卖一套亏一套？曾放言卖3万+的增城豪宅盘，现在2.3万/平起
“我们楼盘是卖一套，亏一套啊！”房产君踩盘时，竟然听到销售无奈吐槽。当然，你可能会觉得这是套路，不过如果你知道项目地价，或许就不会这样武断了。2017年，融信拿下荔城街庆丰村地块，打造为融信天樾府，折合楼面价15721元/平。按照行业惯例，项目要卖到3万以上，利润才比较可观。
| 融信天樾府效果图而在开盘前，也确实有流言传出，项目要卖3万+，而实际价格却跟不上心理预期，开盘均价2.8万/平。更令人意外的是，项目上个月开始调价，最低只需2.3万/平，这也难怪销售会说亏钱了。那话说回来，这样的价格值得入手吗？且看房产君的一手踩盘报告。单价2.3/平起，128平三房308万项目共7栋住宅，242套单位，9成以上都是大户型，其中1—3栋为128平三房户型，3—6栋为143平四房户型，7栋有98平三房和124平三房两种户型。至于单价，为2.3—2.8万/平，目前优惠诚意较足，具体有认购99折、按时签约99折、经理优惠99折，营销总优惠99折，开盘优惠97折。来看看现场销售算的三套单位价格。单位户型总价单价2栋802128平三房约308万2.4万/平5栋1301144平四房约386万2.68万/平5栋301144平四房约370万2.57万/平以一套128平三房计算，总价308万，单价2.4万/平，三成首付93万，30年月供11442元。如果家庭能月入2万＋，那压力也不会太大。当然，单从价格上看，是难以做判断的，我们来分析一下产品和区位等因素。143平四房，15平超大阳台销售称项目定位为豪宅，那我们不妨看看增城豪宅盘是如何带客的。首先，突出圈层的重要性。销售先说项目为荔城最高端，前提之一是该地块是板块内最高地价保持者，至今无人能破，项目就是奔着享受型产品设计的。
随后，销售就会说明这里的业主非富即贵，其中40%是管理者、40%是生意人、20%是附近有钱的土著。这刚好可以切中富人对于邻居素质的要求。在这期间，销售还会跟你吟诗，比如说小区文化氛围好，“谈笑有鸿儒，往来无白丁”。其次，强调园林和交标。如今市面上的豪宅，一般都会强调交标，其中尤以智能化产品为重点，融信天樾府亦不例外。
| 项目为新中式园林在参观过程中，销售还会要求你跟着他的节奏来，中途你走得快了，他还会要求你转回来听他介绍完，力求让你知道每一项细节的完美。先看门禁，使用的是人脸识别系统，无论是业主还是访客都不能随便乱入，只能到达指定楼层，保证住户的私密性。再到子母门的示范，强调这是豪宅配置。
其他装标包括中央空调、可视对讲系统、品牌家电、自动洗碗机、凉霸等，整体素质较高。
主卫里还有一个魔镜系统，通过它，你可以一边洗漱，一边听歌、看电影、查天气，还能检测你的健康状态等。看完这些，你一定会好奇这样的装修值多少钱，销售说他们报的价格远低于市价，仅2000元/平，而一般开发商都要报3500元/平。其三，户型设计为享受型。项目采用一字排布，除了7号楼两梯三户之外，其他楼栋全部为两梯两户，有独立电梯厅，还可以做到户户朝南，南北对流。
| 专梯专户，享独立电梯厅在视觉景观方面，南向望花园和小山，不过后者所在地块即将被拍卖，而花园面积不大，所以景观只能算一般；北向望城中村，环境较杂乱。
| 小区南向看花园，小山地块月底拍卖
| 小区北向看城中村，较杂乱户型设计注重居住的舒适性，我们以143平四房两厅两卫为例。该户型14米四开间朝南，采光通风不错，还有一个长7米，宽2.1米，约15平的超大阳台，尺度阔绰，在这里喝茶、下棋，荡秋千都没问题。
| 143平四房户型图
|143平四房户型 入户玄关柜
| 143平四房户型客厅客厅开间超过4.5米宽，颇为宽敞，随便翻跟斗都没问题，完全可以装下一家人嬉笑玩耍的乐趣。
| 143平四房户型主人房
| 143平四房户型主人房衣帽间
| 主人房卫生间宽敞四间卧室都带有大飘窗，可以让每个家庭成员都拥有自己的私属空间。当中主卧尺度尤其感人，仅看卫生间，就有大浴缸和双洗手盆设计，每个生活细节都能被照顾得体贴入微。
| 143平四房户型次卧然而，户型也有局限。其客卫空间较小，从样板房看来，想要摆放一个小孩浴盆都有难度，这对于143平的豪宅户型有些牵强。
| 143平四房户型厕所较局促此外，厨房和客餐厅连成一条直线的非主流设计，到底好不好，也是见仁见智。
| 143平户型，厨房、餐厅和客厅连成一直线另外，128平三房户型除了少一个房间还有厨房设计不同之外，其他方面和143平户型大体一致。因为样板房在改造，没有看到实体照片，而从户型图看到，厨房设计倒是比四房户型优异，三个卧室都是南向。
| 128平三房户型图楼盘距离增城实验小学300米项目一楼大堂不设底商，做的是公共空间，诸如儿童乐园等。好在其地处荔城中心，周边配套较齐全，约3公里范围有万达广场、挂绿广场、东汇城三大商圈。| 融信天樾府区位就近来看，项目附近也有一些路边商店，不过较低端。至于交通，项目距离21号线增城广场站要约3公里，需要接驳才能抵达。在教育方面，融信天樾府可圈可点。项目配建幼儿园，板块内也有很多学校，比如重点学校增城中学，而且其距离省一级学校增城实验小学，只有300米距离。项目如果要卖2.5万/平＋，强敌环伺自2010年开始，增城已经连续8年稳坐广州新房成交冠军，无人能敌，当中广州客的贡献最大，所以一直以来增城楼盘都主打广州客。不过，受限于距离，融信天樾府倒是比较清楚自己的定位，没有扯太远，那从荔城内部看，项目的处境如何呢？项目产品和配套都不错，想卖2万/平＋并不难，但如果真要迈入上2.5万/平＋，就强敌环伺了。项目邻居—中铁诺德明著，两者相距1公里，配套相似，而且产品也有得比拼，其定位为改善型，均价2.5万/平，其中较优质单位2.47万/平。
| 中铁诺德名著小区规划图通过产品的创新设计，中铁诺德名著也能做到私家电梯厅入户，户户南北对流，也有超大电梯厅和阳台，同时胜在小区大，其花园也大，这对于喜欢园林的人就比较有吸引力了。
猛戳：中铁诺德名著一手踩盘稿还有一个较受荔城人认可的豪宅—创基丽江国际，其坐拥增江优质江景，周边有增江画廊，环境十分舒适，而且距离增城广场地铁站和万达广场步行可达，其不看江单位为2.7-2.8万/平。
| 碧桂园中心位置图