对业委会监督机制的探索——简述东方天郡议事规则的修改

业委会的运作一直存在两个问题：一是权利不够，动不动就会有人指责你的决定没经过业主大会；二是责任无形，大不了辞职。要解决这两个问题，必须拓展业委会的权利，同时完善对业委会的监督机制。要让业委会有权干事，同时又不能乱干事。

住建部等中央十部委联合发布的《关于加强和改进物业管理工作的通知》（2020年12月25日）明确要求扩大业委会权利，特别是鼓励通过议事规则和管理规约“授权业委会行使一定额度内的公共收益和专项维修资金的使用决策权”。关于监督，这份通知要求街道办等公权力加强对业委会的监督。

但是，公权力只能在业委会选举、备案等环节把关。业委会的日常运作是否合规，公权力根本管不了，也看不到。南京东方天郡800多万维修资金的事情闹的沸沸扬扬，很多媒体报道。但是，2019年至今，并未有什么实质性进展。

业主自己监督呢？现有法律并未提供有效的监督路径。业主撤销权未必导致合同无效，合同无效也未必不付款。那么多小区的专项维修资金被大额用掉，业主知道后，除了罢免业委会还能做什么？除非业委会委员傻到把业主共有的钱直接转到自己账上，那可能会产生刑事责任。

通过议事规则完善对业委会的监督机制，让业主能够真正行使监督、追责的权利，这是一个比较好的方法。为什么很少有小区这么干呢？因为大家都在关注维权，业委会的权利尚且不够，就很少关注对业委会的监督了。另外，业委会也不希望被监督嘛。

东方天郡这次业主大会会议对议事规则的修改，针对性很强。除了按照民法典的规定修改了计票规则，还赋予业委会诉讼决定权，规定了其它由业委会独立决定的事项，赋予业委会支付独立决定事项成本的权利。关于用钱额度，同类项目单次不超过10万元的由业委会决定，单次超过10万元或再次进行同类项目不超过10万元的需业主大会决定。

本届业委会怀着勇气与责任，主动在议事规则修改草案里加入对业委会的监督条款。现在，草案已经变成生效的议事规则。对业委会的监督机制主要体现在越权办事特别是越权花钱的责任上。

首先，明确了越权办事须向全体业主承担违约责任，不能辞职了事。决定了应由业主大会决定的事项，业委会按照支出费用的30%承担违约责任。超出预算审批10%对外支付费用的，业委会按照超出10%以外部分的30%承担违约责任。会务费不再此列。

其次，明确了追责主体。鉴于单个法定业主诉权的限制，业委会又很难自我追责，议事规则规定，业主监事会可以通过投诉、诉讼等方式追究业委会的违约责任。监事会在合理期限内不追究的，10名业主联合可以通过诉讼进行追究。但是，已有业主起诉的除外。

第三，明确了违约金归属和追责成本的承担。议事规则规定，业委会违约产生的违约金应汇入业主共有资金账户。该违约责任及追责主体支付的律师费、诉讼费等诉讼成本，由同意业委会越权办事的委员承担。

这就是说，业委会越权花钱要担责，不论花的是否合理。如果真的没问题，为什么不敢征求业主意见？另外，这个违约责任是同意越权办事的委员承担，不是拿全体业主的钱来担责，不同意的委员不用担责。同时，还要承担诉讼成本，不能让维护大家利益的人承担。

第四，明确了对业委会主任进行离任审计。业委会的所有支出都要主任签字，主任离任时要接受审计。

当然，完善监督机制的同时，需要在议事规则里明确业委会的权利，赋予业委会权利，甚至拓展业委会的权利。让业委会有权干事但不能越权干事，这样才能正常运转。

下面看下议事规则全文吧