我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：智慧的房姐，你好！请问下首付不够怎么凑首付？老公是做道路工程的，现在每月基本工资有15000只能够每月的基本开销。他们这行房姐应该知道工程款不好收，听说重庆的房价会大涨，我怕等钱收回来时房价又涨了。我们是农村户口，是首套房！耐心等待房姐的指点！回答：重庆其实可以淘笋盘，配合gpgd做0首付，甚至负首付。之前经历过几套，举个例子：内环淘一套200平的大户型，大户型单价一般都是市场价的8折左右，配合gpgd，贷款基本可以覆盖首付。再做分割出租，200平最多可以分割10个房间，或者花点钱做北欧软装做民宿，租金基本可以抵月供。重庆单价不高，又是旅游城市，租金抵月供完全没问题。重点是选筹。大面积低单价流派基本放弃流动性，至少持有8年以上，收益巨大。空手套白狼。如何凑首付，详见知识星球内部资料《所有渠道融资成本的等级》提问：美丽的房姐你好，新手第一次看房，打算下周请假回武汉看清能正荣府，在网上联系了置业顾问，按她的要求做了房查和征信，都没有问题。以下问题：盼回复1、我在网上查了一下开发商是汉口北国企清能集团和正荣地产联合的，品牌虽没有万科、恒大那么出名，应该是值得信赖的吧？2、置业顾问说缴纳定存2万先冻结，可以给么？3、最关心贷款，我参加工作没多久，我用我爸的刚需资格，说是可增加共同还款人，但我的工资也不高。我爸属于个体户，假流水也来不及去做了，首次看房，是需要跟置业顾问说贷款的难题么，贷款置业顾问会负责么？她会推荐合作银行的信贷员么？还是自己去找？4、男性银行贷款年限能到多少岁，是不能超过65岁么？回答：1.汉口北新盘很少，清能和正荣也算是大开发商了，在武汉的项目不少。2.可以冻结3.不建议增加你为共同还款人，对你未来购房有影响。用假流水吧，大概2.3天能出来。4.一般银行最多到74，接力贷可以到85以上。提问：美丽的房姐您好，如果我购买当代国际花园或者万科红郡，等小孩上了初中，也就是10年后卖出，您看我算的对不对？1.当代80多平190万首付80，贷款110，10年后是80+78.1月供+91.6本金=249.7万，租金3000×120=36万，要花213.7万，还不算首付付出去10年的成本2.当代40平，总价105万，首付55，贷50，10年后是55+35.5月供+41.7本金=132.2万，减去24万租金，要花102.7万不知道我这样算是不是对的，我要是10年后卖出，您能不能麻烦帮忙预计下10年后这个小区，能够卖到多少？有赚的吗？是买40平好，还是80多的好？麻烦房姐了！回答：1.如果不叠加杠杆，需要房价的涨幅超过资本成本，也就是房价每年10%以上涨幅上涨。如果是长周期10年左右的时间，未来10年中国二线城市的房价再翻一倍是大概率事件；但如果是精确到某个年份某个城市，那每年10%的涨幅，就是不确定的了。很多城市的上涨规律是4-5年不涨，一涨把5年涨幅全部补足，比如武汉。2. 计算方法。计算公式就是最核心的BUG了。我们要计算自己投资的某套房产的盈亏情况，首先应该使用的是正确的公式，详见知识星球内部分享。3. 在这个理论基础之上，买入资产的时候很少会从极微观的角度（例如某些自住需求）来衡量这套房子是否值得，更多的是根据已经成熟的估值体系就房子本身的实际情况折算估值（正向加成、反向拆骨等），综合起来明显低估的房子就是优质资产，平估和高估的一般也不进入备选。专业选手很少为了单纯的所谓品质、地段、开发商、学区、物业水准来评判和支付溢价，他们的标尺相对比较冷血理性，少了普通人尤其是本地人的很多情怀和执念因素影响，所以只要有“买”和“贷”的资格，同时财务情况平稳，下叉都是非常果断的。最后当代单价2万以上，是市场价高出一大截，都不是好的选筹，重新淘2万内的。提问：房姐，征信逾期多大30条，分别有信用卡逾期和房贷还款逾期，都是两年以前，最近两年用卡良好，没有出现逾期，请问如何消除逾期，请赐教回答：详见知识星球内部资料《信用卡逾期怎么消除？》多种解决方式分享给你提问：美丽的房姐，您好！我想买二套房子(自住），现在看了江夏庙山美院coast（170平）的下叠别墅(带100多平的花园)。1.房东喊价290万(1万7每平)，同比上叠只要208万(1万2每平)，家里人有意向买下叠，准备约房东面谈，请房姐从您专业角度看看这个价格是否合适，是否还有降价的空间？2.中介费要2%.我的心里底价是1%，不知怎样可以争取最低的中介费？3、有关砍价的那篇文章好像找不到了，可以再发个链接吗？十分感谢！回答：1.美院coast下叠可以用拆骨发重新计算价值。下叠单价1.3内可入，花园赠送面积可按照30%计算。公式为(170+30)*13000=260万。有30万左右的砍价空间，具体也要结合房子的位置，景观，装修和业主的心里价位等因素综合判断。2.除非有熟人或者御用中介，一般的中介不会把佣金降到1%，星球内部会员可以找助理推荐中介，帮你省点钱。3. 详见知识星球内部资料《买房花空心思砍价50万 可我还是输了！》提问：房姐你好：去年在常青恒大御景成功抢到了一套81平的房子，一家六口人，为小孩上学加自住所以必须在搞一套，全家没有刚需房票，只能用我83岁姥姥的刚需房票，如果成功购买舅伯肯定会上门索要房子的利益，请问我掏钱用我姥姥的名字买房，怎么做才保险。回答：1.常青用老人票全款抢到之后，跟开发商协商，合同不备案。全款房可以申请更名，直接改成你的名字即可。2. 代持最大风险是人品风险控制: 代持协议+抵押+长租协议+授权委托协议四项 目的是证明实际出资人及产权人是你，代持人不能出售，你可以不经过代持人同意出售。提问：房姐好，新人一个，求教，一、我想买世茂林屿岸的房子自住，靠小区里面的房子要比外面靠马路的贵5万左右，买靠里的这个差价值么？二、这个房子十一月份满两年，业主可以配合满两年过户，但是那时正好开军运会，会不会有房价大涨业主反悔的可能，我应该什么时候过户或者我应该怎么避免这个风险，在合同里可以有什么条款来约束这种行为么？谢谢房姐！回答：1.差价到底值不值？需要具体问题具体分析。临街有噪音会有轻微折价，也要结合楼层，户型，装修，景观等因素综合判断。2.远期合同业主大概率会违约，把合同所有条款都改成利好你方。你的定金尽量少付，业主的违约金写高，让对方的违约成本提高。你的违约金尽量不写。提问：房姐你好，新人首问，想问一下关于银行贷款流水的问题，我们是做美团，大概就是3天一次结账打款，这应该是显示单位的，但是我们实际润不大，每个月7-10w的流水，但实际利润去掉所有花销也店里成本，卡里每个月也就结余个1w左右，请问我们买房贷款的话，银行给你批贷款是看你的毛收入还是每个月剩余的？我们打算买一套180w的房子首付60w贷款120w，30年每个月大概6000+房贷，征信其他方面没有问题的话，银行会顺利批贷款吗？另外就是我们是刚需考虑在青岛的城阳区和即墨区购房，4-5年后可能会换改善房，这两个地区升值前景给个建议吧，准备买100-120平的三房回答：1.银行流水看的是个人的工资打卡流水。需要具体看你的流水上备注的什么类型。2.征信没问题，银行放款问题不大，流水不够，可以做个JLS解决。3. 青岛近几年利好不少，地铁两条通车、上合峰会的引流效应、国中城市申报拉动购房预期，加之崂山、市南7-8万的高价盘带动下，城阳、李沧、黄岛、即墨等区域全面补涨。济南本轮牛市尾部行情，高价盘整 低价补涨 笋盘跳涨 。不要碰2.2以上的新盘，1.4-1.7的二环内次新地铁房还有很多，多看快定。城阳新地铁轨交和城市外研，把城阳包裹进主城。黄岛地铁沿线也越来越好，趁着降价通道多跑盘，看市场启动情况，争取19年底入手。提问：首先我必须发自内心的感谢智慧兼美丽的房姐。刚开始的时候还觉得花几百块钱进入这个星球亏了。通过这段时间我一直不断的看别人的提问，房姐的回答，觉得好多东西都是超级实用的，如果不知道这些买房的坑和应对的策论我们有可能多花几万甚至十几万的钱，不要说我夸张。房子是个大东西，一不小心就会多花十几万。而且也是通过星球的资料让我了解到民宿是我未来的职业方向，在重庆做民宿我还是有信心的。现在问题来了，我想在沙坪坝应该选哪些地方做民宿更好一些呢，装修的风格应该怎么定呢？智慧的房姐能给我些什么建议呢？谢谢！回答：民宿是一个朝阳行业，最近有很多巨头砸重金进入民宿领域，相信他们也是看到了这个产业的前景，但到目前为止确实没有一部法律来完善这个机制，民宿只要不糟邻居投诉，物业也是睁一只眼闭一只眼，但民宿的经营需要高度的精细化运作，这与做任何一个生意道理一样。正常装修风格北欧和ins风市场认可度高。要提升就是做附加值。这个就八仙过海，各显神通了。什么KTV，电影室，团建房，展示厅，都有。【关于保洁阿姨】 1.现在途家、小猪等上面都有保洁阿姨（收费） 2.有小时工保洁阿姨（我的是30元/h）保洁阿姨只负责打扫，布草清洁是需要送到洗衣房的。布草清洁又是另外一个费用支出。规划是按照原则来的，是以民宿为主（现金流、租赁）还是以房产投资为主（投资回报率、买卖）。所以先找到自己的方向，再去做规划比较好。个人认为，5套为一规划，前五套基本是熟悉，后面便开始慢慢走向体系。不管是民宿、租赁还是买卖。
提问：房姐，请分析下未来10年的房价走势，感谢！
回答：1、未来十年，比房价更重要的是安全性和流动性。在楼市里，好的城市，必然有好的基本面，有强劲的刚需支撑，有相对合理的房价收入比、租金回报率，而更好的流动性。相反，那些过度依赖外来投机、基本面一塌糊涂、楼市失去流动性的城市则要当心。
2、没有人口流入的城市要谨慎。今年，发改委首提收缩型城市，说明城市收缩已经相当普遍。有些中小城市，人口持续收缩，经济未来也将面临收缩，资产未来的升值空间相当堪忧。这方面，甘肃玉门和黑龙江鹤岗都是教训。
3、未来，房地产的角色仍然重要，在货币刺激之下不乏出现新一轮大涨的可能性。但整体而言，不是每个城市都还有上涨空间，也不是每个城市都能靠房子赚得盆满钵满。将资金全部投注于不动产上的风险越来越大，不要再蒙眼买房，也不要再豪赌。
后面房地产市场的走势是以稳为主，个别城市可能会有行情，但这些城市像苏州一样会被严格打压。作为多军，赚钱更为不易，不是所有的房子都赚钱了，要精挑细选才行。租金对多军来说开始变得重要，建议出租，并长期持有房产。等待下一轮风口。
未来市场会以平稳为准，小部分楼盘上涨，大部分维持现状。对多军来讲，建议大家长持收房租，用租金覆盖部分月供压力。
我的建议结论如下：
1、新多军和刚需。该买买，重庆这市场单价1万多真的很便宜，不要怕，买到就是赚到。
2、老多军。建仓标的精挑细选，留足月供和首付，准备抢笋。
3、长持者。建议简装后出租，长租。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
