又传利好！武汉支持商改住，公寓的春天来了？

提问：美丽的房姐，最近报道武汉部分区域将允许“商改住”，水电气价格按居民标准申报，这目的是什么？或者意味着什么？求解

回答：这次“商改住”目的不在买卖，而在租赁。在新冠肺炎的影响之下，武汉遭受的打击无疑是巨大的。

疫情结束后，武汉想要恢复往日的繁华，人是不可或缺的。现在武汉出台“商改住”的政策，有利于人口的引流，只要先解决了大家住的问题，那么复产指日可待。

接下来又有中介要开始骗你买公寓和商用住宅，别去当韭菜！

提问：(新人首问)①本人40多岁，一家三口，安徽一县城基层公务员，夫人一个体工商户，家庭收入全部30~40万，儿子高二②去年11月在南京江北核心区青奥板块购买95平方住宅一套(中海左岸澜庭)，请问这个投资怎样，下步应该怎样操作？③现在家庭余额其本没有，但老家有一套门面(220平方)，持有6年(买入190万左右)，租金百分四左右，已挂牌出售（市场价220万），一直无人问津，请问下步继续持有还是降价卖掉？④下步打算，攒钱数年，然后再在杭州入手一套，若儿日后工作在上海，可以南京、杭州两套置换一套，此想法可行吗？或者您有什么更好建议？

回答：你好，江北核心区分两波，以隧道口浦口大道为界。以北是中央商务区 以南是青奥板块。期待比较高的还是中央商务区板块，青奥板块次之。没有抢到江与城，中海左岸澜庭也是不错的选择。

老家门店卖掉，基本没有升值预期。租售比有一般。一线城市的资产质量优于二线城市。上海优于杭州和南京。

出售门店后投资首选上海，次选杭州。

提问：新人首问。房姐你好。坐标广州白云区，工作就在罗冲围客运站这边，工作地点未来几年有可能变动。现在子弹150枚，已婚有个8个月的宝宝，清远老家2套住宅，一套在供，一套公寓，广州社保要明年8月才够5年，现在很纠结，要不要现在买佛山里水的房子，就是靠近金沙洲的，还是等明年社保够了再看广州的，我们都希望找个配套好的，附近有好的学校，担心现在买了佛山的，之后难出手，换不了广州的，不买又怕资产贬值，怎么办好，中介让我买佛山里水保利紫山均价2万

回答：你好，子弹150，建仓首选广州。54大法找婚票可以破限购。清远房产没有价值，保留一套住宅自住，公寓建议出手。

广州真正涨幅比较大的是“城郊结合部”，就是沿着地铁7号线沿线的两侧，以及结合广州“向东向南”的这些区域。投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

广州买完再考虑佛山。

佛山优先千灯湖，其次就是北滘。

看好千灯湖的唯一原因：佛山唯一CBD标杆。再难有能力打造第二个成长到成熟确定性高的区域了。它未来会一直是佛山房价的峰点。佛山选筹，次新为主。近地铁是必须的。

佛山投资回报率最大的盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好，我是武汉人杭州户口，目前武汉2套，一套百步亭现代城15年两房，一套17年购幸福湾两房(贷70)。上海两套，一套顾村保利叶语(满5无贷空置)，一套杨浦同济新村65平三房自主（17年500购入，贷220）方便小孩读书及夫妻上下班通勤，三代同堂能住，但希望再买一套周边新房改善质量。另外女方父母还有浦东机场镇动迁房2套（每套市价240）可操作支配。手头子弹80，家庭年入80。1 处理掉除自住同济外（为了小孩上学）的所有房产，再购入杨浦区一手小三房今后自住。2 处理一部分武汉上海房产去杭州投资一套？手上房产有点乱，请建议根据今后升值空间哪些该处置或者置换？谢谢谢谢

回答：你好，顾村是西北上海的标杆版块，产业上偏弱，但有规划，也有充裕的土地储备可供发展，宜居指数都比较高。顾村不会是全市领涨的最热门板块，但其实无论开车还是轨交，去老市中心距离并不很远，相比西南的一些外围板块，反而通勤上有优势；算是典型的城乡结合部变市区过程中的板块，无论如何是有一定价值的。未来沪太路高架落成，顾村可以算是北区城镇人民进入上海的第一站，和当年的莘庄类似，只要商业商务规划的好，也慢慢会聚拢人气，成为地方豪强的。

而东上海能发展起来，则需要10年左右的时间，所以浦东机场动迁房可以考虑出手置换，杨浦改善+投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

同济新村里的同济小学，之前是给同济子弟读的，后来才开始招地段生，同济子弟应该是优先入学的。同济新村里普遍住的都是同济大学第二代第三代子弟，生源不错。孩子有学区需求可以继续保留。

武汉可以出手一套置换杭州，杭州投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问，房姐你好！坐标上海，中环附近有400万左右小户型一套，手上有子弹30左右，夫妻2人上海本地，父母房本上都有名字，都有公积金，年入30。方案一：改善型，置换一套2房（自住）方案二：投资型，抵押或其他方式再投资一套房，那种方式合理？上海可有推荐？

回答：你好，趁现在上海静淡市，正好做置换。如果上海城市化速度放缓，郊区和市区的差距确实将拉大，改善需求会压倒上车刚需。

市场是分阶段的，不同市场处于不同阶段，主导力量不同。

1.起步阶段，市区郊区房子价差很小，市区地段价值不断提升，市区涨的快。

2.发展扩张边界阶段，刚需主导，新区涨得快。

3.成熟阶段，改善主导，市中心大户型涨得快。同一市场，也有可能同时存在两种影响的力量。

如：上海既有新区扩张的成分，又有存量改善的成分。所以市区郊区未来会比较平衡，可能价差还会缩近，但已经空间不大，且变化会很缓慢。先以改善需求为主，未来手里有更多的子弹，再考虑投资郊区次新盘。

提问：房姐您好！我观察到一些大V或者kol一直在推荐重庆，3000万人口，2019GDP也是前六，而房价一直不温不火，认为是价值洼地，请问房姐有什么看法？如果在武汉和重庆直接选择，哪里投资更好？

回答：重庆和武汉很难说谁更好，在我看来都是洼地。

重庆不是一个市，而是重庆省。3000万也是重庆省的总人口，而重庆的市区人口在1000万左右。重庆发展是国家战略，获得的能量比全省之力还要大。国家级直辖市发展潜力一定比省会城市大。重庆主城区的人口流入其实是很不错的，每年都有一个稳定的增长。

你可以仔细观察一下重庆最近1年的土拍市场，新拍出楼面价很高的地块所处的位置都是新区，一部分甚至是土著思维里的郊区。真相是，内环以内的核心区域可供开发的土地真的很少了，即使有地也会捂着，先卖郊区。

这两个原因合起来告诉我们，有限的主城核心区内，人口会越来越多，自然需要的房子也就越来越多，无论是租赁需求还是购买需求。无论谁来买单，价格都会日渐起来。

这就是为什么重庆让大家买市区，不要买郊区。郊区价格又不足够便宜，潜在供应又无穷无尽。主城九区，特别是核心区域的住宅，供应还是比较有限的。重庆存量情况不佳，民间财富还不足够强，这时候当然应该大量造房子，把经济基础夯实，把居民生活质量实实在在地提升上去。

靠限制土地和住宅供应换来的涨价，是不健康的、有害的涨价。靠把经济做上去、收入做上去，以及吸引更高端人群前来安居乐业、开疆拓土，才是健康的、良性的，才是可持续发展，才是我们应该推崇和追求的。

从这一点上看，我认可重庆的发展思路。长远角度看，也会得到相应的回报。

武汉市区人口1400万，但是全省人口6000万。武汉在湖北属于一家独大，集中力量发展武汉，武汉强大了再辐射周边县市。近几年武汉的表现也很好。

所以很难说未来5-10年哪个城市更好，建议在你的主场淘笋，坚定长持会有超额回报！

提问：卖掉广东的房子回武汉创业，打算购入两套房产，一套自住，一套投资，只买汉口的房子，预算40000左右一平方，最好是买江景的，有看过世纪江尚的房子，但是对武汉的片区不太熟悉，最看重长线升值，买哪个盘最好？

回答：世纪江尚投资者扎堆，目前空置率还很高。楼盘属于典型的资源错配，占据了一线江景绝佳位置，却是个刚需盘品质。如果喜欢江景，自住可以买，现在二手盘大量出货，可以淘笋。投资不买富人来不上，穷人买不起的东西。

单价4万，基本属于武汉房价的第一梯队，不如加点预算，直接拿下武汉天地，学区 地段 环境和圈层都是最好的。其次可以关注华发和绿城。CEO盘只谈自住不谈投资，4万涨到8万很难，非常难。但是刚需盘1万涨到2万很简单。

提问：房姐，沌口房价为啥感觉很多地方比三环内还高，如果在沌口买房，有推荐楼盘没？

回答：因为有产业（汽车），这点和三环边的光谷价格梯度也要重新梳理一样。在楼市的基本逻辑里，我们知道大多数城市的发展，都是一个逐步扩张的过程，而越早发展的地段，往往绝对价值越高，随着道路交通形成环线逐步往外扩散削弱。

因而在楼市的地段理论中，往往会以环线来分析一个城市的价值基础。不过对于武汉来说楼市的价值却并是完全按照环线分布，甚至相差极大，环线的逻辑虽然适用，但在诸多现实因素的参与下，环线逻辑并不是价值的结果。武汉的发展，不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把武汉看做环线发展，是错误的。

如果你去看地铁的人流数据，我们可以很明显看出：武汉的地段规律，其实是以产业中心作为核心，随着产业人口延伸的区域而附着价值。

沌口是个很封闭的板块，其实很难吸引汉阳以外其他板块的人口，所以如果在这里上班自住可以买，投资建议回避。

提问：智慧又一针见血的房姐，你好。新人首问。

坐标广州，已入籍广州。

本人35岁，女生未婚，广州番禺广州碧桂园房产一套69平米自住组合贷(其中商贷10W,20年),房贷5K。还剩80W。一直未婚，广州社保已交12年。19年12月开始在深圳交社保。17年和18年投资失败，纯现金投入51W(不含时间和开销),都是信用卡和亲友借款，2019年底仍有债务28W。做为没有背景的小镇青年，底子薄弱，更重要的是视野和格局不够广，创业需要非常强的心里状态，守住基本开支的同时，还要做好身体建设，收支不平衡夜夜难以入睡。非常受伤，通过1年的时间现在才缓一点。近2年，感觉到了35岁，很想有—个稳定相对舒适的生活，赚钱的拼劲已大不如从前。父母有基本的社保退休金和一些商业保险(母亲在做保险),但随着父母年纪渐长也要负担养老。目前年入30,不是很稳定。

房产解惑和发展方向解惑。

需求

1,错过2013年在广州买房的区间，深刻感受到眼光和时间的关键性，以及引路人的难得性。不想被收割太狠，只想通过努力配得上自己应有的财富。想继续在广州或深圳，武汉各买1套上车房做投资。之前买房才用了10W商贷(50W公积金已经用完),是否应该把商贷还完，再动用银行借款继续买入，虽然有点吃力，但还是可以再努力撑一把，同时督促自己保证2W的月还贷能力。父母59岁，武汉房子用父或母名义接力贷是否可行。广州还有1张房票。

2,发展方向，一直在客户和业务版块耕耘。在人工智能领域的现公司确保一份稳定收入的同时，再做多一份副业(做出口贸易业务/电商)或其他职务。顿感打工其实一直在一个圈子里转，而创业的大概率，本人真的经历了没钱吃饭的阶段，所以很谨慎，不敢赌，觉得自己可能不是老板料。没有家学的机会，思维的提升真是很需要经历和顿悟。请问房姐如何寻找有效有质量的圈子的途径，判断标准是怎么样的，

房姐指岀的选对赛道，选对行业，正确聪明地勤奋努力工作，加上正确的投资来保护取得的财富，如此规划是否可行呢

3,深圳和广州等—线城市以及其他省会城市很多栋自建房岀租的方式，长期看和投资商品住宅是完全不同的走势和区别是什么呢。

4,对于城市大龄未婚女青年，除了嫁人，对于财富圈的建立和人玍规划，能说说吗感恩遇见，感谢房姐费神解答。祝房姐四季发财，日入斗金。

回答：1.不建议负债拉太高，最高不要超过70%。可以截断抵押碧桂园融资。激进打法：主场在广州，建议入手一套广州小户型，主场淘笋优势大。

保守打法：武汉用老人票买一套低价潜力盘。

2.具体做什么要看你现在什么阶。每个阶层10%的人都有机会升，竞争从来都是同龄人、同阶人的竞争，让自己有价值，能帮到更高阶的人解决问题，自然慢进进入高阶圈子。君子以顺德，积小以高大，坤德贞吉升阶。

人工智能是比较看好的行业，不知道大家有没有思考过，为什么现在计算机和人工智能应届生的起薪，要远远高于其他行业，比如物理学、生物学、航天学。为什么呢，是因为计算机的技术更高级吗，还是因为这些从业者更努力。

都不是。能够拥有不错的机遇，是因为计算机行业还处于上升阶段，幸运的遇上了互联网的行业爆发式增长。曾经的能源、机械、土建行业，也经历过这样的过程，但不幸的是，计算机领域的发展速度，是历史上任何一个行业前所未有的。身处这个领域中，从完全竞争阶段到寡头垄断阶段的过程，所需的时间非常短。

阿里腾讯从摇摇欲坠，到跻身全球十大互联网公司，仅仅花了十几年时间。速度越快，需要的新鲜血液就越多，更新迭代就越快，竞争力弱了，自然很容易被优化。也许技术还在，精力还在，但当社会开始嫌弃年龄大了的中年人，也无法独善其身。

选择一个风口副业是必要的，你的思路正确。

贸易也好电商也好，靠的是你有客户 渠道资源。要么做项目的对接人，要么做流量的导入人，做职场加法，顺藤摸瓜，打通上下级供应链。

3.自建房是收租模式，涨幅非常弱。有人去深圳比较早，目前收租收的手软，这个利润就非常高了。具体操作技巧，详见知识星球内部分享。

4.个人的修炼和赚钱的事业，是人生置顶的任务。男女有别，对于女生，在具备一套一线房产作为打底资产的前提下，首要的任务拓展自己的眼界，多接触成功人士，成功是长久的胜利，大巧不工，坚守本心。对于赚钱，房产投资是最靠谱最简便的路径。有空就去踩盘，驱散战争迷雾，构建城市框架；一线实地看房，谈判，保持对市场的敏感。多核，配套资源的培育。融资，持续建仓。

提问：房姐好！淘笋有什么方法吗？

回答：一说到笋，就是说要跑盘两百套，这个说法有些敷衍，跑两百套，岂不得累成狗？关键是效率底下，并没有思考如何优化模型。详见知识星球内部资料《淘笋方法论》

提问：房姐，刚入手一套房，在纠结要不要出租，可不可以给点建议？感谢！

回答：房子要不要出租，核心取决于几点：

1.你计划持有的时间，如果2-3年就要翻倍卖出，那么出租可能影响你卖出计划，装修成本可能收不回来。

2.你的装修回收成本，取决于你的装修成本，你设计的出租形式，以及这套房在市场的租金。

3.只要出租，必然有破坏，接受什么样的破坏程度，取决于这套房子本身的条件，以及你后续对这套房的处理计划。比如，核心区老破小，计划长期持有，原本装修很破，出租需求旺盛。那么，我可以好好刷白出租，简单装修，用坏再换。

再比如，郊区地段的次新毛坯，出租人群少，我宁愿选择空关。所以，对于沈阳这种租金低的城市，我们优先买入带住家装修房产。而对于深圳这种需要长持且租金高的城市，基本是一定要出租的，最终设计成哪种形式出租看房产的情况和自身能力。

提问：买第一套房，最重要的是什么？

回答：年轻人的第一套房，非常重要。房产的投资道路，好比滚雪球。第一套房产的优劣，回报，决定了未来3-5年的局面，而这个局面还是买定离手，无法改变的。。  

我们知道，第一套房，通常是把现金打空的，出手之后，很长一段时间可能都没有新的子弹可以发射，不仅如此，已经购入的房产，月供会不断消磨手上的资源。  小白领上班族，很多都是月光，打完首付基本只剩下半条命； 这个世界，月供的压力每大一份，都有可能导致整个买房系统的崩溃。  月供最大的压力来自哪里？ 一些媒体小编的报导中，炒房客资金断链，都是因为金额太大；实际上，没有几个人是因为金额太大而断供的，这种完全是是新手的看法。 贷款是非常困难的，远远比买房更困难；

想多贷一些钱，你要面临： 

自己的心理压力；流水的不足；银行的审查；个人资质的限制... 除了金朝阳体系和骗贷跑路的一刀流操作，几乎不存在多贷了款而崩溃的。  真正导致月供崩溃的，是房价不涨。 房价不涨，房东不仅无法回血，还要每个月抛出去一管血。  如果只是跟随市场的横盘，还不是很严重；最惨的，是别人都涨了，你还不涨。五花八门的买房技巧，有用，但不是根本；买房最重要的，是知道应该买什么样的房子：  选筹正确，雪球才能越滚越大，房产增值，不断给你回血；选筹错误，只能割肉离场，有时候碰上各种限售以及不满二不满五的规定，割肉都不能。  贷款，多贷不贷，是0分和100分的区别；

选筹，可以是正分和负分的区别。 选筹，是买房最重要的一步。

提问：投资的选筹与刚需的选筹上的标准有什么不同？通常自住的房子也希望和上涨的漂亮。

回答：有没有投资和自住兼顾的房子呢？答案是，没有。凡事告诉你这房子投资自住兼顾， 大概率是在骗你！投资，一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现，是一种小小的赌博。但凡适合自住，那也就没有暴涨潜力了。自住，是考虑个人复杂的情况，如交通、学区、户型、配套、楼层、采光，做出的选择，是一种消费行为，以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。自住找自己喜欢的，生活半径附近的，什么都符合你标准的房子，只能是CEO。

投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。所以买之前，请思考清楚，你到底是要自住，还是投资。

提问：美丽的房姐你好，问题多有点急！户口在武汉，人在湖北三线城市两年前购入恒大140户型，目前还有贷款110万未还，现准备到武汉买房，主要考虑未来三五年后增值，但也不排除自住，现在手里能凑到170万。一问：手里钱怎么安排比较合理？二问：看了望江府，等船厂搬迁地铁11号沿线开通，估计三五年后感觉能到三万以上，房姐不推主要是考虑怕三年横盘，那五年后呢？三问：考虑武昌多一点，那目前新盘只有东湖城尾盘和金科城适合投资了吗？四问：这几天在武昌洪山看二手，目前觉得合适的只有保利城2万和静安上城2.4万，也准备去恒大首府和融侨华府看看淘笋，主要考虑小三房比大两房有优势，对吗？

回答：你好，仔细观察融创在武汉的所有项目，你会发现基本都是CEO盘。融创开发商是个靠开发商，为股东谋求利益，利润率有保障。

所以买他家的房子，相对来说收益率一般，只有在部分弱二线城市中创才会走周转流，在强二线城市一般都会卖溢价。

开发商卖新房时投入了巨额的营销费用全城找傻瓜接盘，而你的二手房卖房时没有人帮你全城推广。加上物业，品质，环境等溢价因素会慢慢折价，所以我们一开始投资就不选择溢价CEO盘。

同一区位，未来5-10年，价格差异不会太大，5年后同样都能涨到3万，你会选择2万还是1万+的？所以入手价越低越好。东湖城金科城属于投资第二梯队产品，投资有回报率更高的项目，详见知识星球内部分享。

小三房和大两房对比，选择小三方，相同面积，功能性更强。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。