我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：房姐，你好！新人首问，本人去年年底在阳逻开发区买了一套香榭花都毛坯131平的房子，首付加中介费加税费16w，贷款84w，月供5000，现在还了6个月，手上无存款，月入3w左右，还没结婚。每月车贷，租房，房贷，生活开销一共2w多，近半年内想借钱然后在主城区淘个二手房自住。阳逻的房本打算去年装修然后结婚自住，现在已确定不会在阳逻住，但是现在买没到两年，而且平价不一定卖的出，最少会亏10几万，持有的话一旦我在主城区淘个二手房压力必定会扛不住了，我该怎么抉择？回答：你好，香榭花都建议尽早出手，阳逻没有投资价值，很多人一直不理解，为什么阳逻规划了万达 地铁，还是不推荐？武汉的阳逻开发区刚通的地铁，距离武汉主城30多公里，与主城区割裂。阳逻的逻辑，其实就是大城市远郊区逻辑。很多大城市因为扩张，把远郊一些周边区域兼并到城市的行政区。但是这些区域在大城市人眼里，并不属于本地，好比北京不认平谷，新洲阳逻不属于武汉，当地人也不觉得自己属于城里人，平谷居民到国贸，类似一个进城的过程。大量的扩张基建，尤其是地铁的修建，zf炒作新区，这些远郊区可能也会通地铁，有了发展概念，迎来一波房价上涨。但是当利好出尽后，没有人口的大量填补，后续大概率是长期横盘，二手市场更是冷淡。阳逻就属于这一类。及时止损，把卖房科技树用上。尽早在主城区，我们推荐的板块内淘笋上车。提问：新人首问，美丽的房姐请问关于海南您怎么看？海口琼山的房子有升值潜力么？回答：你好，海南是个神奇的岛，zy关注度很高而且定位摇摆，时不时地给政策，一会儿捧上天，一会儿打入地，宠辱尽在朝夕。海口18年遍地烂尾楼。赶上15-17年大势，不少多年老项目快速去化，市场存量太大。且整个海南一共一个半企业，其中一个海航还被折断翅膀，海口没有新就业和新高端人才流入，政策继续打压海南楼市不放松的话，不看好。海南现在要搞自贸区，对经济确实会有提振。所以如果价格不贵，也有合适标的可以切入，能考虑一下。提问：房姐您好！跟您学了很多人生思路，非常感谢
本人在上海做生意，以后也定居长三角这一块。名下在老家县城有一套，婚前买的贷款已还清，计划这两年卖掉～去年在太仓买了一套142平的，在弟弟名下，目的是自住。目前手里有25左右，想再投资一套，苏州无锡都没交社保，请教您！投在长三角不限购的区域（南通嘉善湖州）好还是沈阳好？望亲爱的房姐指点！
回答：你好，买房回避「环 x」的项目无论是环京环沪还是环深，除了极个别的特例，一概回避。「环 x」是一种营销包装。买入这些项目的结果，首先是收益的不确定性，更大的概率是亏损。首先，买入「环 x」房子的买家，绝大多数都是首付资金有限，认为不够在一线城市上车，所以才看中了中介宣传，买到城市周边。买入以后，发现当地没有二手房市场，导致房子的流动性的急剧降低，让本就不多的首付资金赌注变得揪心，个人发展的注意力全被糟糕的投资带偏。即使有少量的特例可买，例如燕郊，也受到时间、价格、政策的限制，例如燕郊只有在不限购不限贷且足够低价的情况下才可以买入，绝大多数时间仍然是不建议买入的。买房，回避「环 x」的项目。这几个城市，优先沈阳。提问：房姐你好！本人坐标东莞。夫妻共同有一套房产在东莞塘厦星河时代，月供1万左右，手上子弹70，年收入40，想再投资一套。目前整个东莞已经涨了一波，而南城和松山湖虽然还有涨的空间，但是奈何手里子弹不够二套，甚至塘厦二手房都不够首付。我们有重庆的房票，没有武汉的房票。我的问题是，论两三年升值空间，以目前的情况，我们是继续在东莞松山湖外溢周边淘次新？还是继续凑钱在塘厦二套？还是转去重庆或者武汉投资？如果去重庆投资，是投资新房还是次新比较好，具体推荐哪个区域或者具体哪个盘？回答：你好，松山湖是东莞最值得投资的片区，没有之一。除了华为支撑和环境优势，更重要原因在于东莞是镇区经济，房价严重扁平化，缺少房价高地。经济强劲的东莞迟早会像深圳一样，走上分化之路，东莞的房价高地一定是松山湖。对于东莞，长线我肯定是持续看好的，现在入手还会有一些涨幅，不过以东莞的一贯表现，这一波之后肯定要横盘了。建议转战武汉，现在入手武汉是比其他二线城市都更好的时机。提问：房姐您好，已经签完代持协议，请问哪里可以做公证呀？刚刚问了，深圳公证处做不了。这个比较急，否则不放心，睡觉都不安心，谢谢您给予指导做公证没什么大用，不如让代持人签个欠条做个抵押证有用。 提问：你好房姐，新人 想咨询一下。在沈阳房产近 二年还有必要投入吗，以沈阳经济情况，人均工资3000＋）官方数据6324元。地方高价卖地给开发商同时要求房开免费给政府建造人才用房，这些配套全部都是加到购房者身上 ，房价看是繁荣。可是买房者全都都会高位站岗。如何看待沈阳房价走势 标底沈阳浑南。目前手握200＋ 清空三套房产，如何看待房产的同时强二线城市哪个城市适合投资居住。概率学区。回答：你好，沈阳基本面没什么大问题，如果过去涨的慢，就意味着估值合理，下一个十年就更可能比较快而不是仍然很慢。当然，不代表能比其他大城市快，而且城市能级本身不占优，所以已经不再是低价区的首选。我当初推荐时就始终讲的非常清楚，就是看中了它低估、过分便宜。现在估值已经修复了一些，还有一些被低谷的板块，总体来说还会涨，但是浑南这种板块，价格虚高，大部分确实是高位站岗，属于进攻型产品。我们一般是不碰的。子弹200+，优先考虑一线城市，此外 武汉 杭州 成都 重庆也是比沈阳更好的选择。这些城市买完后，再考虑沈阳。提问：新人首问，房姐好，本人29岁，在新疆国企上班，年薪40+，目前乌鲁木齐两套自用，均贷款。中山一套投资（全款），手里子弹30，最近特别想在沈阳购入，（老家辽宁一县城离沈阳30分钟高铁车程），不打算回去，纯投资。想买地铁口，好出租的。目前有两种模式：一，用母亲名义买沈阳二手房（无沈阳户口和社保），需要商业贷款。二，和兄弟一起投资沈阳新房，用他名义。（他有沈阳社保），他的目的也是投资，他和我都在新疆工作。烦请房姐帮忙看看，另请房姐帮忙推荐沈阳值得投资的区域和楼盘。市中心老旧地铁口和新区纠结中。回答：你好，选择方案A，先把自己的房票，再考虑老人票，最后才是代持和合伙买房。合伙买房是一个看似简单但其实比较考验操作手法和参与人心态的投资方式。如果操作不好，不仅影响房产投资的收益率，更影响和朋友的关系。合伙买房中主要的关键点在于两个，一个是利润的分配，一个是售价的确定。首先在利润分配上。房产投资是各要素的集合，主要包括：房源、房票、操盘心力。比如现在用你朋友的名字按揭贷款，但之后他自己买房的时候，却因为有按揭贷款记录而导致了首付比例提升；再比如买房卖房都需要名义产权人跑流程，而这个流程并不是想象的那么简单。其次是卖出售价上。合伙买房另一个难点是对卖出售价的确定，到底是120万，还是125万，还是130万卖出？不同人对房屋估价不一，比较难达成一致。我自己经历过的合伙买房项目，虽然都成功清盘，但却发现这里面有非常多的问题值得考量和优化，这不是新手能够hold住的。而从你的描述中，判断你是房产投资的新手，因此建议先用老人票买。提问：房姐好！感谢多次的指导，还是有滨江情节，汉口卖不起，有朋友买了汉阳的“滨江金茂府”，极力推荐。看了楼盘和周边规划还可以、单价和物业费均较高、装修的档次不高，若以持有10年的心态购置，从多方面看合适否？增值的空间？另，有爱家国际华城24楼97平的大2房一套空置，不想出租，是否该继续持有？敬请赐教！谢谢您了！回答：看过国内大小城市的江景，今天来聊聊什么是好的江景房。江景房的稀缺资源到底是什么呢？答案是：能欣赏城市天际线的地方。也就是城市的全貌。城市全貌距离适中且无遮挡才能够看到。距离过远，城市的高楼大厦就显得过于渺小。距离过近，则无法看清城市的全貌。江，仅提供了一个视野开阔的条件，水面是最平的衬托物，更关键的是对岸的摩天城市景观。而这个景色，必须经过天时、地利、人和的偶合，才会出现。就江面宽度而言，江景的条件十分苛刻。宽度过窄，建筑阻挡了你的视线，你无法看到城市的全貌。天津的海河、太原的汾河、兰州的黄河、南宁的邕江、福州的闽江都过于狭窄，不足300米宽。这直接导致了滨江视野受限，景色差强人意的结果。长沙的湘江比较倒霉，因为江中间有一座岛：橘子洲，活生生将两边景色打断，橘子洲并不高，但是足以让江边堤坝上的人们视野受限。而武汉处于长江和其第一大支流汉江的交汇处，这么说武汉江景潜力无线啊？并不是！长江在武汉宽度超过1公里，而汉江在武汉宽度小于200米。长江太宽建筑物太小，汉江太窄视野不开阔。武汉的江景天际线，必须要用绿地606这种大尺度建筑物才能够起死回生。500-1000米的江面宽度，才是江景的福地，不远不近，普通楼房不显小，摩天大楼刚好能看全貌。上海的黄浦江，重庆的长江、嘉陵江、广州的珠江、是天生的江景房出产地。相比武汉的江景，我个人更喜欢湖景。武汉土著自住喜欢就买，滨江金茂府现在开盘的这几栋并不是一线江景，同等价格，锦绣长江一线江景更好一些。爱家可以继续持有，做截断抵押融资，入手低价潜力盘投资。提问：房姐，我看了精华文章中所有的关于贵圈流派的文章，对其中一个老破小的流派特别感兴趣，因为我本身是学美术的，对装修特别感兴趣，想到如果通过改造老破小既能挣到钱，还能有精神上的成就感，真的很让人向往啊！希望房姐给我一点指导，谢谢！另外，关山大道上有一个盘叫光谷创业街，2002年建成，这个盘里面的价格有单价低于周边新房10000的房子，甚至有单价11000的，请问房姐，这种房子叫笋房吗？这个盘有改造的价值吗？回答：1.老破小流派适合北上深。核心点在于这些城市的新盘少，且价格高，上车门槛太高。老破小：租售比非常高的小房子，一般来讲房子越小，租售比就越高。如果能遇上租金收益5%以上的老破小，那就闭着眼睛买。 老破小适合新手，因为老破小需要的启动资金非常少，在北京有小几十万就能进去玩一玩，以小博大。选择老破小的核心优势：租金。 小房子的核心优势是租金， 因为租金是有下限！ 在租房市场上，相同位置的1室1厅，不论面积，价位差别都不会很大。选择老破小的标准：相同租金下，面积越小越好。 在北京，1居是最最基本的刚性需求。 只要你不给他多一个房间或者少一个客厅，那么这个需求，对于刚需来说，就值这么多钱。北京潘家园的61平准新房，可以租个5000/月，跟30多平的老破小差不多。老破小的优势： 投入低，租金回报高，不担心房价的波动，好卖。 老破小的劣势： 面积小，房价回报率低，虽好卖，但因为总价低，交易税费就显得高昂，也会拉低一部分房价收益。 2.武汉为什么老破小市场太小？因为流动性还是不够+涨幅不如次新 另外，贷票到后面真的是瓶颈，心力瓶颈也是瓶颈。提问：姐姐，求翻牌。先介绍下情况：1.手里两套房，武汉汉阳人信汇四期一套116平（还剩29年80万贷款）在出租，另有一套自住房；2.想给孩子读书准备套房子（汉口武昌核心区域，6年后用到）；3.个人判断汉口武昌核心区升值空间不大，所以想先在光谷投资1-2套房（老人票四张），获利后置换主城区学区房。4.子弹200+人信汇那套房请问：1.我的思路正确吗？2.人信汇何时出手？3.推荐最合适投资盘及户型谢谢回答：现阶段买城乡结合部和产业新区是正确的选择。对于武汉这种二线省会城市来说，城市化进程还在继续，人口还在不断流入，有一部分是省内流入，还有一部分是一线城市的回流。武汉还处于造新区、规划快速兑现、地铁成网、城市骨架拉大的关键时期，人们对于新区的热情与期待高于已经经历完该过程的一线城市居民，更愿意为规划买单，因此无论多远，只要有产业和配套的预期，房价就不便宜。子弹200，武汉投资回报率最高的资产配置 详见知识星球内部分享。提问：万能房姐你好，我目前子弹100，坐标厦门。目前有一套房月供中。厦门房价变态不看好，请问福建宁德是否有投资价值？如果有，是否有推荐楼盘和区域？谢谢回答：特区厦门，人口虽少却历来是炒房重地，作为二线房价的领头羊，厦门用房价支撑起这个时期的发展，但长远来看这却未必是好事。占据省会优势的福州，在GDP和财政收入增速上是泉州、福州和厦门三市中最好的，利用好省会优势，做好国企、金融和房产三个方向的文章是这个阶段福州成功的秘诀。其他六市中，漳州和宁德是发展较快的地方，漳州GDP增速位居全省第1，宁德财政总收入增速全省第2、资金存量增速全省第1，宁德时代等明星企业的发展带动了整个地区经济的快速增长。宁德依靠宁德时代等企业引领，抓住科创红利，经济发展速度加快，在财政、资金等增幅位居全省前列。省会福州在这轮发展中得益较多，经济、财政、人口都有多个指标位居前列，省会有国企，在国企做大做强中得益；省会有金融总部企业，在金融发展中得益；省会有基础设施建设和房产优势。宁德短期有一定价值，但是长远看福州作为省会城市安全性更高。提问：房姐你好。想投资房产还有一些疑惑，请帮忙解答。我工作生活在河北，衡水有三套房一套门店，由于长线来看升值空间不大所以打算只留两套其他寻找行情机会变现。家庭月入2万+（由于收入不稳定所以不想月供太高），子弹190，想在南方投资房子，一线城市感觉已经不好上车，想选一个强二线城市，由于杭州南京成都房价偏高且限购严，所以比较倾向和关注武汉、重庆、天津，武汉白沙洲光谷东，重庆两江新区万科金开悦府82小三，天津滨海新区和津南大学城附近，疑惑是不知道将来哪个城市发展潜力更好，关注的这几个城市区域楼盘中长线来看，保值升值怎么样？有没有哪个城市或者区域楼盘重点推荐的？谢谢回答：你好，思路正确，房产投资的第一步是判断大势，四五线城市房产继续持有意义不大，趁早出手裂变。武汉和重庆都不错，房价不高，限购不严。但是2地目前都处于横盘期，需要淘笋。我可能会优先考虑武汉。房票用完再买重庆。重庆 万科金开悦府 贵是不贵，但还有时间再淘淘，如果自己实在喜欢也可以买，可能5号北延长线对这个盘利好。以重庆为例，主城房产肯定比区县好。主城九区内部再来看，江渝北肯定比巴南大渡口好。别人一年翻倍不代表你也能一年翻倍，逻辑可以套用但涨幅不能复制。还是以重庆主城为例，现在偏远板块的房子售卖逻辑是：单价低。售楼小妹儿一般喜欢用高价盘来做对比反衬自己的价格有多划算。价格低是优势，但不是绝对优势，资源的集中度才是核心竞争力（俗称地段），江北渝北为何房价最高？因为能吸引全重庆的人来买。南北滨路核心段为何房价也很高？因为能吸引全中国的人来买。偏远郊区低价盘能吸引谁？答案你心里比我清楚。未来重庆房价再上一个台阶，领涨的还是现在你认为贵的区域。天津滨海新区=没有人口的现代化河北县城，既无法吸到货币，又无法持续上涨。完全没价值，和ofo一样资本催熟，没有自身造血能力，投资回避。津南大学城是天津比较推荐的板块，价格不算高，高考移民能带来持续稳定的接盘侠。提问：新人首问。智慧的房姐你好。我是大连人，想去深圳买房。预算总房款别超过1200万就行。纯投资。不用考虑学区（不排斥学区），不用考虑自住，只考虑投资。只希望升值多一些。个人情况：子弹400，月供能力比较好，5万没问题。两个问题：1，希望房姐给推荐一些具体区域，具体楼盘楼盘供参考。我个人比较喜欢南山区蛇口。2，买总房款多少将来好出手？是500-800万的？还是800-1200万的？两室的？三室的？我投资只要不超过1200万就行。希望好出手，投资效率高，倒也不一定追求总房款贵。因为是纯投资，不考虑自住和学区。可用子弹也多，希望房姐指点迷津，给与建议，让我的投资收益最大化。一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。第一类还是学位房:更看好今年涨幅不大的二梯队学位房。第三类是热点片区上涨后将购买力挤到出到的副城的中心区域。2.入手1套刚改型标的，刚需和豪宅是2套涨幅逻辑。根据你的房票来选择，自住注重“质”，投资注重“量”。深圳回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。提问：房姐导师您好，我觉得您对社会的认识足以成为像我一样很多人的导师。看了您的一则回答，读书构建的知识体系无用，只有家学才是有用的。但这个社会有家学渊源的人毕竟不多，像我这样的普罗大众，想要完成逆袭，改如何学习真正有用的知识呢？希望您能回答，希望能想您学习。所谓家学，就是有人告诉你跟教科书上不一样的东西，也就是真实的游戏规则，而且同时家里的环境人文让你从小耳濡目染，最好还可以给你提供实习环境。别人需要到25岁交巨额学费未必能学到的东西，在你已经是从小就融化为血液中的本能了，30岁企业管理博士毕业不如从小旁听家族企业董事会。千金难买一句真言。这就要求家族历史上出过明白人。“一人得道 鸡犬升天”实际上也是这个意思。而明白人，一般都是曾经混的比较好的，比如中过举人，做过二品大员，或者经商开厂成为巨富过，或者是开过天眼的得道高僧、机缘奇好悟性奇高开宗立派的宗师前辈，也就是他的逻辑曾经在这片特殊的土地上得到过实践验证。因为实际上除了数学物理这些自然科学明白无误通行世界，所有跟社会、文化、传统、礼仪、程序、历史、政治、人心人性、官场商场、接人待物、修身养性有关的东西，都是具体多变的，没有世界标准，统一格式。比如大家都学过历史，我们对历史课印象最深的就是摇晃着脑袋背诵历次农民起义的历史意义，哪次农民起义发生在哪年，这能不傻吗？还有，真正的家学一定不会像那些业余作家写的职场小说一样教你如何勾心斗角，如何搞办公室政治，而是教你如何识人，如何与各类人相处，如何做好工作，如何为别人服务、提供价值，如何看待利益、诱惑和机会，当然更高级的是天理人欲之学，这玩意儿总共也没几个人弄明白。所以很多学校里的学霸一到社会，立马露出原形。学性好悟性高的，经过艰难求索，无数次碰壁走了很多弯路之后，或还可以有机会蜕变顿悟；悟性低机缘浅的，实际上一毕业就已经被淘汰了，只是需要时间让他去明白和接受而已。教育的主要部分来自于家学，所以并不能寄希望于学校 老师。意识到了家学的重要性不能直接改变教育子女的命运，因为家学本身是客观存在的，家学水平的高低是客观的，不是你想传授就能传授高深见解；意识到以上两点，也许是一种痛苦，大多数人知道现实后并没有改变现实的能力。知道了就能成？——不行的，没有那个能力，别人也不会代劳，传承具有稳定性，所以阶层是客观存在的。虽然如此，但在意识到家学的重要性之后，你还是可以调整精力的配置，胜过同阶层的大多数家庭。家学不仅来自于父母的见解，还来自于资源和组织结构，有钱更容易接触到见识，在组织中才能意识到不同人的角色，原子化家庭不具备组织结构。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
