建业十年进退郑州:2018合同销售额723亿 郑州占比史上最低

投实君按:为河南人民盖好房子。

2019年伊始,建业地产把“河南人民”的指针,拨向了郑州。

2019年以来,北龙湖连拍三宗地,建业连中三元,55.2亿元拿下北龙湖210.889亩土地。加上建业海马九如府,建业在北龙湖已经共拥有四宗地。投实APP,情报级金融信息终端

从金额上看,已经超过了2016年与2018年,在郑州拿地金额之和的两倍(6.13亿+13.95亿),也几乎追平了2017年,建业地产在郑州拿地花的钱(56.64亿)。

在2019年之前,建业地产的郑州势力,已经降到其史上最低。

3月28日,建业地产披露2018年业绩报告。2018年建业地产合同销售金额723.66亿元,同比增长约为97.2%,其中重资产的合同销售金额536.75亿元,同比增长约为76.5%;轻资产的合同销售金额186.91亿元,同比增长约197.2%。

按合同金额算,建业地产2018年在河南省市场占有率为6.7%。较2017年增长2.4个百分点。

然而,聚焦到郑州,2018年,建业地产的郑州市场份额创2008年以来新低。投实APP,情报级金融信息终端

2018年建业地产在郑州市合同销售金额为137.99亿元,占重资产合同销售金额的比重为25.70%,较2017年再度下降0.7个百分点。

从下图可以清晰看出,在建业地产的市场份额中,2008年郑州市场占比为58.42%,此后数年这一比重再未恢复过。10年间,在建业的整个盘子里,郑州的份额,从将近60%,降至25%,缩水接近6成。

2016年,郑州入选国家级中心城市,全国房地产企业的TOP10尽数会猎于郑州。深耕于河南20多年的建业地产,在最应该摘取胜利果实的时候,却被悄悄反超。

根据克而瑞公布的数据,2016年-2018年,正商地产已经连续三年稳坐郑州市场房企TOP1。投实APP,情报级金融信息终端

2018年,在郑州市场,无论是销售金额还是销售面积,建业已经被正商全面反超。根据克而瑞公布的数据,2018年建业地产在郑州共有17个项目,权益金额121.12亿元,而正商地产共25个项目,权益金额220.26亿元。

几乎是建业的两倍。

而另一方面,致力于大河南的建业地产,不仅受到郑州地头蛇的反超,即使在其河南大本营,也受到各路过江龙的挑战。

根据中国恒大2018年业绩公告,2018年恒大销售金额5513.40亿元,河南省销售额327.25亿元,占比5.94%,仅次于广东、江苏、四川。

如果从拍地来看,根据建业公告披露,2018年全年在郑州公开土地拍卖市场共出手4次,累计斥资13.95亿元拿下郑州市航空港区、高新区、管城区共131719.24平方米土地,约合197.57亩。

将时间线再拉长,2017年建业地产在郑州公开土地拍卖市场出手6次,56.64亿元共拿下134.4509万平方米土地,约合2016.76亩。其中包括2017年12月20.73亿元拿下龙湖金融岛12宗商服及餐饮用地,26.65亿元竞得郑州国际文化创意产业园91.91万平方米土地。

2016年,建业在郑州公开土地拍卖仅出手1次,6.13亿元拿下惠济区8.9964万平方米土地。

2016年~2018年,三年时间,建业地产在郑州买地,花了76.72亿元,但仅仅2019年前三个月,建业地产就在北龙湖砸下55.2亿,是其之前三年的72%。

画风如此巨大的转变,只能说,建业地产的战略变了。十年之间,进退郑州,老胡想明白了吗

尽管建业地产买地保守,但其并不是没有钱。

投实在2016年的文章《货币资金100亿授信659亿建业为啥在郑州拍不到地》(点击标题即可查看)中就曾提出“如果以三年为开发周期的话,三年后,我们能在哪里买到建业的房子?北龙湖呢?白沙组团呢?航空港区呢?这些郑州的战略高地,去哪里找建业的标志?”

业绩公告中披露,2018年建业地产交付项目38个,郑州仅8个——巩义壹号城邦、花园里、尚悦居、五龙新城、泰宏国际城、凯旋广场、天筑。

截至2018年末,建业地产在建项目118个项目,其中位于郑州16个。

这三年间,郑州的天际线,扫过建业地产的,还是早已建好的天筑……

老胡,也许会感到有点落寞吧!

商品房销售收入增速仅3.2%

管理服务收入增速119%

2018年建业地产实现营业收入147.83亿元,较2017年增长6.5%,年度毛利率为34.4%,较2017年上升10.8个百分点。

2018年建业地产实现合同销售金额536.75亿元,合同销售面积743.3万平方米,同比分别增长76.5%和62.2%。

根据建业地产业绩公告,2018年物业销售收益136.29亿元,占公司营业收入的比重为92.19%,同比增长仅3.2%,在公司四大板块增速最低。

而项目管理服务收入占比从2.22%增长到4.57%,2018年实现营业收入6.75亿元,同比增长119.2%。

截至2018年12月31日,建业地产累计完成110个轻资产项目合约的签订,根据协议约定,上述项目预计总建筑面积约1,662万平方米。

截至2018年12月31日,建业地产物业销售未结转金额为399.08亿元,对应毛利约为105.98亿。

年报中还披露了建业·华谊兄弟电影小镇项目的最新进展,截至2018年12月31日,项目首期已实现封顶,计划2019年开业。

2018年郑州交付项目仅8个

郑州土地储备占比29.7%

截至2018年12月31日,本公司在建项目118个项目,其中位于郑州16个,河南省其他城市共102个,在建项目总建筑面积约为2,172.1万平方米。而2018年建业地产交付项目38个,建筑面积468.9亿平方米,郑州仅8个。

2018年建业地产通过招拍挂和股权收购获取土地约548万平方米,新增储备建筑面积约1,351万平方米。2018年全年在郑州公开土地拍卖市场共出手4次,累计斥资13.95亿元拿下郑州市航空港区、高新区、管城区共13.1719万平方米土地,

截至2018年建业地产拥有土地储备建筑面积约4,608万平 方米,而建业地产在郑州的土地储备1367.8727万平方米,占比29.7%,其余70%的土地储备中,7.6%位于洛阳市、7.6%位于周口市、6.5%位于新郑市、5.1%位于许昌市。

而2017年末、2016年末,建业地产在郑州的土地储备分别占比34.25%、36.9%。

2019年,建业地产计划共有144个项目动工建设,建筑面积约1397.6061万平方米。其中郑州17个项目,项目个数占比11.8%,建筑面积占比24.48%。

2019年建业地产共计划交付53个项目,建筑面积约610.5415万平方米,其中郑州市8个项目,项目个数占比15.1%,建筑面积占比26.54%。

建业地产负债率89%

现金及银行存款总额177亿元

截至2018年末,建业地产资产总额1019.62亿元,总负债916.93亿元,负债率达到89.92%。

公告披露,建业地产的现金、现金等价物及受限制的银行存款的总值为177.82亿元。

根据年报披露,2018年建业地产分别成功发行本金3亿美元2021年到期票息6.50%优先票据;本金3.86亿美元2020年到期票息6.875%优先票据;及本金1.5亿新加坡元2020年到期票息6.25%优先票据。

2018年12月4日,建业住宅集团(中国)有限公司非公开发行2018年公司债券获上交所批复通过,拟发行金额30亿元

2019年1月11日,建业凯旋广场资产支持专项计划获批通过,拟发行金额14.9亿元,发行人建业集团全资子公司河南建业商业地产经营管理有限公司。

截至2018年末,建业地产银行借款余额58.30亿元,其他借款8.33亿元。

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