我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：美丽的房姐 ，加入组织太晚了，最近2.5w入手了积玉桥融侨华府小户型房子。是公积金加商贷买的， 看完你的星球解说之后 感觉自己作为投资是不是做了错误的决定。想知道该如何弥补。我生活半径在汉口这边回答：其实融侨自住是非常好的，大桥二桥隧道正中间，去哪都快。这一片最大的小区，绿化率很高，小区最后面有一条很长很大的绿化带，未来会随大势涨，小户型好租好售。虽然在核心位置，板块发展非常慢，武昌滨江一直没做起来，老城区也不能拆，没有人气，导致积玉桥万达一直发展不起来。入手价略高，短期会站岗，等一波涨幅来了再出手。有子弹继续入手低价潜力盘。提问：房姐你好，如果办多张大额信用卡，年费减免的问题有什么好的办法可以解决呢，感觉很难凑到那么多积分啊回答：你的目的是为了额度，一定要让银行赚钱，不然不仅可能封卡降额，还会有其他损失，除了微信支付宝ap和二维码，我都用0.6去刷，而且走积分商户，偶尔分期什么的，必须让银行赚钱，至于这点利息，和房产投资比，不值得一提，我也优先用有刚性年费的卡，只有刚性免费才有大额度。提问：新人首问，你好美丽的房姐，现在我们家在汉阳十里铺这边等拆迁（冰川集团楼），本想等拆迁后换钱再买房，现在等的时间太长了，手头现50万在武汉买点有价值的房子。房子用途主要是给儿子先结婚，以后可以用来投资。现在每月还房贷能力差不多有六千多。我总结了几个问题，麻烦房姐指点迷津回答：1:汉阳地区在什么商圈卖比较合适，王家湾和钟家村还有国博四新，或者沿江大道那边未来发展比较好2:像我这样情况，是否买复式楼先住以后拆迁了在换住宅，复式楼商住两用的，以后容易出租么，有没有价值。我看了下远洋东方境复式低三层，还有汉阳葛洲坝等，不知道买纯住房还是复式合适。3:像我这种情况，有没有可以推荐的盘，二手也可以接受。谢谢你好，现在汉阳重点关注四新，低价区涨幅更大。四新前身是四新农场，土地规整，容易统一规划，目前交通系统，配套都不错，环境也好，是一个合格的次中心居住区，主要辐射汉口汉阳中心挤压的刚需客户。四新最大的红利期已经过了，未来还有拆迁和人口红利能慢慢兑现，还有空间。商住不能碰，没有涨幅，卖出交易税费极高，流动性很差。提问：在选筹的时候，如何看顶层？利弊如何？顶层漏水的风险如何规避？1.楼梯顶2.电梯顶其次，露台，漏水，保温这些另算——拆骨法。电梯顶楼，天然应当最贵，规律不等于当前结果，很多时候顶楼被折价，那么往往存在套利的机会。平顶楼梯顶楼，尤其是50-80年代的老房子，是出现漏水的主要案例，但不代表一定漏，或者不能修缮。由于楼梯老公房上楼累，是折价的主要因素；但如果过分折价，则是套利的空间。这里请复习我前面所讲的：每一份美好都是商品，当你对房子处处都是要求，结果往往是必须溢价。而投资要做的，是看价格。房子完不完美不重要，价格完美才重要。有些楼梯顶楼，存在加装电梯的条件，我反而更喜欢。提问：常看到流水不够可以叠房租叠年终奖。具体怎么叠呢？找个私人给我工资卡上转账，然后备注是房租或年终奖？1.流水本身的逻辑合理：比如你的工资流水，正常人不会超过5万，没有多少企业交那么多税收；比如你的房租流水，北京两居老破小不可能租一万多，没有房本没有合同没有逐月记录自然也不符合流水的逻辑。2.银行认可的流水：这个部分很复杂，不仅和流水的形式有关，还和你要做什么贷款，所在的城市，哪一家银行，什么时间，哪个信贷员，你的身份材料等有关。有的贷款对流水查的严，只认死工资，查税单，私人转账一律无效；有一些城市，对于金融比如北京，金融合规性强，zx/私人转账/收款等经常一律不认；也有一些城市，比如深圳，连ps流水也认，流水做个标准样子基本也能充数。所以，到底什么样的流水才有效，和哪个信贷经理递烟才能办事？必须要有非常丰富的经验，长期的合作产生的信赖关系，时刻在一线跪银行，这也是贷款中介这个行业产生的原因。很多人几年都研究不出来的事情，别人几句话就能搞定，这中间的差距，就是金钱。详见知识星球内部分享《干活！如何养出银行无法识破的流水》
提问：房姐好，沈阳链家带看量翻了三倍，翻倍行情今年有戏吗回答：沈阳成交持续走强，这种市场对投资人很不友好，一手限价房拼关系拼全款，二手好房源越来越少，房主越来越强势，有陆续毁约情况发生翻倍不要太贪心，选盘优秀的话，连续两年每年涨30%这是可以做到的。提问：房姐，您好，麻烦分析下光谷中心城未来发展，是否可以发展起来，听那边的未来规划很。回答：武汉现阶段规划比较混乱，到处都在规划新区，加起来有30多个，每个区得做出自己的政绩。判断一个新区能否成功，可以参考以下几点:1.不看区级新区，起步市府推动新区和省府推动新区，谨慎对待庞大的国家级新区。3.以文旅为主题的新区，发展不起来，特别是在非旅游城市。5. 产业定位和城市严重不符的新区是天方夜谭。光谷东满足以上几点，大概率会发展起来。目前光谷东肯定是高位，长远看光谷东依然很值得期待。光谷也不缺有钱人，如果产品不错也可以长持我是可以接受的。提问：姐你好，我突然换了思路，之前咨询过了，卖老破小得90 万资金，本来打算南京武汉各按揭一套，因为刚生二胎，所以压力大，女儿身体不好，孩子爸压力大家里生意更是举步维艰，南京五十万并不能选到满意的房子，想回湖北了，考虑没有资金流，想武汉50万按揭一套，40万投到沈阳去，反正目前没有稳定工作，哪个老破小是16年30万按揭买的，可以说是人生第一桶金，希望跟着姐去沈阳减仓，这样思路可以么？已经大学生落户武汉，孩子爸有南京社保，但是50万只能买六合副城区的房子，周边化工厂多，我和孩子爸都不喜欢！主城区太贵月供太高严重影响生活品质！希望指教！回答：思路正确南京水位太高，投资从高区向低区转移裂变。详见知识星球内部资料《房子裂变具体操作手法:一变二，二变四》提问：房姐，求北京54大法破限购最快？另外兴隆家园可以买吗回答：54大法破限购 具体操作方法见知识星球内部分享。兴隆家园跟随的核心，其实是青年路。兴隆家园主要的缺点，在于和青年路有一定距离。而兴隆家园本身，南北跨度大，南边的老区，已经直接望着高碑店地铁。南北两头，价值分析的思路不一样。南边部分，则主要作为CBD东三环的通勤区，主要的商业配套并不在小区周围展开。小区周围的餐饮生活配套还算齐全。整体四平八稳，防止买贵。回答：在公租房与商品房之间纠结的人，经过前两轮大涨市场洗礼，已经被分化了。能上车的已经上车，没上车的再想上车就比较难了。房产税并不高，因为公租房免征房产税而选择公租房的人，其实原本可能就难上车，这个政策只是给了他们心理上的慰藉。的确有这样的刚需，不过这个体量并不大，对市场无影响。提问：房姐好，夫妻双方分别在国企和事业单位上班，如果想养信用卡的话办哪几个行的比较好？单人可以套出多少钱？谢谢回答：夫妻都是公务员，操作好的话申请20家银行，每家30万额度，总共600万额度是没有问题的。详见知识星球内部资料《信用卡信用贷大额速成指南》提问：房姐，如果资金不允许，不能全部条件都符合自己的预期，那同小区的房子优先考虑楼，朝向，户型还是什么别的因素，更保值有升值空间。回答：最关键的一点：价格。价格决定了房价涨幅的空间。买得低，所以省下来的都是利润。低价，本身就是一种优势，用低成本买到高价值的资产，买到即赚到，以后卖房时，议价选择权也会更多。当然，这里的低价，不是指绝对价格更便宜，而是相对竞品更有性价比。绝对价格更低的，通常都是垃圾盘。而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间。提问：房姐您好，现在武汉好多价值洼地什么四新花山都炒起来了，基于目前武汉的规划，您有没有比较看好的潜在城市断裂带地区呢回答：现在大城市普遍有一个做法:向近郊疏解产业、人口和交通。近郊形成各个产业和居住平衡的组团。所以三环外的新房需求就具体情况具体分析，如果产业发展顺利，有人口持续导入的近郊板块新房次新的需求是真实的，价格相对是比较稳定，有支撑点。如果有其他问题，比如天生地块制约，短中期难以改善的交通瓶颈，或者单纯的板块炒作等，并没有稳扎的需求，那么拿下，特别是短期投资会非常难受，可替代性太强。武汉是一个非常特殊的城市，几乎是四个深圳大小，三镇之间分割也有历史。三镇的产业布局不同，不能一概而论。近郊区价格上涨，既不限购又不限贷，而且武汉地铁沿线的远郊春天到了。比如黄陂区武湖和盘龙城不限购区域，蔡甸区地铁沿线。
提问：房姐，你好，你们是专业做房产投资的，怎么能确保一买进去的房子就能赚钱呢？
回答：你好，投资的房子能否赚钱，在买入的那一刻已决定了；
1.我们买入的小区都是在整个城市被低估或有潜在发展利好的区域，未来能涨到多少，心里面是有数的；
2.在洼地小区再挑选市场9折的性价比高房源，先赚取10%空间；
3.选择有改造空间的房子，利用改造赚取10%空间；
4.区域洼地回归，随市场涨个10%；
5.3个10%即30%的涨幅，如果首付是2到3成的话，收益就在100%到150%
总结一句话：涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
