学区房或将面临贬值威胁

“

经济问题始终是由变化所引发的，而且也唯有变化才会产生经济问题。

——F·A 哈耶克（Hayek）

本文首发公号：经济学家告诉你。转载请注明。

文 | 迈爸·张

1

两则历史案例。

第一个，关于盐。下图是古代井盐的开采和制作示意图。古代采矿技术落后，从深井的卤水中抽取，提炼成本比较高，同时海盐杂质多不好提纯，所以导致无法大规模生产。技术上的限制，导致了盐的稀缺，同时盐又是生存必不可少的物质之一，所以盐的珍贵可想而知。直到清末，盐业是政府财政的重要来源。古代贩私盐，等同于今天的贩毒，属于死罪。

井盐制作 汲卤运卤

假如你活在古代，家里有钱把盐当成黄金来购买、储藏和投资，今天的结果会怎样？虽然盐是人生命必需品的性质没有改变，但技术的进步导致了制盐成本的下降，其稀缺性也就大大降低。盐还是盐，但不值钱了。

第二个，关于糖。当年英国有一个非常成功的巧克力广告，吸引了很多中学生竞相购买这款巧克力。人们以为受到冲击的只会是其他零食糖果，但令人意想不到的是，这则广告却导致游戏机的销量锐减。

调查发现，学生每月的零花钱基本固定，多买了巧克力之后，不得不削减在游戏机上的支出。游戏机的生产商做梦都没想到，巧克力也会成为他们的竞争对手。

只要市场准入自由，竞争就从不消失，游戏机的替代品和竞争对手不一定是其他游戏机，还有可能是巧克力。世界有时候就是这么吊诡，两种看起来毫不相干的商品，在某些特定的局限条件下，竟然会成为替代品。竞争无时无刻不存在，而且有可能你完全看不到隐藏的竞争对手。

2

众所周知，学区房的房价高于一般商品房，其中的溢价来小区自所在地所划归学校的教育质量，学区内的小学初中的教学质量直接决定了学区房的价格。家长们为了不让孩子「输在起跑线上」，不惜重金购置学区房以备孩子上学之需。

在北京等一线城市，学区房的价格已经上涨到几十万一平方米。据央视《经济半小时》报道，北京市西城区文昌胡同10平方米的平房售价达到了30万元每平方米。近日又有媒体报道，「北京文昌胡同仅11.4平米的房产，卖出530万人民币的天价，每平米房价高达46万。」

卖出如此的高价，因为它是北京最著名的小学之一实验二小的学区房。新闻细节真假不论，但这就是学区房的缩影，是我们现行教育制度下的一个衍生品。

跟任何商品一样，有价格就要面临着市场的挑选。学区房原来面临变化只有一个，那就是政策性的变动，导致溢价的变动。比如小区划片的改变，或者教育部门政策的改变。今年2月，教育部发文要求各地在目前教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，采取多校划片，即一个片区对应多所小学、初中，即使买了学区房，也不确定到底上哪个学校。

但这次学区房面临的则是另外一个市场的竞争，虽然这个市场「小荷才露尖尖角」，刚刚起步，但这个市场的能量不可低估。这个市场就是最近因为收入较高而备受关注的在线辅导。

根据澎湃新闻的报道，一名「猿辅导」的在线教师的最高时薪为25000元，月收入二十多万元。而这个「猿辅导」，是「猿题库」的兄弟产品，是2015年5月才推出在线辅导软件。「猿辅导」目前重点为初高中学生提供真人在线辅导，学生足不出户，手机联网就可以上课。学生可以针对自己的特点选择老师，并且「猿辅导」利用在数据挖掘上的积累，一定程度上实现了辅导课程的私人定制。

「猿辅导」上线还不到一年，从消费者反应来看，已经初步获得了市场认可。但学习的效果到底怎么样，还有待进一步的检验，当然这个效果也可以从市场上观察出来。在线辅导的效果越好，就越有人愿意为此买单，市场也就越大。

3

在线辅导，面临着与 MOOC（慕课：大规模网络开放课程）类似的问题，但要比 MOOC 更好解决。

2012年，MOOC作为网络教育的新生军出现在网络上，MOOC提供了大学课堂身临其境的学习感受，老师、同学、听课、讨论、作业、考试等等，一应俱全。同时也面临着诸多挑战与质疑，比如无法面对面讨论、中途退学率高、学习效果难以检验、难以找到可持续的商业模式等等。

不过经过几年的努力和摸索，MOOC 已经逐步形成规模，走上可持续的道路，「猿辅导」基本上是 MOOC 一次成功的商业化实践。

MOOC 的巨头之一 Coursera 已经宣布开始为雇主和优秀学生牵线，提供就业匹配服务(Coursera Career Services)。就业服务对学生免费，但人才的需求方要为获取潜在雇员的信息支付费用，Facebook, Twitter, AppDirect 和 TrialPay 等数家公司都已经跟 Coursera 签署了协议。通过学习数据的挖掘，MOOC 还把学习非常出色的学生送进了世界名校。

相较于 MOOC，中小学的在线辅导更容易检验学习效果，因为学校等有关部门有着无数的小考、月考、中考、末考，模拟考试等等。在线辅导作为课外的学习方式，这些大大小小的考试正好成为了检验学习效果的有益补充，使得家长和学生能够较快地得到教学反馈，而不是像 MOOC 中的大学课程那样，难以考察实际学习效果。从这点来讲，中小学的在线辅导比 MOOC 的专业课程更容易获得市场检验和认可，推广起来难度也就大大降低了。

正如「天价教师」所在的在线教育平台所回应的， 「一些教育欠发达和资源匮乏地区的学生，因为有了互联网，才能分享到国内最顶尖的教师资源，同时支付的费用比他们当地的辅导还要低很多。」

小学中学的教育，以理解概念、掌握基础性知识为主，而这个阶段的学习以练习习题为主就可以达到目的，课堂的参与度和小组讨论的必要性并不是那么明显。欧美国家的小组式学习有利有弊，并不是看上去的那么美好，有时候甚至弊大于利。

当中小学的在线辅导进一步赢得市场，优质的教育资源通过互联网，以更低的价格和更优质的服务攻城略地的时候，影响中小学学生成绩和发展的，将不再是带有垄断性质的优质中小学资源本身，而将逐渐变为学生或者家长如何更好地利用好网络来学习。

假如学习效果接近，在线辅导需要不到一万块钱，购买学区房却需要多花一百万，甚至更多，作为家长，你将如何选择？

未来全国范围内，各大城市的学区房面临的威胁，仍然来自两个方面，一个是政策的变动；再一个则是市场的竞争。政策的变动具有相当大的不确定性，而来自在线教育领域的竞争，很有可能才刚刚开始。

我们拭目以待。

2016年04月09日

几点补充：

1、本文讨论的重点，是由政策和学区划分导致的学区房的「溢价」，并非房价本身。

2、「猿辅导」目前也没有开设小学辅导课程，具体效果尚待观察，从个人学过的 MOOC 课程体验来看，无需大量深入讨论的课程，在线学习和辅导都是没有问题的，甚至更高效。

3、有朋友认为学校不光是学习知识，还有各种其他方面素质的培养，这点的确如此。只是购买学区房的家长们，看中的一般仍是小学之后的初中和高中的优质资源，以及下一步的名校资源。当一个家长真正关注素质本身的时候，他可能压根不会考虑购买学区房。

4、教育行政化是问题根源，市场化之下也会有档次高低之分，但不会这么拧巴。现在是怎么拧巴怎么来，怎么不舒服斯基怎么来，不作展开。