是否精装？北京别墅市场的分水岭 / 开普饭

买房是选毛坯还是选精装？

相信放在普宅已没有争议，但就别墅而言对大多数买家还尚有存疑。

说服自己接受毛坯别墅的，是担心精装会导致千房一面，体现不出自己家装的个性，而且由于看不到装修过程，担心质量会出问题；而敢于接受别墅精装的主要是嫌费时费力，毕竟装一座别墅能累掉半条命，最终的结果也未必能达到当初理想的预期。

根据相关数据，在北京、上海这样的一线城市，精装房的比例已经达到了50%，广州、深圳这些南方城市，更是达到70%之上，可见对于精装的态度还是南方更先进一些。

『地产营销人』预判，无论什么物业形态，包括：普宅、公寓、别墅，甚至写字楼，未来都会逐步告别毛坯时代，迎来精装大潮，这是五年内就能看见的确定趋势。

实际上，去年正是『地产营销人』第一个站出来，宣告北京别墅市场即将进入“精装时代”的人。从两年前首个出现精装交付的鸿坤·林语墅开始，后面又陆续出现了观承别墅、北京壹号庄园、翡翠公园、泰禾拾景园等诸多紧跟精装潮流的别墅项目，甚至今年大热的北京庄园也采纳了精装交付。

为什么总价几千万甚至上亿的别墅项目该选择精装而不是毛坯？听『地产营销人』分析完以下几个原因，你就参透了其中的道理。

专业化分工的必然

别墅面积大、结构复杂，装修一套别墅堪比装修一栋公寓楼，绝不是业主能轻易搞定的。

一组家装行业的研究数据显示，选择毛坯别墅自己装修的话，意味着业主要耗时至少两年，其中将涉及到28种装修基础辅材、35项基础工程、8种主材、52件家具配饰，还要到80多家店铺和将近100人展开讨价还价的工作，购买近200个商品，这还仅仅在前期。

到后期的施工图设计、管线排布、防水保暖等等一系列工程细节更是复杂，且高度专业。

很多业主希望把自己的想法加入到房子的装修中，来实现自己的别墅梦想。但由于不是专业出身，在跟材料商家、装修公司、施工队打交道的时候，面临严重的信息不对称，因此而效率低下，问题百出。

此时，专业化分工的重要性就体现出来了。

开发商本身就是造房子的，而且不止一个项目，内部多年积累的经验和系统化的施工流程已经非常规范、成熟。在设计接洽、用材用料、施工管理、工期统筹等方面都非常专业化。

开发商只要敢于把样板间呈现出来，让业主体验，都是有信心有准备兑现的，即使出现细微的偏差也不会影响整体效果的稳定。

年轻化客群的推动

过去别墅的买家，以40岁---50岁的中年客群为主，当时相对滞后的行业面貌，精打细算的从商心态，以及拥有较丰富的社会经验，让他们自己做精装既是迫不得已，也是乐趣所在。

但在经历了普遍漫长的装修工期和各种琐事缠身之后，才发现精装真是一件比谈生意还要痛苦的差事。不仅耗时、费力，还严重影响到家庭的和谐，毕竟统一装修意见不亚于董事会上的唇枪舌战。

当初次买别墅的新鲜劲一过，便再也没有人愿再经历一次，那么带精装的别墅就成了他们的首选。曾经费过的吐沫，是当年脑子里进过的水，这个教训刻骨铭心。

另外，当今的别墅客群也发生了天翻地覆的变化，从中老年过渡到以30—40岁的年轻人为主，甚至很多90后的业主成为别墅的新晋买家。

这个群体并不是惯常理解的富二代，而是从事新兴行业迅速收获财富的新贵阶层。

他们多有留学背景、具有国际视野，相信专业化分工协作，只愿意把精力投入到自己喜欢的领域，对装修一事只要开发商提供的风格和品质喜欢，就懒得自己再耗费精力打理。

一位年轻的新贵曾对『地产营销人』这样解释，开发商做精装都是材料集中采购，批量购买价格肯定便宜，质量还有保障，何不让他们做好，自己坐享其成。

你看，客户明白的很。

与国际通行做法接轨

中国的产品升级，行业进化，抑或是精装发展趋势，其实都是延续发达国家走过的道路。

在欧美等国家的地产行业，没有毛坯一说，都是精装交房，无论别墅还是公寓。如今大家出国也比原来方便多了，甚至很多人还在美国、澳洲等城市买了独立别墅。在交易过程中，开发商会提供菜单式的精装材料供买家选择，也不太可能出现千房一面的情况。

以『地产营销人』考察的美国洛杉矶市场，开发商会针对同一户型做不同的精装方案，同一个精装方案里还有不同的细节可供多选。比如地板选料、壁纸花纹、房间的设计、电器的选择等等，都可以在开发商提供的选装方案里根据自己的家庭需求进行个性化定制。

装修大致相当，但装饰不同，依然可以突出凸显自己的个性和品味。

因此，从国际发展历程看，精装别墅才是成熟市场的最终标准。

北京市场最早做别墅精装的是鸿坤集团，十多年的发展和国际化的视野，让其洞悉高端别墅需求迭代的居住痛点，并在旗下的高端豪宅“语墅系”产品线中率先推出精装交付。

而鸿坤·林语墅也成为自2013年起，北京市场上第一个做精装的别墅项目。

鸿坤·林语墅位于大兴西红门地铁站东1公里，距南三环玉泉营6公里，距复兴门15公里，两横五纵七条交通管网，走京开高速到二环一路无红绿灯，直达金融街、丽泽商务区。

随着2900亿南城计划、第二新机场、雄安新区等国家级重大利好落地城南，在新北京与新雄安两大驱动力之间，南城现已形成了一个由众多别墅、高端项目组成的京西南高端项目区。懋源、万科、泰禾、龙湖、首开，华润、招商等品牌地产都已杀入京西南拼抢份额。鸿坤·林语墅作为早早在此布局的低密纯粹别墅项目，其价值不言而喻。

作为京西南的高端住宅区，鸿坤·林语墅周边的配套成熟丰裕。西侧800米处是国际化商业区——荟聚中心，集酒店、商场、办公、娱乐为一体的30万平方米高端商业综合体，占地5.1万平方米的“宜家”旗舰店亚洲最大；林语墅北侧一路之隔是鸿坤集团旗下14万平米购物中心——鸿坤广场购物中心。路东则是鸿坤新都荟，是集时尚文化、购物休闲、餐饮娱乐的主题式“新都会主义游憩街区”。

社区周边有十大公园供业主散步休闲。其中兴华公园、地铁文化公园、兴海公园、和西红门体育休闲公园步行均可到达。而且兴华公园还有篮球场、乒乓球等健身场地和高尔夫俱乐部。西红门体育休闲公园有室内篮球场、羽毛球馆、恒温泳池、桌球等设施。