我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：坐标武汉，我和老公，年收入30个以上！婚后组合贷买一套商品房，现第二套纯投资，子弹20，低价潜力盘！求推荐回答：子弹20买武汉，能够得上的新盘基本都没有性价比。3个方案：1.老破大的选筹逻辑，淘核心地段2005-2010年之间的老破大。通过一些发，可以做到0首付或者微首付，再通过分割出租，运作的好基本可以实现租金抵月供。但是老破大有一整套操作手法，持有8-10年，基本放弃流动性。150以上的老破大在武汉属于穷人买不起，富人看不上的产品，所以交易量非常小。没有充分交易的房产通常属于价格失效的产品，存在非常大的套利空间，属于底仓充足 现金流充足的职业多军首选。在一堆垃圾中找出真正有价值的项目，非常考验你的价值判断能力。这类房产属于鬼牌，投资客钟爱，不是血亏就是血赚。2.利用你的身份，做几笔低息贷款，扩充子弹，再全款抵押入手推荐的几个洼地板块，具体选筹见知识星球内部分享。提问：房姐你好，请问怎么看武昌滨江606那块的发展，对比汉阳滨江和青山滨江哪个更好？武昌滨江的月亮湾一号值得入吗？回答：你好，如果说住的舒服，积玉桥是不错的选择，繁华之后的幽静之地，交通方便，唯一不足的是没有好的学区。武昌滨江发展太慢，606被砍了。未来武昌滨江发展起来，可能不输汉口，需要耐心长持。月亮湾一号要看价格，投资回报率不如低价潜力区，但是未来会跑平大盘。如果是我，可能会延迟享受，先把优先的子弹投资到涨幅更大的项目上，等有了赚钱效应再出手一套换改善盘。提问：智慧美丽的房姐你好。妹子一枚,家里人对这个不懂,只能请教您!坐标深圳,深户。首套买在中山,深中通道出口,83平有房贷,之前父母买的想等深中通道通车,涨一波,但现在感觉很鸡肋。因为年底或者明年初结婚,想婚前在深圳再买一套。现有了弹60,请问适不适合现在将中山卖掉,在深圳置业?直接买子弹不够。因为公司有2房宿舍,还能住3年左右。深圳置业的短期不考虑自住,位置具体哪里适合? 另外男朋友是sfsd,是跟他合资买?还是先自己婚前买？纠结?求指导回答：你好，中山最近的投资节点是16年深中通道开建时，最佳的抛出节点是深中通道开通前，因为很快深圳的接盘侠们就会发现堵车痛苦致死，中山的泡沫破灭。小城市成为交通枢纽，最多算是轻微利好，只会加快劳动力和人才的输出，安徽的阜阳、蚌埠，江苏徐州就是枢纽，发展很一般。小城市被大城市包围，反而是不幸，大城市只想吸你的血，中国的大湾区根本做不到像美国、日本那样明确分工，反而是每个领域都想分杯羹，不可能我做金融，你搞科技，他搞制造业，每个大城市都想成为综合性、具有全国影响力的城市。夹缝中的小城市房地产没有未来，中山这样，三河这样，嘉兴也这样。提问：我和先生不到40岁 青岛我名下1星河湾16年购196平贷160万 因生活不便未住已放置2年2即墨区保利堂颂140平今年交房，贷110万旁有中学计划办公先生名下3市南天山小区楼房97年2楼93平值300万贷剩55万，自住孩今年小毕业4即墨区恒大悦珑台140平去年11月交房他们之前逾期一月目前没收房，买之前签过退房协议，贷约120万利率上浮25%5高新区中欧祥茂河附近下叠140平，买之前销顾知道我们情况他说可办贷，那时通病交hcf18万，已交200多万（其中抵押亲戚房产贷100万）房总价320，现销顾告知不好贷，且公司催补齐款其他业主已交房 销顾教我拖着，现无多余子弹想减少杠杆整合优资产回答：青岛连涨两年，市场高位怎么也要再等一年，到时候再开始跑盘。19-20青岛依然盘整阶段，不建议大规模投资。青岛问题是中央和省里都不给钱，只能靠自己。青岛的光环在于港航和外贸，这两块最近几年惨成狗，两级靠山也没有真正砸钱托市，未来几年没有国家队真金白银投入。二线城市里，青岛资源集中度高，经济活力肉眼可见的萎缩。部分核心区域高价二手降价暂时回避。大仓位不建议放在青岛，分散仓位，150以上去一线城市，50左右去济南是更好的配置。提问：新人会员首问，坐标男甘肃兰州，10月婚期，现状：父母名下无房，共住单位无产权小两居，18年父母梭哈在安宁购买保利四居，挂我的名字他们自住，6年商贷月供两千六，无法对敲。女友名下市内一套经适小两居，家在周边县城。自己目前月薪15k女友6k双方父母均无多少存款。困惑：子弹20，女友家县城45万商品房闲置，考虑到以后孩子，想半自住半投资购房，婚前女友可首房首贷，但其父母觉得压力太大，请问我应该攒几年首付再买房还是现在买？应在在兰州选择地铁附近的小两居还是投资西安，成都，重庆？太远真的没有精力（加班狗），在兰州买又怕接盘出不去，人家错过近20年买房红利步步错过，真的非常纠结和苦恼！请房姐赐教！回答：你好，兰州主城区人口太少，长远看兰州不优质，城市狭长，无法规划发展，且兰州是全中国唯一一个没有第二条水源的城市，自住的买一套就可以了，投资换城市吧。对于城市的选择，不要盲目。2.南方城市比北方城市动能足 3.行政级别越高，定位越高，资金总量与增量大 4.楼市的赚钱与驱赶外溢效应成都和重庆都是不错的选择。出手女友名下的经适房置换。提问：房姐，你好，我在云南大理买了几套房，但都在用。在头条上看到你说房产投资，才想在昆明投资，请问，昆明在哪些地方投资有升值潜力？回答：你好，云南旅游资源多，但真正各种配套资源集聚的只有昆明。其它如版纳，大理只是一时的炒作而也，二手估计很难有真正的本地人会去接盘。不像三亚（全国的避寒需求及一种中产标配身份象征，甚至三亚二手也很难出手，何况版纳，大理）。 云南土著可以买昆明，昆明投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。提问：新人首问，智慧的房姐，麻烦问你几个问题1.我在沈阳，老大下半年初中学区房来不及了，老二四岁两个月，有必要买学区房吗？2.家里没有贷款。自住于洪区碧桂园一套房。铁西纺织城一个商铺卖不掉，物业费比租金还贵。还有一套房在温州白象镇高东村，花了80万还没交房，旁边去年年底刚开了奥特莱斯，离高速出口不远，去温州市区方便，有必要留吗？这套房建筑面积160平带车库。后期还要交钱，一楼二楼出租，以后可以分红。手里现金不多20来万吧。眼看沈阳房子涨的这么厉害，感觉很难翻身。看你的文章，感觉还是有希望的，你能帮我分析一下，怎么做才好。现在买学区房还是去沈北投资？哪个学区房性价比高？沈北哪个盘现在入合适。回答：你好，学区房是纯消费产品，沈阳的好学区不便宜。不过家里二胎，需要两个上学名额，买一套学区，还比较划算。商铺建议出手，如何快速不降价卖房，可以参考知识星球内部分享。温州城市能级不高，不受重视，资本外流严重。温州民营经济很活跃，但是产业主要是劳动密集型制造业，外来人口多为即使有购房实力也不具有购房思维的流水线员工，居住需求不足。没有鲜明的城市IP，向上的迁徙力不够，一个城市的房价和它的首位度，人口聚集度是密切相关的。所以温州这样的城市，在经历全国这一轮大涨以后，楼市的繁荣注定只能是昙花一现，接下来继续不温不火。可以考虑出手换到沈阳。商铺和温州房产如果一时半会卖不出去，可以考虑暂时做抵押融资，继续入手潜力盘和性价比高的学区笋盘。提问：房姐你好，有个困惑想咨询。本人34，已在深圳定居，目前只有子弹70，考虑购买深圳小产权房，目前我物色了两套小产权如下，1松岗芙蓉立交附近，大产权房50年，距离地铁比较远，单价1.3万，可返租金三年，可签5年130%回购协议，已经有人入住，是深圳未来东部发展辐射地区。2龙岗科技工业区附近，大产权房50年，距离在建地铁很近，单价1.9万，预计今年8月完工，距离福田市区近。如果不考虑风险，我倾向于第二套，因为距离地铁近。但考虑风险，这两个小产权都是有大红本的（感觉相对其他小产权是农村集体用地会靠谱些），50年的工业用地剩余40年，签使用权和收益分配协议公证，存在到期后风险，听听房姐建议。1.永远不要对小产权抱有任何幻想，小产权不能落户，不能上学，没有杠杆，涨幅非常弱，除非你有靠谱的拆迁内部消息，不然还不如租房住。小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值，除非你纯自住；有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，普通人玩不了。2.也不要对公寓有幻想，交易税费极高，政策暂时不允许公寓转正。投资打法：70万首付买240万总价的房子（适当高评）单价5万左右45-50平米一房或者小两房，回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。自住打法：70万首付买龙岗280万总价房子（高评）单价3.5万左右80平米买三房（龙城广场片区）最好有地铁。提问：新人首问：房姐你好，其实我本来感觉已经暂时没有买房需求了，加入你的星球后整整读了一天，刚刚做了一件事，把年前定的那辆特斯拉订单给取消了坐标杭州子弹25左右我工作的公司有希望上市，发展也比较好，我在里面属于中高层，有投资股权的机会。夫人上市公司打工性质比较辛苦工作地点远，家庭年收入80左右房产满两套，都在未来科技城，一套93平房贷月2400余20年，户主贷款都是夫人。19年出手老家所有房产筹首付，入手一套附近的改善房139平，我和夫人贷款，预计明年交付，除公积金每月房贷5000还有30年，车位贷每个月2000余5年本来打算等公司给买股权的，现在希望房姐给意见，并分析一下杭州楼市买哪里回答：你好，杭州其实本来城市等级很低的，杭州以前连副省级城市都不是，是个地级市省会。资源都要不到，财政只要靠卖地。所以你可以看到杭州地铁建设落后很多。杭州现在的问题是已经不便宜了，只适合主场在杭州的本地人淘笋。亚运会是利好，大量基建会落地，之前已经有预期，房价会夯实。地铁铺开，杭州会有一波，不过近期不会有太大动静。杭州现在投资策略是逢笋入，不少新盘价格倒挂都在5千以上，抢到可以无脑入。 没有明显低沽板块。除了关注倒挂新盘外，二手投资回报率最大的板块已经在知识星球内部分享，配合淘笋。提问：万能的房姐，请问您提到的签远期合同，可以具体一点吗？比如多长时间算远？怎么和卖家谈？合同中需要具体明确哪些事项？多谢多谢！回答：如果你看上了一套房，暂时没有子弹，可以通过远期合同拖20个月，有充足的时间筹集首付款，即使最后房主不卖给你，也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。提问：房姐你好。27岁，女，单身家贫，来自西北小城，现在武汉租房。自己只有子弹15家人无法助力，预计再借5+。计划和两个单身闺蜜合资买三居室自用，均需借款，目前工资均5k，提升中未来看涨。三人均有资格买，二人有公积金，我没有。预计一人20凑60首付，由一位闺蜜sfsd，另二人不用名额。已阅读学习合伙买房手册准备借鉴，先感谢房姐的阅读，我的提问如下：1.基于我们贫寒条件这种方式可行吗？还是再攒几年钱各买各的；2.若合资可行，怎样贷款更划算？3.麻烦推荐近地铁，值得自用的三居室。同时考虑未来涨幅，谢谢房姐。回答：合伙买房是一个看似简单但其实比较考验操作手法和参与人心态的投资方式。如果操作不好，不仅影响房产投资的收益率，更影响和朋友的关系。合伙买房中主要的关键点在于两个，一个是利润的分配，一个是售价的确定。首先在利润分配上。房产投资是各要素的集合，主要包括：房源、房票、操盘心力。比如现在用你朋友的名字按揭贷款，但之后他自己买房的时候，却因为有按揭贷款记录而导致了首付比例提升；再比如买房卖房都需要名义产权人跑流程，而这个流程并不是想象的那么简单。其次是卖出售价上。合伙买房另一个难点是对卖出售价的确定，到底是120万，还是125万，还是130万卖出？不同人对房屋估价不一，比较难达成一致。我自己经历过的合伙买房项目，虽然都成功清盘，但却发现这里面有非常多的问题值得考量和优化，这不是新手能够hold住的。而从你的描述中，判断你是房产投资的新手，因此建议攒钱自行购买。提问：房姐，问个cf之外的问题，请问在武汉体制内年入15相当于体制外企业多少，如果体制外有年入50的工作，建不建议辞职，有没有必要去一线，年龄29了，谢谢！回答：官这个职业，是很难找到增量市场的。那么你只能想办法挤进存量市场。有关系前辈亲友带路，沿着正确的道路前进，才有更大的机会挤进去。当一个赛道涌进太多人之后，最有效的管理办法，不是管理赛道，而是重启一个赛道。你不会甘于继续在体制内再当螺丝钉。而那些最先发觉，最先知道新赛道的人，本身就是被筛选的对象。如果想要世俗意义上的成功，赚够五千万，不笨、努力就足够了。普通人努力程度之低，根本轮不到拼天赋是对的。竞争越激烈的塔尖，运气越重要。越是光辉耀眼的行业战场，站满了武装到牙齿、智力爆表、真实幸运加满技能点的异能者，最后的胜出者，最终就是运气游戏的幸运儿。对自己有清晰判断，别做梦想在公务员、投行、IT、医生职业上出人投地，你不是世家、智力、运气三位一体的幸运儿。 找到一个满是普通人的小众赛道，才可能依靠努力胜出。选对赛道，选对行业，正确聪明地勤奋努力工作，加上正确的投资来保护取得的财富。如果还没有结婚生子，城市切换成本小，支持去一线。提问：房姐你好，想问买一套总价235万左右的新房，49岁了，可以贷款20年，首付3层，要贷款差不多165万，1，还款方式我是选择等额本金还是等额本息。2，我是过几年提前还完贷款还是贷足20年好。回答：你好，任何情况下都选择等额本息的还款方式，年限越长越好，不要提前还款。为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数 哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？最重要的一点，是因为我们的视角：通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。按照【币值】计算：等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会 3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草提问：房姐好，目前限购区有一套全款房78平，不限购区有一套贷款房128平，都是登记在夫妻2人名下，现在想卖掉限购区的78平置换限购区120平左右的房子，我和老婆都是外地户口，只有我一人有社保且满了2年，因为老家农村拆迁不能转为武汉户口，现在如何处理不限购区域的那套128平的房子才能使我有在限购区购房的资格，请房姐务必回复，感谢感谢详见知识星球内部资料《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
提问：房姐你好！潜水很久，今年40了一直想回武汉，虽然跟买房关系不大，但觉得房姐阅历丰富，不知道怎么看我这种情况：2个小孩，目前生活在上海，看中回武汉比上海好的方面，1是回武汉买个学区房，给孩子读好点学校，上海这边读不了什么好点的学校，都是普通学校，房子也大一些，还可以买2套2是我父母亲年纪大了，看他们跟我在上海生活，心理内疚，回武汉他们可以经常回老家，心理不至于空虚。3是回我老婆家也快，假如不回，目前担心这个年纪哪天被公司裁了，找工作没有竞争力，生存成问题，目前有个老破小房子在供，想早点回打好基础，但毕竟在上海待了十多年，想到时候和公司领导说说调回武汉分公司，上海待了十四年了。
回答：往后的日子，越来越难 越来越难。
其实，你父母给与你的，都要在你身上还回来。每个人一出生都背负了债务，而这点，大多数人在年轻的时候都不知道这个债是要还的。我们上有老下有小，养家的就我们一人。这个时期，我们管它叫做中年危机。
中年危机，无非是债务的集中爆发。有中年危机，说明你的速度还不够，不足以偿还债务。大部分中产之所以焦虑，是因为都过于依赖靠人力劳动来获取回报，且没有掌握并驾驭生产资料的能力。靠人力劳动换回报，这种模式存在着明显的收入上限，一旦停止劳动就没有收入来源，而且即使有过硬的技能，也很难直接传承给后代。
对于职场人来说，劳务收入的上限，就是100万，因为供给太大，市场定价自然就低，而你要达到劳务收入的上限，也要付出100%的精力。精力决定模式，模式决定收入上限。当你精疲力竭才能挣到50万，当你知道面临无数竞争者随时会被取代，当你知道一些人不用那么费劲也能挣到500万的时候，你会发现人生如此被动，人自然就焦虑了。
回武汉没问题，但是现在最大的问题是该换赛道了。
提问：房姐大大，武汉今年可以说太背了，会不会导致房价跳楼低价，子弹100您为什么说不推荐深圳，推荐哪些城市可以建仓回答：1.不会。首先疫情出现短期对楼市包括各行各业会有影响，但是不会改变楼市和其他行业的基本面。其次今年楼市松动，大的基本面还是稳定的，武汉经过这次疫情之后，可能会加快放水，不用担心，看到合适的房源也不用等，该出手出手就行。2.除了武汉之外，北京 上海 广州这几个没怎么涨的一线城市更推荐，其次就是top10的二线城市。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
