除了售后返租，社区商业配套底商还可以怎么做？
100强中，没有一家开发商有吹嘘自己社区商业做得有多牛，因为，几乎所有的社区商业，99%的开发商都给卖了。
现在，社区商业，成了开发商地产社群商业逻辑中最重要的一环“如何变现”中最关键的支点。
在和多数的开发商交流社群的时候，说到社区商业空间的时候，几乎每一家都在马后炮式样的懊悔：可惜我们的社区商业都给卖光了。
大家都可以看得清：赚快钱的阶段已经过去了，以后，开发商必然也会走向赚慢钱和慢赚钱的阶段。
这里的社区商业更多指的是大盘的社区商业配套底商]该怎么做，也是开发商在社群之路上必然要解决的问题。
。
后述是一个泰州美好易居城的案例，來复盘再思考。
“神盘”
美好·易居城是由泰州当地房企美好置地开发的1200亩大盘，分为四期开发。
2015年时，第一期已经开发完成，已经有不少业主入住，商业初见雏形，二期的超配的幼儿园也即将建好。2019年时，第三期的社区医院硬件也到位了，在10月准备开业，幼儿园及小学已经投入使用多时。
（景观变化）
（商业变化）
（美好医院）
早期的代表作“美好·上郡”曾是泰州楼盘品质和价格的双标杆，美好·易居城则是其品牌集大成之作。千亩规模，一些大盘运营的套路在它身上很常见，一样的是围绕居住需求打造综合大城，一样的持续在产品、配套上做加法，但又有些“不按常理出牌”的手法显得十分亮眼。
时间拉回到2010年
城郊、千亩大盘，如何定位，美好置地董事长程汉彬拿地初就已了然于胸，“未来，易居城的核心竞争力一定不是产品本身，而是产品的附加价值，社区及区域价值。”造“城”势必要站在城市的高度，定位城市名片，引领城市未来的居住方向与模式。
美好和香港贝尔高林联手，把小区景观环境做到了当地NO.1，成为泰州市民心中公认最美的小区。
美好在小区内建设主题会所配套，这在泰州也是“第一家”，自此促使各大外来品牌楼盘开始配备社区会所。
把视线转到小区外，商业板块，自然是十足的“重头戏”。
“全部自持”
2014年底，易居城首期5万方商业广场刚刚完工，美好面临的市场环境却是近年最冷的寒冬，三四线城市楼市陷入库存危机，降价促销此起彼伏。很多人当时不解，“都这个时候了，美好为什么还要自持商业，'保命’不是最要紧的吗？”
事实上，对于易居城的商铺，开发商早做好了全部自持的打算，并且他“固执己见”，哪怕是身边亲友的劝说都被“无视”。
“如果我把商铺卖了，我的这个盘才是真的完了。”
态度的坚决源自清醒的认识：社区商业不仅与居民生活息息相关，更和他的宏伟“造城”蓝图密不可分，一旦出售，脱离了把控，那就再也谈不上整体运营，甚至可能和“美好造生活”的理念背道而驰。
“业态是'活’的”
美好·易居城商业总规划体量近10万方（地上建面），当前建成并开街的有6万方。
社区商业理所应当以服务社区居民为主体，易居城首期商业包含超市、菜场、餐饮、洗衣、药店、美容美发等业态，满足居民基础综合消费，让便捷性得以充分实现。
作为传统意义上的城郊楼盘，周边之前商业配套的空白导致商业氛围缺失，使得易居城只能依靠自身来聚集人气，培育社区商业。
于是，美好易居城用一连串的操作克服困难，快速聚集人气。
2013年，也就是在易居城商业广场建成一年前，经过多轮磋商，美好成功与大型品牌超市（时为乐天集团，现为利群）签约，租期十年，优惠条件惊人：五年免租，并且承诺免租期内若出现亏损，美好将直接给予500万元以内的贴补。
值得一提的是，现在超市所在的位置本来是售楼处，因为原本规划为10000方的超市要扩容到20000方，于是已使用3年的建筑被推掉改建为超市，售楼处则南迁至另外一栋楼。
品牌超市的入驻，填补了区域空白。开业3天，营业额超370万，创下泰州超市开业营业额新的纪录。在实际经营中，超市盈利也逐年攀升。
看到这里，大家再回想起之前发的案例，就能清楚的厘清了当时的操盘逻辑是一个很完美的闭环：
利用500元的超市券吸引到访------让大家感受小区及其周边商业------促成成交（当时的到访购买率为40%）------没有成交，则增加超市的消费和人气。
除超市外，农贸市场也是每个家庭日常光顾的重要场所。为沿袭一贯的品质感，美好自主投建了3000m²农贸市场，打造泰州第一家精品双层菜场。
美好农贸市场开业初期，为改变城东区域居民买菜习惯，吸引客流，面向业主发放了2元、3元、5元不等的抵用券，活动持续了3个月。2015年，美好农贸市场实收租金139758元，到2019年增长幅度超3倍以上。
其余商铺的招商优惠政策则统一为“三免两减半”，即签约5年租期，前3年免全部租金，后2年收缴一半租金。同样的大手笔是为了支撑起“有品牌、有实力、有经验”的高标准招商门槛。开街时满铺率达90%，除了1500m²KTV、3300m²酒店以及1200m²装修公司等，餐饮业态约占总体经营面积的50%。
2015年初，5万方商业广场顺利开街，劲爆的“2.11折购房开街活动“吸引了全城近10万人的关注，同时，也成功将美好另一个自主投建的重磅业态——美好环球影城“一炮打响”。
如果说自持商业，是美好跳出传统社区商业局限的第一步，那么，投建影城可以说是第二步。传统社区商业业态缺乏品牌化、过分偏向零售、新兴业态极度匮乏等弊端突出，精准把握未来趋势，美好将为易居城商业广场打造以文化、休闲、娱乐为主的体验式社区商业新生态。
“要建就建全省最大”
美好原本计划引进一家有知名度的影院，但经过实际的洽谈与研究，程汉彬发现与其费力“拉合作”，不如自己全资投入用心做个“品牌”，于是6000m²美好环球影城诞生，再次填补区域空白。
该影城含7个影厅1300多个座位，其中包含配置省内最大银幕和15.1声道杜比全景声的巨幕厅，单场可容纳500人。不输知名影院的硬件与体验感，美好自己的影城在城东区域稳稳地赢得了自己的市场。
泰州市主城（海陵）区共11家影院，美好影城票房排名第四；近两年春节档排名第二，仅次于万达影城。并且在行业下滑趋势中一直保持平稳态势。
易居城商业广场开街，原本有些“清冷”的城东板块迅速火热起来，迎来了不少商家，带动了整个区域的活力。经过3年免租培育，易居城商业广场日渐成熟，2018年实收租金800多万元。
随着时代变化、入住人群消费层次升级，美好又与时俱进对商业业态升级优化。
在新一轮商铺整体升级前，易居城招商主管部门做了一件重要的事：面向全区目标业态进行调研评估，并制定出详细的评分表，以用于筛选优质商户，有针对性招商，确保这一阶段“洗牌”达到预期效果。
已有商业全面升级，在未开发地块，美好·易居城另规划新型综合情境商业街区群落，破解社区商业同质化，进一步打开消费格局，成为区域商业提档升级新的发力点。
该街区从建筑风格上就将区别于传统社区商业，以国内具有代表性的顶尖知名商业街为参照标准，定位当地地标商业，引入不同于日常基础消费的高端、创新业态，提升体验感，更将带动整个社区品质感的提高。
这一系列动作除了建立在开发实力的基础上，同时，未来该区域可观的居住人口以及易居城超高入住率也为此带来充分信心。
且不论周边住宅区，单易居城小区未来居住人口就将达到5-6万人，当前云庭地块入住率已达90%，已经超过美好旗下市中心楼盘美好·上郡的入住率。易居城领域地块也已全面交付，一、二、三期拿房率分别为90%、80%和62%，其中三期为今年9月6日刚刚交付。
营造“步行社区”
易居城开发8年，美好面临任何市场环境都坚持做加法，思路一贯清晰：造城不等于造房子，造城是在营造品质生活体验，营造美好生活的空间，供住户产生交流、互动，享受生活的社区。
通过升级产品、丰富配套，弥补区域的欠缺，易居城已经可以满足不同年龄段人群的居住、消费、情感、文化等各类需求。程汉彬一直把一句话挂在嘴边：“我们的愿景是造生活，就是要尽可能地让业主回到小区后只需要用两条腿就能实现所有生活需求。”
美好营造社区，建立并传递出的价值观总结起来即为“步行社区”，换一种表达又可以是“让居住成为享受”、“高品质、易生活”，而任何一个成功社区的运营都离不开整体配套的把控，尤其是商业配套。
事实证明，自持全部商铺的决定看似冲动，但确是易居城营造“步行社区”的必经之路。“去中心化”日益明显，社区商业利用和人“无缝对接”的优势，具有巨大的发展空间。美好透过易居城商业项目同时也挖掘出了自身资产运营的无限潜力。
小结
“高周转”是开发商“穷”的表现，因为自身没钱，需要大量借贷，而借贷成本是一个和时间变量成绝对正比的因变量，这就必然要求竭尽所能的变现周转。但一旦开发商有钱了后，难道还继续为银行们打工？
所以，当国内的开发商在从穷变富的转变中，从售卖到运营的转变是必由之路。无论是社群运营还是社区运营，都需要商业上的变现通路，而在打造商业变现通路中最重要的一个环节是“场景“，也就是我们所讲的自持物业。
从泰州美好易居城的案例中，我们可以清楚地看到，为何“商业全部自持”放在了社区商业运营众多因素中的首位。为何不是全部售卖，或者是部分自持？或者是售卖后返租代运营？
其次，社区商业的运营还有一个要点，就是社区商业绝对不仅仅是定位于社区。社区商业，要立足社区，放眼全市，甚至更远。
再则，售卖逻辑是一锤子买卖逻辑，只要在售卖的阶段中完成交易即可，追求的是现场的压迫感和冲动消费的驱动力，所以大家看到很多超配的临时售楼处和大师级别的样板间。这些大家所熟悉的营销套路拿到社区商业的运营中来肯定是行不通的。
社区商业需要时间来培育，而且这个时间一般都要两三年以上才能开花结果。但如果将营销和运营结合在一起来做，就像美好易居城案例中围绕超市所展开的营销，营销费用相当于是一分当作两分花，又带来了流量转化为销量，又将导流到所运营的社区商业中。
另外，社区商业的运营要和社群运营结合在一起，利用社区商业的场景去多触点地激活业主参与。可以引入第三方社区运营的团队来做调研，建立社区&社群运营的数据库，利用技术手段实现路径节点的大数据记录，让社区和社群运营实现“可数据化管理“。
最后用十六个字来总结美好易居城社区商业运营：
全部自持、定位升维、时间培育、业主参与。