离婚协议中把房产赠与子女但未过户，能否撤销？
夫妻双方如果采用协议方式离婚，财产的分割往往是其中的重点。实践中，考虑到促进两代人的相互理解、妥善解决婚姻纠纷，同时也为了做到财富的有序传承，男女双方在离婚协议中约定将共有的房产给子女的现象并不罕见。但是，在事后未办理房产过户手续的情况下，如果男女一方或双方反悔，能否撤销赠与？作为子女来说，又该如何主张权利？
针对这一问题，笔者对于司法实践中的判例进行了检索，结合立法规定以及最高院法官的观点进行介绍分析，以期为司法实践中这一问题的处理提供有益的参考。
一、立法规定
《婚姻法》
第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
《婚姻法司法解释（二）》
第八条 离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。
当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。
第九条 男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。
人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。
《合同法》
第一百八十六条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。
二、司法实践中的裁判规则
笔者进行了案例检索，发现司法实践中存在截然不同的两种裁判观点，主流裁判观点认为离婚协议中的房产赠与不可撤销，但也存在相反的案例，法院认为离婚协议中的房产赠与在过户前可以撤销。
主流裁判观点
离婚协议中的房产赠与不可撤销
司法实践中，多数法院所持的观点认为离婚房产赠与不可撤销，不同法院在法律适用和说理的侧重点不同，笔者选取了其中四个地区的6个典型案例进行介绍。
北京地区典型案例之一
离婚协议是一个“一揽子”的解决方案
如果允许部分撤销将破坏协议的“整体性”
在北京市东城区人民法院一审的（2013）东民初字第02551号、北京市第二中级人民法院二审的（2013）二中民终字第09734号婚后财产纠纷中，夫妻双方离婚时对于共同共有的位于北京市崇文区××路××号院××小区××号楼××单元59号房屋（以下简称59号房屋）并未予以分割，而是通过协议约定该房屋所有权在王某某付清贷款后归双方之子王某所有。2013年1月，李某某起诉称：59号房屋贷款尚未还清，房屋产权亦未变更至王某名下，即还未实际赠与给王某，目前还处于李某某、王某某共有财产状态，故不计划再将该房屋属于自己的部分赠给王某，主张撤销之前的赠与行为，由法院依法分割59号房屋。
法院认为，在离婚协议中双方将共同财产赠与未成年子女的约定与解除婚姻关系、子女抚养、共同财产分割、共同债务清偿、离婚损害赔偿等内容构成了一个整体。通常情况下，当事人是在综合考虑上述因素基础上,对于人身问题和财产问题制定一个概括的“一揽子”的解决方案。在处理财产时，往往经过不断地博弈和协商,通过某一个处分行为来解决多项财产分割问题。所以双方约定将共同财产赠与未成年子女是一个概括的合意，该合意中任何一项财产的处分都与其它财产的处分互为前提、互为结果。如果允许一方反悔，那么男女双方离婚协议的“整体性”将被破坏。同时，离婚协议各个条款的订立都是为了解除婚姻关系这一目的，具有目的上的统一性。在婚姻关系已经解除且不可逆的情况下如果允许当事人对于财产部分反悔将助长先离婚再恶意占有财产之有违诚实信用的行为，诱发道德风险。
值得注意的是，上述案例是最高人民法院公布10起婚姻家庭纠纷典型案例（北京）之一、最高人民法院2015年发布30例婚姻家庭纠纷典型案例之北京案例一、最高人民法院2015年度公布弘扬社会主义核心价值观典型案例之婚姻家庭纠纷典型案例，也是北京法院参阅案例第16号。由此可见，北京法院在该案中的裁判规则已经在一定程度上得到了较为广泛的认可。
北京地区典型案例之二
离婚协议中将房产赠与子女系附条件的赠与
在北京市丰台区人民法院一审的(2017)京0106民初15850号、北京市第二中级人民法院二审的(2017)京02民终11547号赠与合同纠纷中，李某某与陈某原系夫妻，二人于2003年10月13日登记结婚，育有一子李某强。2004年10月5日，李某某购买1203号房屋。二人于2011年8月12日协议离婚并领取离婚证，双方在离婚协议中约定：……住房问题：北京市×××1203号房屋产权归陈某与儿子李某强所有，不得出售抵押。2010年12月14日，1203号房屋所有权转移登记至陈某名下。李某某另出具承诺书一份，该承诺书显示落款日期为2011年8月12日，李某某称该承诺书签订时间为2011年，后一直存放于陈某处，其于2015年取得该承诺。载明：李某某与陈某于2011年8月12日自愿达成离婚协议，位于北京市×××1203号房屋产权归陈某与儿子李某强共同所有，不准出售与抵押，违反协议，陈某必须无条件归还李某某房屋产权并和儿子李某强共同拥有。李某某现以其在离婚时与陈某有过约定房屋不得抵押且李某强对其有打骂行为为由，要求撤销在离婚协议中归李某强对1203号房屋所有权份额的赠与。
法院认为，本案的争议焦点是李某某能否撤销对李某强的赠与合同。本案中，李某某与陈某签订的离婚协议系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，故应当认定该协议合法有效，双方当事人均应依照协议内容履行。协议中明确将1203号房屋产权归陈某与李某强所有，并约定不得出售或抵押。该协议系李某某与陈某离婚时签订，是双方共同对李某强作出的赠与，是一种附协议离婚条件的赠与；现双方已经协议离婚，李某某以其没有收入、生活困难，且陈某与李某强并未在1203号房屋居住为由请求撤销对李某强的赠与缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
北京地区典型案例之三
天津地区典型案例
离婚协议无欺诈、胁迫的，一方反悔的诉请无效
在北京市高级人民法院再审的(2017)京民申583号离婚后财产纠纷案件中，张×与崇×于1967年10月26日登记结婚，婚后双方购买单位福利房一套，产权人登记为张×。2006年5月25日，该房过户至其配偶崇×名下。2006年5月26日，双方办理离婚登记手续，同时签署离婚协议书一份。协议第三条约定：“夫妻双方唯一共同财产为坐落在北京市海淀区马连洼北路百草园×楼×门×号单元房一套（原为北京市海淀区东北旺药植所东宿舍×楼×号）。经双方协商此单元房所有权及房内所有家用电器及家具等等物品（见清单）归女方崇×及两个女儿所有。若女方再婚，则女方自动放弃房屋所有权，其所有权归两个女儿平均所有，但女方在世时，此套房屋使用权归女方所有”。该房于2006年5月25日过户至崇×名下，此时间节点在婚姻存续期间。
法院认为，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男、女双方具有法律约束力。本案中，张×与崇×于2006年5月26日达成的离婚协议书，系双方真实意思表示，内容合法。张×在没有提供证据证实双方在订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形，故其要求解除双方对协议第三条约定，缺乏事实、法律依据。
在天津二中院2017年发布的家事审判十大典型案例之案例四中，原告徐X、被告张X原系夫妻关系，2013年4月24日，双方经法院调解离婚，离婚协议中约定夫妻共同所有的诉争房屋所有权归儿子徐XX所有。协议订立后，该房产并未过户至双方之子徐XX名下。现徐X起诉，请求依法分割该诉争房屋。最终，法院驳回原告徐X的诉讼请求。
法院认为，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第8条第一款规定“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力”，协议离婚时夫妻双方达成的将房产赠与子女的条款，如果没有欺诈、胁迫的情形，一方反悔请求撤销赠与条款的，应当判决驳回其诉讼请求。法院的判决结果体现了上述法律规定精神，维护了民法的诚实信用的基本原则，同时也保护了未成年人的合法权益。
上海地区典型案例
《婚姻法司法解释（二）》属于特别法
应当优先适用
在上海市宝山区人民法院一审的(2016)沪0113民初697号、上海市第二中级人民法院二审的(2017)沪02民终4967号离婚后财产纠纷案件中，陈某某、罗某1原系夫妻关系，双方于1982年登记结婚，2000年12月于民政机关协议登记离婚。罗某2系陈某某与罗某1婚生之子。1995年2月，罗某1登记为系争房屋产权人。2000年12月27日，陈某某、罗某1在上海市宝山区民政局签署自愿离婚协议书，其中共同财产分割项下载明：“产权房归儿子”。
一审法院认为，现在该协议书中第二部分“共同财产分割”项目下，载明了男方：“产权房归儿子”，而系争房屋之产权确登记于罗某1名下，可以反映罗某1在离婚协议书中所表述之意思应为其自愿将系争房屋赠送给儿子，即本案罗某2所有。自愿离婚协议系双方经协商一致达成的处理了包括身份关系、子女抚养及共同财产处理等一系列问题的整体性协议，现陈某某以赠与的住房尚未实际过户，要求予以撤销为由要求解除该条款，然陈某某、罗某1双方已离婚多年，涉及身份关系的协议书显然无法随意撤销，故对于陈某某的该主张，法院亦不予采信。
二审法院认为，本案争议二，上诉人是否可行使撤销权问题。《合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”陈某某主张即使被理解为其在签署离婚协议时将属于其50%房产份额赠与罗某2，但在系争房屋尚未实际过户时，上诉人可行使撤销权。本院认为，以婚姻法司法解释关于离婚协议中赠与条款的法律约束力对抗合同法任意撤销权的任意性，根据特别法优于一般法的原则，本案应当优先适用婚姻法司法解释的规定。即，涉及身份关系的协议内容不得随意撤销。故对上诉人该项主张，本院亦难认同。综上，陈某某之诉请，缺乏事实证据及法律依据，本院难以支持。
甘肃地区典型案例
离婚协议涉及人身财产事项
并不等同于一般意义上的赠与合同
在张掖市甘州区人民法院发布关于婚姻家事的9类经典案例之七号案例中，汪某（男）与朱某（女）原系夫妻关系，双方育有一女汪某某，后汪某与朱某协议离婚，约定女儿由汪某抚养，双方共有的一套房产归双方之女汪某某所有，贷款由汪某承担。后汪某某诉至法院，要求确认该房产归其所有。在审理中朱某认为，虽然在离婚协议中约定该房产归双方之女汪某某所有，但房屋属于不动产，不动产权属变更应以登记才能有效，现该赠与行为尚未发生，要求撤销赠与。最终，法院判决确认朱某与汪某离婚协议中约定的房产赠与行为有效。
法院认为，首先，离婚协议是夫妻双方对婚姻关系的解除、财产分割、子女抚育以及债务承担等涉及人身财产事项协商一致的协议，并不等同于一般意义上的赠与合同，并不因赠与财产的权利尚未转移，赠与人就当然有权撤销赠与，故朱某认为赠与行为尚未发生，要求撤销赠与的请求，没有相关法律依据，法院不予支持。
第二，离婚协议对男女双方具有法律约束力。离婚协议掺杂了复杂的感情因素，人民法院对协议的审查不能简单适用《 合同法》等价有偿的原则，而应着重从是否有违当事人真意、是否侵害子女和女方利益等角度进行考量，并且根据规定，该请求须在法定时间内提出，即在协议离婚后一年内提出，超出此限人民法院不予支持。
特别裁判观点
离婚协议中的房产赠与在过户前可以撤销
上海地区典型案例
不属于法律规定的不可撤销的赠与
因此可以撤销
在上海市浦东新区人民法院审理的(2016)沪0115民初19767号赠与合同纠纷中，原告陈某传与被告原系夫妻关系，原告陈某昊系双方婚生子。2014年2月7日，原告陈某传与被告协议离婚，双方在离婚协议书中约定：“双方婚后住上海市浦东新区川沙硕川路XXX弄XXX号XXX室（双方确认房屋住址与房产证无误），房屋产权是夫妻共同财产。离婚后，房屋产权归儿子陈某昊所有，此房贷款归男方偿还，男、女双方自行解决住房”。此后，因原告陈某传要求被告办理产权变更登记手续未果，故二原告提起诉讼。
审理中，二原告明确本案系赠与合同之诉，要求被告按离婚协议书中的上述赠与约定履行。被告则明确要求撤销赠与。
法院认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。除具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同外，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。本案系争房屋系原、被告三人共有，原告陈某传与被告在离婚协议书中关于系争房屋赠与原告陈某昊的约定，实际为双方将其在系争房屋中各自享有的房产份额赠与原告陈某昊。该赠与约定虽系双方的真实意思表示，但依法应在所赠房产的房产权利转移（即产权变更登记）后才能生效，且该赠与并不属法律规定的不可撤销的赠与。现被告在其房产权利转移前明确表示撤销赠与，系其依法行使权利，本院自予准许。而被告撤销赠与的行为也导致本案赠与约定无法生效，故二原告现要求被告履行赠与约定，协助办理产权变更登记手续的主张，本院难以支持。
上海地区参考案例
分手协议中的赠与可以撤销
在上海市闵行区人民法院一审的（2016）沪0112民初6900号、上海市第一中级人民法院二审的(2016)沪01民申322号合同纠纷案件中，两被告系夫妻关系，原告与两被告之女唐某某(即本案被告张某某的委托代理人)原系同居关系，双方于2009年左右相识并确立恋爱关系，后开始同居生活。2010年2月5日举行结婚仪式，但未办理结婚登记手续。原告与唐某某于2011年4月29日生育一女唐某某。2012年9月16日双方签订《分手协议书》一份，分手协议第四条内容为：乙方父母看在甲方没有功劳也有苦劳的份上，诺甲方做乙方相同的生意，在不影响乙方的情况下，帮助甲方肆拾万元正货物，从甲方做生意起第一年二十万第二年二十万元正，分二年付清，若不做生意2014年之前付清。
法院认为，首先，原告与唐某某签订的《分手协议书》有别于传统民事合同，系兼具人身属性及财产属性的复合合同，协议中解除双方的同居关系、子女抚养、给付行为是一个整体问题，这些内容互为前提、互为结果，构成了一个整体，是一揽子解决方案。如果允许一方反悔，那么协议的整体性将遭到破坏。原告在与唐某某一方签订《分手协议书》时，双方最后协议确定女儿抚养权归属等问题的时候，是进行过一番协商、妥协和让步的，双方都是在综合考虑同居关系是否解除、子女如何抚养等情况下达成了本案《分手协议书》。现原告将唐某某带回淮阴共同生活，已更改了双方的《分手协议书》对子女抚养的约定，故两被告无需就《分手协议书》继续履行。
其次，原告与唐某某签署的《分手协议书》第四条的性质问题。两被告作为《分手协议书》之外的第三方，本无需对原告与唐某某之间的关系如何处理承担任何责任，但两被告作为唐某某的父母，出于善意，认可给予原告一定的货物或者钱款，是出于赠与的角度考虑的，故双方《分手协议书》第四条的性质应认定为赠与为宜，也更符合当时双方订立协议的目的和初衷。根据法律规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
江西地区典型案例
不动产赠与应当以办理过户登记方才发生法律效力
在江西省赣州市南康区人民法院（原江西省南康市人民法院）审理的(2018)赣0703民初1028号离婚后财产纠纷案件中，经审理查明，原、被告曾系夫妻关系，双方于××××年××月××日登记离婚，并签订《离婚协议书》一份，协议约定原、被告将位于南康市泰康路汽车东站对面五层半的房屋（房权证：康房字第××号；该房屋登记的产权人为被告赖某）赠予给儿子赖某鹏所有。现原告以被告拒绝配合将该房屋过户给赖某鹏为由，诉至本院要求对该房屋的产权依法平均分割。
法院认为，房屋赠予合同系实践性合同，且不动产赠予也应当以办理过户登记方才发生法律效力，原、被告在办理离婚时约定共同将讼争房屋赠予给其子赖某鹏，但至今未办理过户，故该房屋产权仍属原、被告所共有。现原告主张对讼争房屋产权进行平均分割，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百八十七条及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第128条之规定，判决如下：位于南康区泰康路汽车东站对面五层半的房屋（房权证：康房字第××号、建筑面积492.50㎡）由原告廖某、被告赖某各享有二分之一的份额。
三、最高院法官观点
对于离婚协议中房产赠与条款的处理，最高人民法院法官曾撰文进行分析。法官指出，双方当事人离婚时协议将共同所有的房产赠给子女，但没有办理房产变更登记手续，一方反悔要求撤销离婚协议中的赠与房产条款，审判实践中应如何处理，一直存在两种不同的观点：
一种观点认为，离婚协议中的房产赠与条款与整个离婚协议是一个整体，不能单独撤销。男女双方基于离婚事由将夫妻共同财产处分给子女的行为，可视为一种有目的的赠与行为，在双方婚姻关系因登记离婚而解除的情况下，应认为赠与房产的目的已经实现，故赠与房产条款不能随意撤销。
另一种观点认为，婚姻登记部门在办理离婚登记时，根据《婚姻登记条例》的规定，只要求自愿离婚的双方当事人对子女和财产问题协商一致作出适当处理，并不对财产分割协议进行实质性审查。《合同法》规定经过公证的赠与合同，或者具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同不可撤销，而在婚姻登记机关签订的赠与合同并不属于法定不能撤销的合同。赠与行为一般都发生在亲属之间或具有一定亲密关系的当事人之间，婚姻家庭纠纷中涉及赠与条款的效力等问题，当然应适用《合同法》中有关赠与的规定。鉴于赠与合同单务、无偿的基本法律特征，未成年子女受赠取得房产没有支付对价，赠与人一方在标的物权属变更前有权撤销赠与。
法官认为，当事人在民政部门登记离婚时，离婚协议中的房产赠与条款与整个离婚协议是一个整体，不能单独行使任意撤销权。有的当事人是在综合考虑各种因素的前提下才同意登记离婚的，也许附加的条件就是把房产无偿赠与子女。男女双方基于离婚事由将夫妻共同财产处分给子女的行为，可视为一种附协议离婚条件的赠与行为，在双方婚姻关系已经解除的前提下，基于诚信原则，也不能允许任意撤销赠与。有的当事人恶意利用赠与的撤销达到既离婚又占有财产的目的，不仅给子女或原配偶造成了经济损失和新的精神伤害，也给社会带来不诚信反而受益的负面影响。如果一方当事人对离婚协议中的赠与条款反悔，在登记离婚后一年的除斥期间届满前提起诉讼，法院受理后经审查，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。
有观点认为，最高人民法院婚姻法司法解释（三）第6条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”也就是说，除了经过公证的赠与会同，或者具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同不可撤销，一般的赠与合同在标的物权利转移之前是可以撤销的。同样是赠与房产，为什么离婚时赠与子女的房产就不能撤销呢？
其实，这种单纯的赠与行为与离婚协议时的赠与行为性质并不相同，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给与受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。而在民政部门登记离婚时达成的财产分割协议所涉及的赠与条款，与解除婚姻关系密不可分，根据婚姻法司法解释（二）第8条的规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”当事人反悔请求变更或者撤销财产分割协议的，如果不能举证签订协议时有欺诈、胁迫的情形，一般很难得到法院的支持。
合同法第一百八十六条的特色在于撤销权的任意性，即不需要任何理由，在赠与物的权利转移之前均可以撤销。而婚姻法司法解释（二）第8条则强调了离婚协议中财产分割条款的法律约束力，不可擅自变更或撤销。以离婚协议中赠与条款的法律约束力对抗任意撤销权的任意性，根据特别法优于一般法的原则，这类纠纷应当优先适用婚姻法司法解释（二）的规定。
四、结语
对于大多数人来说，房产是奋斗一生所积累的主要财产，也是婚姻生活中绕不开的话题。当缘分走到尽头，男女双方在房产分割时，有时会考虑将夫妻共有的房产过户到子女名下，这样分配主要是考虑到协调两代人的关系、促进婚姻纠纷的妥善和谐解决，也有助于实现财富的传承。
对于离婚房产赠与在过户前能否撤销的问题，司法实践中尚未形成完全一致的裁判观点，目前仍然存在争议。因此，对于获得房屋的子女来说，应当及时办理房屋的过户手续，依法维护自己的合法权益；对于离婚的双方当事人来说，也应当了解离婚协议背后的法律意义，对于自己的财产权利进行妥善处分。
来源：家事法苑