。
四季花厅为业主提供了一年之中可以随时享用的社区公共空间，由此延伸出绿城近年来倡导的侧重于后端的独有生活方式的场景营造。
众所周知，海豚计划是绿城多年来一以贯之面向业主儿童的特色服务，免费教会每一个孩子游泳，受到广大业主的欢迎。而四季花厅地下会所的无边泳池则一如既往的为这一计划提供保障。
西山燕庐海豚计划
另外，四点半学堂也在会所中设有专属空间，用以孩子放学后，父母无需请假接送便可放心安置的学习空间。
对于老人来说，西山燕庐的会所中也配备有休闲娱乐的社交空间，对全家庭成员的关怀服务体现在社区中的每一细节。
攀越服务品质的高峰是绿城近年来在硬件品质之上再次超出同行的战略规划。
西山燕庐爱乐团
据悉，西山燕庐尚未入住，购房业主便在绿城的有序引导下，自发结成了多种社团，包括：爱乐团、山鹰社、公益100等业主兴趣社群，在绿城专项资金支持下，业主们不仅提前相识，还组织起多场活动，良好的社区氛围也激发了更多亲朋好友在此置业，跨界圈层已见雏形。
西山燕庐山鹰社
我们研究客群并不仅仅为营销服务，从长远角度为社区运营积蓄力量，才体现出一个有责任的房企对人居理念和生活方式打造的运营高度。
门头沟在变，更重要的是住在那里的人也在变。