月卖6万+套房，疯狂的湾区回暖了？请先别下结论！
3月份的粤港澳大湾区楼市，与“惨淡”划清界限。
深圳太子湾一个月内连推三次，货值预计超70亿；
佛山新政后，买房要排队进场，有盘售楼部被迫关门；
东莞龙光江南大境荣耀加推，13秒小时劲销3亿；
....
一个个“炸裂”的信息，冲击着购房者。
不少房企纷纷祭出1成首付、限时75折等促销手段来吸引客户。再加上央行降息，地方优惠政策的支持，湾区楼市开始“回暖”。
节奏乱了，这是许多购房者接受到这类信息的自然反应。
但请记住，有时候你看到的并不是真相的全部。
楼市是否真的回暖？
南方楼事将深入一线，撕破假象，为你找到答案。
早在三月还未结束时，庆祝成交火爆的欢呼声就已响起。
上周，湾区九城3月1-27日累计的网签套数流出后，被疯狂刷屏，直指大湾区市场火爆......
根据深圳贝壳每天一分钟统计湾区各城市数据，3月成交套数已超6万，而这还是部分城市未公布数据的情况下。
从表格我们可以看到，一手房成交套数中佛山突破7000，惠州紧随其后6998套，广州5793套；而二手房成交套数中，深圳一枝独秀，高达8008。
图源 深圳贝壳每天一分钟
而数据的背后，是否真的如表面这般火爆？
下面南方楼事节选部分城市，通过现象，给大家一一剖析各城楼市的A/B面。
在大家的认知中，深圳楼市无坚不摧。
只要有一点风吹草动，似乎都能成为业主上调房价的理由。
疫情过后的深圳，3月份的市场确有所回暖。
但回暖的背后，同时也存在分化现象。
这一点体现在新房市场上——有项目秒光、有项目只卖了几十套。
而二手房市场整体数据也比较突出——成交8008套。
首先是新房市场分化。
周日（4月4日）上午，招商蛇口太子湾跳过认筹，突击开盘。
这是3月以来，太子湾第三次开盘，先后清盘百余套2000万+豪宅，一个月卖出货值预计超70亿。
当你还在为房东不减租发愁时，深圳人民却一掷千万抢房。
太子湾作为疫情下首个（3月7日）入市的项目，给足了市场信心，在接下来入市的项目，都取得了不错的成绩。
3月12日上午，光明正大城公寓开盘，15分钟销售40套，当日线上秒锁453套。
3月16日线上开盘的万科星城，在7分多钟卖掉288套公寓产品，开发商连夜紧急加推；
3月30日，坪山恒大城突击开盘，推售房源300套，3分钟售罄。
......
就在全国人民感慨深圳楼市“疯狂”的时候，两个楼盘的入市，让大家倍感意外之际，同时也知道，深圳人民并不是钱多人傻。
3月28日，光明乐府花园线上开盘，15分钟选房时间。据悉推售1036套房源，成交354套，去化率仅一到三成。
3月31日，坪山方直仓谷府开盘入市。推售401套住宅，有网友爆料仅售出40套，去化率约为10%。（以官方口径为准）
在开盘后的第二天，有媒体报道称，官方统计数据当天销售一百多套，销售额达5亿。
至于哪个才是准确数据，购房者可以自行判断。
图源 家在深圳
细扒这两个楼盘“凉凉”的原因，无一例外都是产品自身问题或者配套不足。
一般情况下，大家的买房逻辑为：
稀缺豪宅，买；优质地段，买；名校学区，买；升值空间大，买；
地段一般、周边都是工厂、缺乏配套、没有名校、户型过于奇葩......凉凉。
可以发现，就算是“宇宙中心”的深圳，购房者在选择产品时也十分理智。
再来看最能反映市场的二手房，3月深圳二手房整体情况突出：成交量暴增、二手房涨价与降价房源为9:1、学区房涨幅疯狂......
据乐有家研究中心数据监控显示，2020年第1季度深圳二手住宅挂牌价格不变或者上调的房源占比9成多，价格有所下调的房源只占1成不到。
哪怕出现笋盘，多半是有“特殊”原因。
举个例子，近日有中介在朋友圈转发华侨城“笋盘”，有业主降价1000万抛售房源。
据了解得知，业主之所以下调价格，是因为急于套现。
南方楼事在诸葛找房上查询发现，天鹅堡同样也有挂牌价单价低于7万的房源。
所以即便在深圳，也存在业主因为资金紧张抛售房源的现象，但跟涨价的房源数量对比，不足挂齿。
中原研究中心数据显示，3月份深圳二手房成交8008套，出现补偿性上涨，环比上升3.8倍。
虽说深圳是以二手房成交占主导的市场，但南方楼事不得不给大家泼盆冷水——3月份数据不完全具备参考意义。
我们都知道3月中上旬无法线下看房，不存在有大量二手房成交。
而网签具有滞后性，这就意味着在1月下旬到2月，因为疫情无法网签，许多年前置业的业主把网签都堆积到了3月中旬正常活动后。
这一点我们可以从最近中介的朋友圈看出，各区产权登记中心人满为患。
那1月份有这么多的购房者买房吗？我们再来看下图：
去年从双十一豪宅税政策出台后，市场大火，12月成交套数高达9486套。
这也就是，为什么出现1、2月网签滞留到3月的情况。
根据以上几点原因，南方楼事认为深圳3月二手房成交套数不完全具备参考意义，而楼市究竟有没有回暖，4月份便有分晓。
3月的广州楼市，因为楼面价达64576元/m²的越秀南地块成功出让，刷新广州地价标杆，因此被大众认为是市场回温信号。
早在2月，增城碧桂园云顶项目一天销售11套，单日销售额突破1亿元，就有市场“回暖”的声音传出。
当然，整个3月份入市新盘不断，多楼盘采取“以价换量”的手段吸引客户。
3月28日，番禺龙光·天璞推出102套房源，据悉15楼以下可享受“员工价”，当天售出50多套，去化率超50%。
3月28日，增城万科城推出200套房源，当天上午去化9成以上，下午加推。
图源 广州房产
但在3月初，广州出现许多楼盘以价换量，放出不少优惠和折扣。
图源 安居客广州
从上图数据中可以看到，这些楼盘的优惠政策大多都是低价抵高价，比如8.8抵1万，9.9抵2万，10万抵20万…
许多原本打算等等再进场的朋友都坐不住了，跑去售楼部“抢购”。
虽然也有许多新盘入市，但楼市真的回暖了吗？
南方楼事在看到一份清单后，认为“回暖”尚早。
图源 房频
截止23日，3月广州共有13个楼盘入市，从上图数据可以看到，虽然总体去化率逐周增加，但去化超50%的仅一个项目，绝大部分去化在30%左右。
可见，在疫情逐步得到控制后，虽然开发商积极推售，但购房者信心仍然没有恢复。
对此，广州世联行顾问市场研究部总监崔登科认为，只能说疫情过了，我们的市场正在恢复。而现在开始复产，成交上行很正常，但同比去年成交量还是下降了五六成。
“真正的回暖，怎么也得是一个月有四五个楼盘，卖到七成以上，或者六成也行。现在远远不算回暖，差太远了，去年是市场比较糟糕的一年，今年连去年都比不了。”
东莞的火，是实实在在的。
3月入市楼盘超14个、3场土拍竞拍激烈，多达58家房企参与、有楼盘备案价突破6万大关、有楼盘挂牌价超11万/㎡......
每一件事情，都证明着东莞市场的火爆程度。
同时，降价也在“悄悄”进行，有多位业主挂盘抛售，让利从1万-500万不等......
有人期待着房价能够大跌，等着一个完美抄底的机会；也有人不看好楼市，认为地产号在炒临深概念.......
但从销售的数据来看，东莞楼市正在缓慢复苏，在你期待捡漏的间隙，许多购房者已经进入市场。
3月7日，清溪华润润溪山加推13栋；
3月12日，横沥招商雍景湾首开推1号楼；
3月18日，东城皇马郦宫加推53栋；
3月20日，常平碧桂园玫瑰臻园首推186套房源，当天售出108套；
3月28日，龙光江南大境荣耀加推，13秒小时劲销3亿；
......
随着疫情的好转，买家看房频率骤增，因此业主信心爆棚，二手房价格不断上调，并出现业主小幅返价现象。
但买家没有被击退，依然戴着口罩排队看房。
3月7日，一南城土豪买家豪掷310万，93平3房，一次性付款，抢夺恒大御湖，成交单价高达33333元/㎡。
同户型3月7日被买走的恒大御湖，3月9日卖家最新叫价已达320万，短短2日，报价提升10万。
万科金域松湖一套79.9㎡的装修两房，从230万涨到了285万，一下涨了55万，小区近期也有多套房源上调。
另一边，东莞「楼探」在房产网站平台上发现，不少东莞热门片区的二手房，贴着“诚心出售”、“急售”、“笋盘”的标签。
有多位业主挂盘抛售，从1万-500万不等，让利差异之大......
所以，东莞楼市火爆的B面，其实仍然存在低价房源，亦或是难以出售的房源。
而部分二手房悄然涨价，只能说是购房者对预期的看好、信心的回归。
而佛山的回暖，是从“降价”开始。
折后4998元/㎡起、首付1成、最高优惠13万......
3月18日佛山市发布的人才购房新政，宣布限购区购房门槛放低至中专、大专学历，市场更是迅速回温。
当晚，不少楼盘趁机营销，各大项目的推货及促销信息刷屏了不少人的朋友圈。
新政后的首个周末，不少项目直接被购房者“占领”，排队进场什么的只是“基本操作”。
3月19日，位于三水南山的恒大雅苑，率先爆出了惊人售价：折后4998元/㎡起，首付1成，仅5万元可上车。
项目直接被“扫空”，发出暂停接客的紧急通知。
更有楼盘因人太多而被封锁，开发商紧急发消息移步至另一个楼。
这一波波操作，媲美隔壁的深圳。
南庄华润置地玖悦，从2019年7月份开盘的1.5-1.6万/㎡，降到今年3月的1万出头，半年降5000元/㎡。
得益于降价力度，项目在3月份宣布进入清尾货阶段。
禅城的招商岸芷汀兰也加入降价大军，单价降至14XXX元/㎡起，最高优惠13万。
有中介透露，“在新政出台后，咨询在佛山购房事项的购房者大大增多，此前存在购买意愿的购房者，犹豫期也大大缩短，成交非常迅速。”
可见，在楼市新政的刺激下，佛山市场的火爆程度可想而知。
只要价格能符合大众心理，购房者还是愿意出手。
湾区九城除个别城市未有官方数据披露外，整体来看，市场趋于回暖。
虽然有大数据，还是会引起部分购房者的质疑。
对此，南方楼事总结出三个背后可能存在的因素。
01
迷惑性的数据
我们都知道网签具有滞后性，在一月中旬全国陆陆续续开始放假，2月遇上疫情，全民居家办公。
这时候，就会出现就出现上文中提到的，12月没有网签的挤压到1月，1月积压到2月，2月积压到3月......
这也就是，为什么在3月中旬楼市才开始陆续复工，月底数据就有这么大的成交网签数据。
以二手住宅成交套数“夸张”的深圳为例，感受会比较明显。
深圳在去年11月11日豪宅税政策出台后，市场大火，12月成交套数高达9486套。
而楼市在3月中旬才陆续复工，就算购房者再报复性买房，短时间内也无法达到8000多套。
所以，南方楼事认为3月二手房成交套数不完全具备参考意义，而楼市究竟有没有回暖，4月的成绩单会给你答案。
也提醒大家，不要被这种“市场回暖”的气势所迷惑，然后火急火燎的去买房。
02
开发商营销手段
在市场行情不好的时候，开发商为了吸引购房者，会采取“以价换量”的促销手段。
上文提到的广州、佛山就是如此，并且都初见成效。
一旦有楼盘以此成功热卖，旁观的购房者便会产生恐慌心理，担心买不到房子，因此参与其中。
有中介表示，“新楼盘销售一空，有可能存在商业运作，销量好的盘，一般放房比例在10:1，销量上去立马提价，但里头的销量大部分是企业支撑的。”
03
联动造势
二三级联动，是开发商和中介公司共同合作。这个力量不可小觑。
开发商借助中介公司的渠道、网点与人员优势对外销售新盘，而中介公司通过新房及楼盘代理增加销售与业绩。
也就是中介以二手房客源为基础，带动一手房的销售，资源整合利用。
举例子，就算是深圳，几乎在疫情后开盘的所有楼盘，都启动了联动。
即便高冷的太子湾、宝能公馆和阳光粤海等豪宅，也不例外。
打开朋友圈，中介清一色在疯狂的刷屏、宣传，把产品优惠以及火爆的氛围烘托到了极致。
产品一旦热销，又会再次营造市场火爆的场面，形成二次推广。
（来自不断被中介洗脑买新房的购房者吐槽）
04
产品分化
这次市场“回暖”，也并不是所有的楼盘都很好卖。
反而在疫情之后，购房者对产品有了更高的要求，所以好产品依旧会卖得很好，而本身存在很多问题的项目，仍然会卖得差。
像深圳一些卖得比较火爆的豪宅公寓，因为项目本身稀缺、地段好，再结合目前经济形势下，购房者买下这些地段的新房也是寻求资产保值。
当然深圳有钱人多也是一个重要原因。
反观那些位于前景较大的楼盘，因为没有名校学区、离地铁远、配套相对没有那么齐全、且户型不佳的情况下，购房者不买单，去化率就十分尴尬。
而文中打趣说“回暖靠降价”的佛山，并不是所有降价房源都是不优质的产品。相反，它是存在好产品的，所有会出现售罄的情况。
事实上，整个湾区都存在这种现象，豪宅不愁卖，新房也是只有地段、配套设施好的项目才抢手。
（据深圳贝壳研究院监测，宝中二手房环比涨幅超学区房）
最后，还有一种可能性。
有业内人士表示，行情较差的时候，有的开发商会让员工背负认购指标，最后再以“现在有多出一套房源”等说辞转售。
虽然不是所有楼盘都这么做，但不能否认存在这样的现象。
3月热销的项目，哪个楼盘有“水分”，大家细品。
市场慢慢回暖，虽说3/4月份是捡漏的最好时机，但千万不要被“热销”的表象所迷惑。
刚需们更不要被市场打乱节奏，如果关注已久的楼盘出现笋盘可以快速入手。
在接下来的4月，购房者们仍需看清形势，理性购买。