盈利模式

问题凸显

张总讲起公司的苦恼：公司已经触及了三道红线，现在要取地难度大了不少。

其一，多数项目的商办比例都比较高，个别项目的商办甚至超过了50%，还有些特意规定了自持比例。

这种项目的现金流指标非常差，即使是所有销售物业全部售光，现金流也还是负的——这自持部分的成本够高压力够大。

其二，这类项目的商办条件多数不够成熟，由于产业条件所限，写字楼市场不成熟；由于人流原因，商业不好销售，当然运营难度也是不小；由于流动人口不够，公寓同样没有存在的理由。

还有其二、其三，就不用计22城集中供电的压力了。

运营是非搞不可的

几乎所有公司、所有个人都想挣快钱，“一把一利落”当然爽得很。

现在的运营压力就在眼前：销售物业无法实现现金流归正，就只能寄希望于自持物业了：通过运营使其产生必要的租金，提升物业价值——权且死马当活马医呗。

运营属于脏活、苦活和累活，需要能力和知识暂且不说，运营是一个有起点、而无终点的活，经年累月地付出和努力，也只是可能成功而已。

运营更是考积累，积累客户资源、积累消费者资源，积累运营的流程等等，所有这些都是时间的函数——只是原封抄袭别人的，害处远大于好处——正所谓学人者活、抄人者死。

重新定义商业模式

商业是最早用于勾地的要素，之后就是产业、文旅、文化等等，这些都是拿地的主题。

这些主题的核心目的就是让主管领导心动——给当地带来就业、税收、GDP和城市样貌的改变；当然还需要能够落地和确保持续——领导们最怕无法落地和不能持续运营的项目，一旦烂尾还得他们去收拾。

如今作为勾地主题，商业显见已经不太灵光了，而产业勾地也被不少公司玩坏了，文旅等作为主题还差些火候。

于是需要重新规划和设计商业模式，包括收益和支出的分解，包括节奏等——当然这事非常困难，正所谓商业模式易有、而赢利模式难求。

在新的经济形势之下，只有找到赢利模式，房地产开发这事才能持续下去。