对话中梁投资总：地产薄利时代，如何打好投资的5张底牌？
艳姐说
最近，艳姐和团队小伙伴与中梁控股地产集团助理总裁齐小创喝了杯下午茶，是交流更是学习，对这家过去两年绝对的“黑马”，圈内圈外总是有这样或那样的好奇。
巧合的是，这个日子恰巧临近中梁控股上市一周年。按照惯例，这是一个回头看、做复盘的好节点。
过去几年间，房地产常常上演“行情大于能力”的戏码。许多在行业周期波动过程中“暴起”的黑马，很多人不以为然。认为这些企业不过是蒙对了节奏，赶上了行业红利。
诚然，行业周期的波动的确会造就一批“外在规模与内在能力”并不成正比例的房企。验证这一点也非常简单——看看大潮退去后，谁在裸泳。
要研究房企发展模式，中梁永远是绕不开的一家，从2016年发力到现在，它的速度、布局广度、团队狼性，都令行业瞩目。
中梁崛起的时间不长，发展脉络很清晰，基本可以划分成三个时期来看。
第一阶段：起于温州，深耕长三角（2016年以前）
第二阶段：下沉三四线，全国化布局（2016年-2018年）
第三阶段：提升能级，转战二线（2018年至今）
如果从投资的角度来看，上市的第一年，恰巧是中梁主动求变，将投资重心转移到二线的战略调整阶段。
尤其在2018年之后，房地产进入“弱周期、中低增速”发展之后，一家企业的真实增速，越来越取决于房企的综合能力体系。
似乎是这个过程进展太过顺利，以致于很多人都没能意识到，曾经完美踏准市场节奏，完整吃下棚改红利的中梁，默默调整了自己的布局。
中梁是如何做到如此平滑地转型，实现从三四线到二线的切换的？中梁控股地产集团助理总裁齐小创为我们揭示了藏在中梁投资背后的5张牌。
同时，地产人言将借着这样一个契机，准备在今年下半年开始，推出房企投资总高端专访栏目——《对话投资总》，将约见地产行业最具实力的投资总，一起聊聊房企的投资战略和心得。
今天，就从业内最神秘的“黑马”中梁开始。
前段时间，克而瑞的数据讲述了一个现象：今年1-5月疫情之下，三四线的就业难度要比一二线更大，这对三四线内生性的购房需求造成了很大冲击。
雪上加霜的是，预期中的返乡置业潮终成泡影，作为三四线主要需求来源之一，这种需求在经济下行压力之下被大幅削弱。
自2018年棚改货币化退潮，三四线楼市被唱衰了近两年，存量饱和、购房需求被透支，如今加上内生和返乡需求被抑制，几乎给本就衰微的三四线楼市盖棺定论。
在业内，中梁是吃尽上一轮三四线上涨红利的代表。这种怀疑论难免会延伸到这家企业身上来。
如果从数据上来看，四五线城市的市场有比较典型的特点，2015-2016年，一个小型四线城市一年容量也就3000套左右，2016年爆发的行业将这个规模推高到了一年七八千套，甚至到了1万套，这本身就是一种反常现象。
一家进取型的企业，一定是偏好风险的；但一家成熟的企业，一定是提前能发现风险、规避风险的。
所以，一场不动声色的战略重心的转换在中梁上演。
这场转型从2018年已经开始，中梁频繁在能级高的二线城市和部分强三线城市出手拿地。经历一年多的调整，2020年，中梁二三线新增土储货值占比超过80%。
但另一边，即便四五线在当下倍感压力，但中梁没有彻底丢下，始终保持着四五线能占到20左右的比例。
为什么中梁没有彻底斩仓，获利了结？这背后有两个重要的原因：
首先，四五线相对来说，仍有很大的获利优势。四五线1000块钱的地块卖五六千，地货比相对较高。这一点，二三线城市显然望尘莫及。
其次，四五线对规模有很大的贡献，在四五线市场10个亿，能做出50个亿的货值；但在一二线城市花掉10个亿，只能做20个亿的货值，中间的杠杆差距非常大。
中梁这场中心的转移之所以非常平滑，是因为中梁并非彻底抛弃四五线，搞颠覆性转型。
这背后有一个总纲要：以市场为导向，来决定所有的投资和打法。
说白了，地产是个周期，目前一二线稳固，所以中梁的重心在这里。或许再过两年，四五线的需求再度被培养出来，到那时中梁重新将重点放在四五线也未可知。
都说船小好调头，但对中梁这家千亿规模的房企来说，无论哪个维度来看都称得上是艘巨轮，但这艘巨轮调转航向却并未掀起多大的惊涛骇浪，或多次濒临搁浅。
这背后有更加深层次的原因。
中梁自身的投资的模型是基于不断回款来支撑投资的。这种基因就决定了这家房企不可能在某一阶段大力度投资，疯狂扫货。因为如果没有销售回款的资金支持，投资手上没有筹码和子弹。
这种风格的优势在于，不会因为某一阶段用力过猛，造成阶段性失衡，进而造成断档，拿到的回款要不断支付土地款。
我们能看到中梁不会像一些房企一样，搞“运动性”地拿地。那种全仓all in的赌徒心态，结果就是踩对了市场鸡犬升天，踏空了市场粉身碎骨。
所以在中梁的投资曲线上，不会出现极端波动，而是保持节奏，每个月恒定标准在几十亿左右，上下浮动不超过一二十亿，及时捕捉窗口期，适量增加幅度，这样才能保证每一期供货相对稳定，减少现金流的压力。
总之，中梁的投资节奏，一个核心的目标是要确保每个月的供货，进而确保未来有稳定的回款，这才是一个良性的投资周期。
投资岗对一家地产企业意味着什么？
市场好的时候，行情大于能力，投资要锦上添花；市场下行的时候，投资决策更有定鼎之力。
甚至一个项目，能关系到整个公司战略的承接与发展。拿的地好不好，直接决定了未来的一个周期内房企的竞争实力。
把什么人放在这个位置，动用多大的资源支持，非常考验一家房企掌舵人的智慧。
中梁的投资岗有两个“大”：一是权限大，一是队伍大。
首先，中梁的投资岗执行的是职业经理人负责制，老板完全放权，一点都不参与。
中梁素有充分授权的文化，在业内引发热议的阿米巴模式，核心就是把企业划分成独立小团体，自主经营独立核算，实现对组织效能的强大驱动。而在投资岗位上，很多时候老板的充分授权就是最大的支持。
其次，中梁投资条线的人数在行业内最多，最高峰时，整个中梁的大投资体系达到过1000人。
构成这支庞大的队伍的，有两个非常重要的力量。
一个是研究团队，主要做市场调研和数据分析，搭建投资模型。和专门研究市场战略的部门一起，为中梁的投资发展中心扮演着智囊和大脑的角色。
一个是下沉至全国各个城市的投资岗，中梁全国化的战略有关，目前中梁进入的城市超过140个，基本全国覆盖，区域公司遍布全国，数量庞大，每个城市都有投资岗，他们有专门对局部市场多样化的研究。
总部有智库中枢，一线有前哨站，中梁对市场信息的掌控形成了一套从大脑到神经末梢的完整体系。因为样本丰富，下沉的足够深，中梁的市场研究成果，甚至比一些专业的大型投研机构更精细。
为什么要花费这样的资源搭建这套投资决策智库？我们来看看中梁执行的投资方法论就能够理解了。
中梁做投资执行的第一个策略是：“周期+结构”。
周期是为了寻找大的投资方向，运用周期规律及偏离度指标判断轮动，一旦找到周期及轮动机会，可启用周期模型预案对应采取投资策略及经营动作。
但在当下的基本面条件下，大周期基本稳定，其中会穿插一些短暂的调整周期。这就要求投资者寻求细化结构，在城市中找小的投资机会。例如配套的优势、市场供需的优势以及未来发展等。
无论如何，房企做投资的要坚持一个信条：再差的市场，也可能遇到单独可做的地块；同样，再好的市场，也不是所有的项目都可以操作。
因此，精准研判当地发展规律及竞争环境，研判好城市内部单项目发展的机会点。
中梁做投资执行的第二个策略是：“科学+概率”。
科学是指找到正确的拿地方向及符合中梁逻辑的地块。
中梁针对不同类型的市场拟定不同的投资标准，最终为寻找财务指标较好的优质项目，保证股东收益。同时通过科学的决策过程，严格把关风险，确保科学定位，客观定价。
概率是指中梁选中的地块最终能否获取仍存在不确定性。为对冲这种不确定性带来的风险，中梁会通过拿地节奏、能级分布、区域分布、拿地结构等多因素均衡去对冲。
正因如此，中梁的投资决策，需要建立在对市场绝对客观的认知、对不同城市的了解要达到颗粒度的级别。
所以能撑起中梁这套投资逻辑和模型，必须需要大量的市场调研数据来完善，用互联网圈更时髦一点的说法，就是用数据“喂模型”。
严格市场化导向，精密科学的投资辅助系统，是不是就意味着投资岗在压缩人的能动性？
这个理解可以说对，也可以说不对。
地产越来越趋向科学化和标准化，投资岗位上表现的尤其鲜明。一定程度上，如果科学化设定的投资标准能够守得住，在市场上犯错的概率会很小，有清晰透明化的标准存在，确实在淡化掉投资岗位上的个人英雄主义。
但是，单纯做地产投资的人，或者只有投资思维的人，会越来越举步维艰。因为投资岗在当下市场环境中，是个不折不扣的“综合部门”。
要综合各个部门各个条线之间的业务集中度到投资，要成本设计、营销、融资、运营等等，所以投资岗位讲究“交圈”，更需要复合型的人才。
因此，地产投资这个岗位，在具体投资操作上变得更容易了，但对人才能力的要求，是越来越往上走的。
一个很典型的例子，在中梁做投资要求一种直觉思维的能力：在拿地之前看得到交付之后的事，整个开发的流程能在心中迅速过一遍。
这种直觉思维如何培养？没别的，成千上万的项目“喂”出来。
艳姐了解到，中梁投资团队一年时间里要从报上来的上万个项目中不断过项目，每一个项目来自不同区域，方案各异，通过这些项目来沉淀投资拿地的思维逻辑。
原来中梁的投资人，和投资决策模型一样，都需要大量的数据和案例来训练培养。
不同的是，系统模型沉淀的是决策方案，而人沉淀的是经验和直觉，这种沉淀是是终身受益，历久弥新的，并通过不断发散，成为中梁投资决策系统中的核心能力。
但话说回来，再好的系统，都没有靠两条腿跑出来的决策判断更可靠。
这背后是个非常朴素的哲理——“绝知此事要躬行”。
投资辅助系统考的是信息，但凡信息，总有时效性的偏差，市场环境差一天都有调整和变化。但靠着两条腿下一线跑项目，最大程度上靠近市场靠近数据的本源。
某种程度上，在房企干投资，还真是个体力活。睡在一线、四处辗转出差、连轴转地调研也是家常便饭。年龄大了，还真不一定能熬得住。
所以，这几年房企营销岗和投资岗普遍都有年轻化的趋势。
在中梁，年轻化是个很明显的标签。今年“85后”新任总裁李和栗以及“80后”老兵陈红亮，从老将黄春雷手中接过大旗，中梁就向外界传递出一种强烈的信号：年龄是决定是否任用的重要条件之一。
在中梁员工9成以上由80后构成，其中约40%左右是90后年轻力量，平均年龄仅32岁。
大胆培养、提拔有潜力、肯奋斗的年轻人成了这家黑马房企鲜明的用人风格，越来越多的年轻力量开始走到台前。
同时，每年“新栋梁”计划在为中梁打造一批又一批的嫡系，有人一两年内就做到经理，甚至副总监。
对很多房企来说，长三角既是竞技场，也是大粮仓。标杆房企云集于此，囤聚重兵，派遣得力干将坐镇。
而那些向全国化进军的房企，其宏图伟业大多数也划出了“总部搬上海—深耕长三角—辐射全中国”的战略蓝图。
为什么长三角会成为房企全国化的根据地和基本盘？
如果用房企投资的眼光来衡量，中国的几大都市圈中，长三角属于地位最高的一个。
在城市能级地图上，长三角以上海为中心：
纵向来看，南有温州、丽水、台州；北有杭州、宁波、嘉兴。
横向来看，向西从苏州、无锡、常州、南京，延伸至合肥、徐州。
在这片土地上，是中国民营经济最活跃、最发达的地方。每座城市聚合起来是互相辐射的城市圈，独立出来又都是高价值量的市场。
进可聚焦上海高能级核心区域，退也有南京、杭州、宁波这些弱一线城市的强力支撑。
放眼中国地产市场，再也没有哪个区域能像长三角这样优质、平均的战略跳板了。
在中梁的投资战略中，重仓长三角的战略意图是丝毫不加掩饰的。
中梁虽然全国拿地，但主力仍聚焦在长三角（江浙皖赣），比例保持在40%-50%居高不下。具体来看，中梁的投资思路能够进一步阐释长三角为什么值得这家房企重仓的根本原因。
首先，中梁是浙系房企的代表，从温州起家，长三角是中梁房地产开发经验积累最多的地方，也是中梁最熟悉的市场，长三角区域的营商环境较好，其品牌的认可度也相当的高。
其次，长三角区域的市场稳定性相当强。当前，长三角几个核心城市的中心区域，有个非常显著的特点——一二手房价格倒挂现象越来越明显。只要存在一二手倒挂现象，当新盘入市之后，销售速度和价格就会有很大保障，现金流更安全。而其他都市圈的市场表现及稳定性未表现如此亮眼。
在地产市场预期下行的背景下，能确保现金流稳定充足，不发生流动性风险是房企的首要目标，从防守的角度来看，长三角的压舱石地位相当牢固。
再次，长三角可拓展下沉的区域足够。长三角区域人均GDP比重高，是典型的藏富于民。这就给了房产市场基本面做了强力支撑。
在长三角，留给中梁拓展和渗透的城市相当多，甚至部分县/镇房价可比肩中西部中心城市房价。即使能级低，需求仍有保障。
在这一点上，珠三角区域相对来说就缺乏长三角这样的市场空间。
目前来看，珠三角区域面临的一个问题是：留给房企转圜的空间太小了。核心城市竞争已白热化，准入门槛过高；尾部城市的市场容量又不够大，房价抬升空间相当有限。
最后，长三角的地理环境，让区域内的热点城市能够依靠发达的交通体系迅速联动。依靠大基建形成的发达交通体系，城市时间的时间观念越来越弱化。
以上海为中心，多个副中心城市能够形成强大的集群。区域的融合性让长三角城市群的规模越来越大，辐射的范围也越来越广。
在中梁的投资思维里，规模最大、经济最平均、绝对量和平均量均好的长三角，是值得重仓和深耕的市场。
前段时间，因为精装修问题，许久未在3.15出现的地产行业被点了名。
这背后，是整个行业正在陷入的维权怪圈：2017年，全国房屋装修投诉有8976件，2018年屋装修投诉有17352件，2019年，房屋装修及物业投诉36954件。
绿城建设管理集团董事长李军两年前就曾“神预言：
近两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年出现，当然，房企之间，谁也不要笑话谁，接下来估计谁都逃不掉。
这并不是某一个开发商的问题，而是整个大环境的问题。
从投资的角度来看，千亿俱乐部成员越来越多，大家都有自己的诉求，在行业大周期不变的情况下，每家房企拿到优质又便宜地的几率越来越小。
因此，房企需要对自己的预期做出调整，将以前追求的高利润慢慢降下来。地产圈近年来有个说法：地产要向制造业方向去发展，把自己的利润点压得像制造业那么低，只赚三五个点。
工业企业挣钱，那是靠一分一厘精细化的路线做起来的。要拼市场，必须有竞争力的成本优势，但做出来的产品容不得一丝一毫的瑕疵，否则被驱逐出市场只是时间问题。
地产要像制造业靠拢，就得学制造业的这两点：产业链条上压缩成本，产品往精细化方向发展。
听上去这是个“既要又要还要”的无厘头要求，甚至是背道而驰的两个方向。很多房企顾此失彼，频发的维权，很大程度上就是房企把成本压缩的太厉害，失掉了产品这一端。
怎么在这两极之间寻找平衡点？思路还是要回到制造业身上来：高投入，做研发。
目前中梁发力进入的二线，正面临这样的挑战：过去熟悉的市场中，没有特别严苛的要求，房子本身财富增值的属性更强。但当一座城市中存在大量改善型需求的时候，沿用过往的打法和思维就很危险了。
所以中梁今年做了一个大转型，提高对产品的重视度是核心动作之一。整个集团从研发上对产品升级。
中梁的思路很明确，把过去的产品线提升到一个新高度，希望能够在产品上产生溢价，最终落到品牌上。曾经的规模增速冠军，在下个阶段要用产品的思维去打另一个市场了。
一直以来，在稳健扩张的同时，中梁坚持以客户为核心，以产品为导向，秉承匠心精神，持续为美好生活创造价值。
盈利固然是一个企业生存的根本，但除此以外，中梁想为城市发展贡献更多优良作品及城市坐标， 用实干装点更多人的幸福生活，为社会践行更大的责任。
2020年大部分企业认为市场将呈现“前低后高”、“量价整体平稳”的走势。
谨慎投资，仍是行业的主旋律。
但也有企业认定，逆势是低价拿地的好机会。
不论如何，那个看胆略、押机遇的时代一去不返，越来越的房企通过自己内功修炼，内控提升，来应对这个微利时代。
当市场红利逐渐消失，能够挖掘红利的机遇，只剩下了每家企业的内部。