胡葆森 张敬国笑了 这样的融资方式 竞争对手做不到了……
投实消息：年关之前，房企融资渠道正在发生巨变。
最新的消息是：以商品房购房尾款应收账款为基础资产发行ABS（资产支持计划）融资基本刚刚被暂停，私募和小公募都发不了。
去年10月，监管层对房地产融资行为进行窗口指导，此后涉及房地产融资基本暂停，购房尾款ABS以外，还包括应收账款ABS、类Reits等产品。10月底，上交所、深交所分别发布了监管函，大幅加强了房地产企业发债的监管要求。同月银监会召开的三季度经济金融形势分析会议要求“严控房地产金融业务风险”，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营。
更可怕的是，1月16日，上海银监局发布的行政处罚信息显示，江苏银行上海分行被开出了总额接近478万的罚单，原因是该银行此前曾违规为两家公司提供融资用于支付土地出让金和拍地保证金。
然而胡葆森、张敬国、包括张勇等河南房企大佬笑了。原因是2016年河南房企纷纷赶在这一轮调控闸门收紧之前，融到大笔资金：建业、盛润、鑫苑、正商四大河南本土房企2016年通过发行一般公司债、私募债、ABS共融资125.26亿元。其中正商地产更是赶上了末班车：2016年12月29日，“中原鹏华—正商物业费资产支持专项计划”发行，总规模6.76亿元，期限5年，以正商物业旗下60个特定物管区域的物业管理费合同债权为基础资产。点这里收看《正商地产赶上末班车 发行物业费ABS募资6.76亿！》
根据统计：2016年中国房地产企业通过私募债、公司债、票据等方式融资高达11376.7亿元。但第四季度债券融资总额仅为1100亿元，环比大跌68.4%。
在股、债暂停，资产支持计划收紧的背景下，房企融资肿么办？业内人士建议，在不触犯监管红线的前提下，房企可以创新股权，通过设置spv投真股，代替从前的假股真债。目前各方都在探索，未来也会有更多的金融产品，也将伴随产生新的监管政策。
其实地被K2抢走的谦祥就刚刚创新融了一笔资：
2017年1月10日晚间，中原高速公告：中原高速全资子公司秉原投资通过其全资子公司上海秉原股权投资有限公司向上海昊夏资产管理中心（有限合伙）出资人民币9200万元，投资河南谦晟祥和实业有限公司地产基金项目，资金来源为上海秉原自有资金。同时，集团的城市、交通发展基金也将向谦晟地产基金投资5亿元。本次投资主要用于河南谦晟祥和实业有限公司所属郑州市惠济区兴隆铺城中村改造项目。
潮起潮落，开闸关闸。已经融到钱的房企可以安心过个好年了，而没有融到钱的房企就要面临地王已经拍下，钱却突然借不到了的尴尬局面了。估计2017年，将会是房地产商兼并元年，就看谁账上有钱、手里有地了！
公司债+ABS 四大房企2016年共融资超125亿
建业地产于2016年4月13日、14日两日内分别成功发行30亿元的2016年公司债券（第一期），期限5年，利率6%；河南省首单物业费ABS—“招商创融—建业物业资产支持转型计划”，发行总规模9亿元，最高利率5.9%。
点击标题收看《两日融资39亿！发行公司债&首单物业费ABS落地 建业变轻 融资先行》
2016年4月12日，盛润集团成功发行2016年面向合格投资者公开发行债券，债券简称“16盛润债”，发行规模6.5亿元，最终票面利率7%。此外，2016年盛润集团共发行四期私募债，总规模23亿元，期限均为5年，
点击标题收看《10亿、6.5亿 建业、盛润同日成功发行公司债房企融资成本分化加剧》
2016年，鑫苑置业共发行两期公司债券—“16鑫苑01”、“16鑫苑02”，总规模12亿元，票面利率分别为7.09%、7.47%，期限均为5年。鑫苑置业还于2016年8月15日成功发行总规模15亿元的私募债，期限3年，票面利率7.5%。
点击标题收看《鑫苑置业发行22亿公司债 为啥利率高于建业、盛润》
2016年12月29日，正商地产赶上这一轮资产证券化的末班车，“中原鹏华—正商物业费资产支持专项计划”发行，总规模6.76亿元，期限5年，以正商物业旗下60个特定物管区域的物业管理费合同债权为基础资产。
除了物业费ABS融资之外，此前，正商地产通过发行公司债累计融资23亿元，2016年8月26日，正商地产发行总规模10亿元的2016年第一期公司债，票面利率5.58%，债券期限5年。2016年，正商地产分别发行共三期私募债，发行总额分别为5亿、5.1亿元、2.9亿元，票面利率分别为7%、6.15%、7%，期限均为3年。
点击标题收看《正商地产赶上末班车 发行物业费ABS募资6.76亿！》
地产基金重新受宠
2017年1月10日晚间，中原高速发布与控股股东河南交通投资集团有限公司共同对外投资的公告，公司的中原城市发展基金与集团的城市、交通发展基金共同发起对外投资。
其中，中原高速全资子公司秉原投资通过其全资子公司上海秉原股权投资有限公司向上海昊夏资产管理中心（有限合伙）出资人民币9200万元，投资河南谦晟祥和实业有限公司地产基金项目，资金来源为上海秉原自有资金。同时，集团的城市、交通发展基金也将向谦晟地产基金投资50000万元。
本次投资主要用于河南谦晟祥和实业有限公司所属郑州市惠济区兴隆铺城中村改造项目。
新的融资渠道被封堵，房企在坚守原有渠道的同时，被建议尝试更多金融产品。不要妖魔化监管层对融资的收紧，政策的变化，会有新的金融产品出来，与企业现金流和项目开发节点匹配的金融产品就是好的产品。
在股、债暂停，资产支持计划收紧的背景下，前文业内人士建议，在不触犯监管红线的前提下，房企可以创新股权，通过设置spv投真股，代替从前的假股真债。该人士称，目前各方都在探索，未来也会有更多的金融产品，也将伴随产生新的监管政策。
所谓spv即，special purpose vehicle(特殊目的实体)，通常指仅为特定、专向目的而设立的法律实体，常见的是公司,有时也有合伙等。
据介绍，房地产基金通过设置spv实现投资的案例，市场早已出现先，复地旗下的星浩资本即是，但产品最终的运营效果是因项目而已的。
碧桂园财务相关负责人表示，在降低融资成本的前提下，会尝试不同形式的融资手段，美元优先票据、熊猫债、境外银团贷款、伊斯兰债等的境外融资方式，均进入其考虑范围。